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あなたの資産運用は?「投資信託」「J-REIT」「不動産小口化商品」の比較

小口化商品(不動産特定共同事業)
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「消費税増税」「年金問題」「老後2000万円問題」といった将来の不安感を解消するためには、あなた自身で自分の資産を守りつつ、さらには増やす力を身につけなければなりません。

そのために資産運用をはじめようと思っても様々な商品や方法があり、自分には何が良いのかわからない方も多いのではないでしょうか。

例えば、投資信託は実際の運用をファンドに任せて配当金・分配金を受け取る投資法で、投資先の商品の種類は株や債券、金・原油など様々あります。一方、J-REITは投資対象を不動産に絞った金融商品で、不動産運用で得られた利益が配当されます。似たような投資商品として「不動産小口化商品」という投資商品もありますが、実際に不動産の所有権を取得する点がJ-REITとは異なります。

今回は「投資信託」「J-REIT」「不動産小口化商品」を検討してみたい方に、それぞれの特徴、メリット・デメリットから、選び方について解説していきます。どの投資商品があなた自身に最も合っているか、興味が湧くかなどを検討してみてください。

 

投資信託とは

投資信託は「ファンド」とも呼ばれる金融商品の1つで、投資家から集めた多額のお金をまとめて、運用の専門家が株式、債券や不動産投信などに分散して投資・運用する商品です。投資信託の運用成果は各投資家の投資額に応じて分配されます。

投資信託の購入は少額から可能で1万円程度から購入できる商品もあります。なお、投資信託は株式など価格変動が大きい商品を対象とすることがあるため、購入価格(基準価格)・運用成果は、市場環境などの影響により変動し、元本割れとなることもあります。

また、投資信託は商品によって投資対象が異なり、株式や債券などの資産のほか、海外など地域も異なるケースがあります。そのような資産・地域等の組み合わせにより、リターンおよびリスクのバランスが図られています。

投資信託のメリットとデメリット

メリット プロが運用する金融商品を少額から投資できる
複数の株式や債券などに分散投資されているためリスクを抑えやすい
投資信託の種類が豊富で投資家の目的・リスク許容度に合わせた選択が可能
毎月の積立投資が可能で、購入価格の平準化による価格変動リスクが低減できる
デメリット コストがかかる(株式投資と違って、実際の運用をファンドに任せるため、ファンドに運用手数料を支払う)
価格変動の大きい資産を投資対象とする場合、「元本割れ」「マイナス利回り」の場合もある
為替リスク・金利リスク・カントリーリスクなどが生じる可能性もある

 

J-REITとは

REIT(リート)は「Real Estate Investment Trust」の略で、「不動産投資信託」と呼ばれる投資信託の一種です。日本市場に上場している商品は「J-REIT」と呼ばれ、投資家は証券会社を通じて購入することができます。

J-REITは、多数の投資家からお金を集めて、マンション・商業施設・オフィスビルなどの複数の不動産を購入し、それらの売買収益や賃料収益に基づいた分配金を投資家に提供するという仕組みです。

J-REITの運営は投資法人が行い、運用資産の取得・売却・運用・管理・資金調達等の業務は「資産運用会社」が投資法人からの委託を受けて行います。

J-REITの投資対象は不動産の用途によって異なり、住宅、商業施設、ホテル、オフィスビルや物流施設等のタイプに分けられています。1用途の不動産を投資対象とするタイプは「特化型」、2用途の場合は「複合型」、3用途以上は「総合型」と呼ばれます。各用途のタイプには各々特徴があり、収益性やリスクなどが異なってきます。

J-REITのメリット・デメリット

メリット 少額から投資できる
物件の管理等のコストや手間が発生しない
複数物件への分散投資が多いため、空室リスクなどが低減できる
賃料収益が主体となるため、安定した分配金が期待できる
商品によって税金が課されない
すぐ現金化できる(=換金性が高い)
デメリット 元本保証がなく購入価格も変動する
投資成果次第で分配金が変動する
投資法人の倒産や上場廃止により投資資金が回収できなくなることもある
不動産投資と比べて利回りは高くない

 

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、複数の投資家から資金を集めて現物不動産を購入し、その賃料収益や売却益の成果を出資者へ分配する金融商品です。

不動産小口化商品の基本的な仕組みはJ-REITと同じですが、組合への出資あるいは出資者の共同出資という形態をとっている点が異なります。

不動産小口化商品は不動産の所有権を共有し、その持分等を小口に分けて販売・購入する商品です。販売価格は1口100万円程度のケースがよく見られます。

なお、不動産小口化商品の販売は、「不動産特定事業法」の認可を得た事業者に限定されています(免許制)。商品を換金(売却)する際は、自分で購入者を探すか、事業者側で購入者を探してもらうか、事業者へ売却するといった方法になります。

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品には大きく分けて「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸型」の3タイプがあり、下記表のとおり、それぞれ特徴があります。

匿名組合型 任意組合型 賃貸外
不動産の所有権 なし あり あり
分配金 雑所得 不動産所得 不動産所得
相続対策の効果 なし あり あり
商品数 多い 多い 非常に少ない
  • 匿名組合型

投資家は組合に出資するが不動産の所有権はなく、登記上の所有者は不動産特定共同事業者となります。投資家の名前は登記簿に記載されず、不動産を所有していないため、分配金は雑所得扱いとなります。投資家は事業者に対して「分配金を得る権利」と「出資金の返還請求権」がありますが、契約で制限されやすいといった特徴もあります。

  • 任意組合型

投資家と事業者で任意組合契約を結び、投資家が出資し共同事業を運営します。投資家は共有するための持分を購入して、それを組合へ現物出資する形です。出資者の一人である事業者が組合を代表して不動産の運用・管理を行い、賃料収益などをもとに投資家に分配金を提供します。なお、登記簿には投資家の名前が記載されます。分配金は不動産所得扱いとなるため、相続対策に活用できます。

  • 賃貸型

複数の投資家が共同で不動産を購入し、その賃貸運営を事業者に委任し、その賃料収益が投資家に分配されます。分配金は不動産所得扱いとなります。登記では所有者全員の名義が記載されます。

不動産小口化商品のメリット・デメリット

メリット 個人の不動産投資より少額資金で投資できる
複数の不動産への分散投資によりリスクが低減できる
賃料収益が主な収益源とするケースが多く安定した収益が期待できる
デメリット 元本や分配金は保証されず変動リスクがある
個別の不動産投資より大きなリターンは期待しにくい
不動産小口化商品の募集が多くない
大災害や突発的な補修等による多額の費用が生じる可能性がある
換金性は高くない(特に不動産の運用期間中)

 

投資信託・J-REIT・不動産小口化商品の選び方

それぞれの商品がどのような方に向いていて、どのようなケースで選べばいいかを見ていきましょう。

投資信託に向いている人

大きなリスクをとっても最も高いリターンを狙いたい方は投資信託がおすすめです。投資信託の中で株式や海外上場投信等を中心としたタイプでは大きなリスクを伴いますが、分配金では10%以上の利回りを期待できる場合もあります。しかし、価格の変動幅も大きく、商品や年度によってはマイナス10%以上になるケースもある点には注意が必要です。

同様投資信託は1万円程度からの少額資金で投資でき、少額資金なら思い切って大きなリターンを狙いたいという方などに適しているでしょう。

J-REITに向いている人

不動産投資には興味があるものの、個別の不動産投資や不動産小口化商品へ投資できるほどの資金がない方や不動産投資の知識のない方などにはJ-REITがおすすめです。

J-REITも価格の変動リスクはありますが、株式主体の投資信託などに比べると比較的抑えられます。特に国内不動産を対象とし賃料収益を主体とする商品では安定したリターンが期待できるでしょう。

また、商品の運用は専門家が行うため、不動産投資の知識がない方でも取り組みやすいといった特徴もあります。株式投資や株式主体の投資信託などのようにハイリスク・ハイリターンの投資を避けたい方などにJ-REITは適しているでしょう。

不動産小口化商品に向いている人

不動産投資に興味があるものの、高収益が期待できる高額物件に投資できるほどの多額の元手がない方に不動産小口化商品はおすすめです。

例えば1口100万円といった金額から億単位の物件に投資できる場合もあるため、J-REIT以上の大きなリターンが狙いたい方などに適しているでしょう。

また、任意組合型等の商品なら相続税・贈与税の節税対策としても有効です。将来の相続対策を図り方などにもマッチするでしょう。

 

まとめ

投資信託は少額投資が可能ですが、3つの中で最もハイリスク・ハイリターンの投資になりやすいため、リスクをとっても高いリターンを狙い方に向いています。

J-REITでは資産運用会社が不動産の運用を行うため、投資家は不動産の知識がなくても安心して投資できます。リターンは投資信託よりも低くなりやすいですが、その分リスクも抑えられます。

不動産小口化商品はJ-REITと異なり組合への出資というような形態をとりますが、投資としては個人の不動産投資に近い方法です。不動産小口化商品は少額投資も可能ですが、100万円といった金額の投資もあるため、大きなリターンが狙えるといった魅力もあります。

このように投資信託、J-REITと不動産小口化商品の3つには各々特徴があるため、メリット・デメリットをよく考慮し、あなたに合う運用商品を選ぶようにしましょう。

 

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