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【エリア別特集】湘南・藤沢における不動産投資の魅力とは?

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全国的に少子高齢化および人口減少が続くなか、神奈川県・藤沢市の人口はほぼ毎年増加しています。また、世帯数も増えて賃貸需要も十分に見込めることから、不動産投資先の候補として注目されています。今回は、湘南・藤沢の人口動態や賃貸需要、不動産価格の動向などを詳しく解説するので、神奈川県内で不動産投資を検討している方は是非ご参考ください。

 

藤沢市のデータ

湘南・藤沢の人口と世帯数の推移

不動産投資で候補先となるエリアの賃貸需要を見極める場合は、その街の人口や世帯数が指標の一つになります。藤沢市の公式サイトによると、2020年2月1日時点での人口総数は43万4698人、世帯数は19万1165世帯となります。

次に、国税調査をもとにした人口と世帯数の推移を見てみます。数字は左から人口総数・増減数・増減率です(10月1日時点)。

・人口総数

人口総数 増減数 増減率
2000年 379,185人 10,534人 2.9%
2005年 396,014人 16,829人 4.4%
2010年 409,657人 13,643人 3.4%
2015年 423,894人 14,237人 3.5%

 

・世帯数

人口総数 増減数 増減率
2000年 148,455世帯 10,462世帯 7.6%
2005年 161,232世帯 12,777世帯 8.6%
2010年 171,981世帯 10,749世帯 6.7%
2015年 180,170世帯 8,189世帯 4.8%

藤沢市の人口増加に対して世帯増加率が高いのは、単身者よりもファミリー世帯が増えていることを示しています。後述する通り、藤沢市は、学研パブリッシングが選ぶ「主婦が幸せに暮らせる街ランキング1位」に選出されるなど、ファミリー層の需要が強いため、投資物件を選ぶ際の参考になるでしょう。

また、2018年4月19日の定例記者会見資料「藤沢市将来人口推計について」における2017年度「藤沢市将来人口推計」の結果によると、2030年に444,068人で人口のピークとなり、その後減少に転じる見込みとされています。ただし、2045年においても2017年の人口をやや上回る状況となっています。

言いかえれば、約25年後(2045年)も現在の総人口と変わらない推測となっており、全国的に少子高齢化による人口減少が続くなかで、藤沢市は例外エリアの一つになっています。

※藤沢市定例記者会見資料2018年4月19日より

賃貸需要

藤沢市の世帯数は毎年増加していることからも、住宅需要は常にあることがわかります。しかし、どのようなタイプの物件を検討すればよいのかを考える場合は、賃貸需要に関するもう少し具体的なデータを確認する必要があります。

例えば、2015年の国税調査をもとに藤沢市が発表している「人口等基本集計」によると、住宅に住む一般世帯(主世帯)は17万4443世帯です。このうち、持ち家に住んでいるのは10万5977世帯、民営の貸家に住んでいるのが5万5625世帯で、マンションなどの共同住宅に住んでいるのは4万9,321世帯です

そのなかで、建物全体の階数別の世帯数は次のようになっています。

1・2階建 27,778世帯
3~5階建 16,586世帯
6~10階建 4,086世帯

上表の通り、6階以上の物件に居住する世帯は少ないという特徴があります。物件自体が少ないという事情もあるかもしれませんが、藤沢市で賃貸需要を見込んで不動産投資をする場合は、5階建までの物件が有利になるとも考えられます。

また1・2階建に居住する世帯が多いことから、低層マンションやアパート経営も多くの需要を見込めると判断することもできます。

不動産平均価格

藤沢市の不動産価格に関するデータをご紹介します。地価に関しては、国土交通省発表の公示価格による主な住宅地の地価は以下の通りです。前年比の増加率が高い順にピックアップしており、単位は1平方メートルあたりの価格となります(2019年3月時点)。なお、藤沢市全体の平均は、1平方メートルあたり235,897円となっています。

エリア 1㎡あたりの価格 増加率
湘南台2丁目37番7 256,000円 +2.8%
湘南台4丁目2番17 269,000円 +2.7%
朝日町19番9 269,000円 +2.7%
湘南台6丁目13番5 244,000円 +2.5%
鵠沼石上2丁目11番6 311,000円 +1.3%
湘南台3丁目16番25 258,000円 +1.2%
辻堂3丁目6353番17外 265,000円 +0.8%

「平成31年地価公示(神奈川県分)について」

次は、藤沢市の中古マンションの価格相場です。不動産検索サイトのアットホームによればすべての間取りの平均価格は2,830.65万円で、間取り別の平均価格と物件数は次の通りです(2020年3月1日時点)。

間取り 価格 掲載物件数
1R~1K 701.56万円 11件
1DK~2DK 2,310.33万円 37件
2LDK~3DK 2,688.03万円 167件
3LDK~4DK 2,970.99万円 396件

物件数としては「3LDK~4DK」のタイプが最も多く、ファミリー層向けの需要が強いことをここでも表しています。

賃料相場・利回り

藤沢市における間取り別の賃料相場と利回りは次の通りです。

間取り 賃料 表面利回り
1R~1K 5.67万円 9.7%
1DK~2DK 7.58万円 3.9%
2LDK~3DK 8.63万円 3.9%
3LDK~4DK 11.66万円 4.7%

アットホームより)

1R~1Kの物件なら10%近い利回りを狙えるのが特徴です。物件価格も約700万円と手頃なので不動産投資が初めての方でも手を出しやすいでしょう。ファミリータイプの利回りは大体4〜5%前後と単身用より低下しますが、そのぶん需要もあるので安定的な賃貸運営が期待できるでしょう。

 

不動産投資に藤沢がおすすめな7つの理由

人気の湘南・藤沢が不動産投資に向いている理由は、以下の通りさまざまあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

①主婦が幸せに暮らせる街ランキング1位

②住民に愛されている街ランキングに3つの駅がランクイン

③比較的都会の利便性を併せ持つ

④商業施設が充実している

⑤治安が良い

⑥江ノ島など家族で楽しめるスポットが多い

⑦藤沢駅前再開発によるリニューアル・再整備

 

主婦が幸せに暮らせる街ランキング1位

藤沢市は学研パブリッシングが全国の主婦を対象に行った「主婦が幸せに暮らせる街ランキング」の調査で第1位に選ばれています(2014年)。

ランキングでは主婦の幸せ度と関連性が高い公的データの指数をもとに数値化し、その点数が高い都市を候補としてピックアップし、そこに住む主婦からのアンケートをもとに発表されました。

藤沢市が選ばれた理由としては、「自然が身近にあること」「文教地区であること(=教育施設が多い)」「交通の便がよいこと」「ショッピング施設が充実していること」などが挙げられました。

2020年住民に愛されている街ランキング

2020年3月3日に公表されたリクルート住まいカンパニーの「SUUMO 住みたい街ランキング2020 関東版」のなかで、新設部門の「住民に愛されている街ランキング」の結果が公表されました。1都4県(東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城)にある駅を対象として、「お住まいの街が好きですか」という質問を基本に、回答者が街の魅力項目を5段階で評価した結果を集計したもので、第1位には片瀬江ノ島が選ばれています。また、8位に鵠沼、10位に鵠沼海岸がランクインするなど、トップテンに藤沢市の街(駅)が3か所も選ばれています。

(リクルート住まいカンパニー 2020年住みたい街ランキング「住民に愛されている街ランキング」より)

都会の利便性を併せ持つ

藤沢市が人気の理由として「交通利便性の高さ」が挙げられます。JR東海道本線・湘南新宿ライン、小田急線、横浜市営地下鉄など、東京・品川方面や新宿方面にも1時間程度でアクセス可能なので、通勤・通学に便利なエリアとなっています。藤沢駅周辺には市役所や税務署といった公共機関や、郵便局、メガバンクなどの金融機関なども揃っています。

商業施設が充実している

また、主婦に人気の理由として大きなポイントを占めるのが買い物環境ですが、藤沢市はスーパーをはじめとした商業施設が充実しています。例えば、藤沢駅の隣の辻堂駅近くに「テラスモール湘南」などのショッピングモールがあり、食料品やフードコート、ファッション関係や家電量販店などがあるので、買い物や食事によく利用されています。

治安が良い

治安面は安心して暮らしたい方には欠かせない要素で、不動産投資でもエリア選びのポイントのひとつです。藤沢市の犯罪発生件数の推移は次のようになっています。

2014年 3,206件
2015年 3,014件
2016年 3,115件
2017年 2,572件
2018年 2,400件
2019年 2,055件

(神奈川県警HP 2019年12月末時点)

犯罪が増加した年もありますが、基本的には毎年減少しています。人口が同程度の葛飾区(4241件)や町田市(3406件)と比べても少ないことがわかります(※平成29年時点のデータ)。藤沢市全体の治安面に関する取り組みは、一定の成果を上げていると言えるでしょう。

江ノ島など家族で楽しめるスポットが多い

湘南・藤沢といえば藤沢駅から江ノ島電鉄でわずか10分の「江ノ島」が有名な観光スポットです。さらに新江ノ島水族館など、子ども連れで楽しめる場所がいろいろとあります。

また湘南台公園や桜並木で有名な引地川親水公園など、多くの自然に恵まれていることも藤沢が主婦にとって住みやすいと感じる理由でしょう。

藤沢駅前再開発によるリニューアル・再整備

不動産投資で重要なポイントは賃貸・売買の需要のほかに、周辺の再開発があります。街の利便性が高まることで、さらに人口の流入が期待できます。その結果、不動産相場の上昇も期待できます。

現在、藤沢駅では周辺地区の再活性化を目的にリニューアル・再整備の計画が進められています。まずは2019年12月に藤沢駅北口ペデストリアンデッキ(サンパール広場)がリニューアルし、休憩やイベントで利用できる広場空間となりました。

今後は駅の改札口を移動させるなど、利便性を高めるための計画が検討されています。

 

まとめ

安定的に人口が増加している湘南・藤沢は、特にファミリー層を中心に賃貸需要が見込めるなど、不動産投資先として魅力のあるエリアと言えます。代表的な観光スポットの江ノ島があるだけでなく、都心への通勤・通学に便利にも便利で主婦層にも指示されるなど、生活利便性も十分と言えるでしょう。神奈川県内で横浜や鎌倉以外に有望なエリアを探している方は、ぜひ湘南・藤沢エリアも検討してみてください。

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