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いまさら聞けない!不動産投資で相続税対策ができる理由とその計算方法

 2018/05/08 相続対策
この記事は約 5 分で読めます。 245 Views

2015年の相続税改正により、相続税対策として不動産投資が盛んに行われるようになったと言われますが、なぜ不動産投資で相続税対策になるのでしょうか?

それは、「時価額と相続税評価額の差」を活用した節税対策ができるからです。

例えば、現金を相続する場合は、1円=1円で評価されます。1億円の相続財産がすべて現金の場合、1億円に相続税が課税されます。

一方で、不動産を相続する場合、時価ではなく、「建物は固定資産評価額」、「土地は路線価」で評価されます。

例えば、土地や建物などの不動産を時価で1億円相当所有していた場合、相続時において、その不動産は時価額ではなく、土地は路線価、建物は固定資産税評価額などで計算した金額に対して課税されるのです。

不動産は時価と比較し、概ね50%以下の相続税評価額になるケースもあり、この評価の差(評価額の圧縮効果)を活用し、金融資産を多く持っている方、不動産を多く所有する方などが不動産投資や土地の活用により、相続税の節税対策を行っているのです。

つまり、1億円の現金を活用し、不動産投資を行うことで、5,000万円以下の相続税評価額となり、その分、相続税が節税できるのです。

さらに、不動産投資は相続税を節税するだけではなく、毎月の家賃収入を得ることができます。

これが不動産投資による相続税対策の仕組みです。

不動産(土地・建物)の相続税評価額

不動産投資をすれば、必ず相続税の節税対策になる訳ではありません。

時価と相続税評価額に差があることが必要です。

実際、時価と相続税評価額が同じくらいの物件も存在します。

場合により、相続税評価額の方が高い場合もあります。

そのため、相続税対策として不動産投資を行う場合、物件選びにも注意が必要です。

次に、土地・建物それぞれの相続税評価額の目安をチェックするための方法を解説します。

  1. 土地の相続税評価額

土地は、毎年公表される国税庁が定めた路線価(土地1平方メートル当たりの単価)により評価されます。

毎年、国土交通省より公表される公示地価の約80%相当が概ね路線価の目安になりますが、正式には、国税庁のホームページで確認することができます。

※ 平成29年度の路線価図はこちら(www.rosenka.nta.go.jp/

土地の形状や接道状況などにより、様々な加算・低減等がありますが、概ねの目安として、

「土地の面積(平方メートル) × 路線価 = 土地の相続税評価額」

で計算します。

さらに、アパート・マンションなどの賃貸物件の場合、次のように貸家建付地として評価減されます。

「借地権割合 × 借家権割合(30%) = 貸家建付地評価減」

この借地権割合は路線価図に示されており、概ね住宅地の場合は60%とされていますので、

「借地権割合60% × 借家権割合30% = 18%

となります。

つまり、18%土地の評価を低くすることができるのです。

例えば、路線価による相続税評価が5,000万円の土地の場合、賃貸アパート・マンションなどの土地として利用していれば、

「5,000万円 × 0.82 = 4,100万円

の相続税評価額になります。

  1. 建物の相続税評価額

建物の評価額は、固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額により評価します。

新築の場合、概ね建築費用の60~70%程度が目安となります。

例えば、建築費用が5,000万円の建物の場合、固定資産税評価額は、

「5,000万円 × 60% = 3,000万円」

程度になります。

さらに、アパート・マンションなどの賃貸物件は借家権割合(30%)相当が評価減されるため、

「固定資産税評価額 × 70%(30%減)」

となります。

先ほどの、建築費用が5,000万円の建物は、さらに30%評価減することが可能なので、

「固定資産税評価額 3,000万円 × 70% = 2,100万円」

になります。

まとめ

不動産投資をすると相続税対策になると言われますが、その仕組みは、時価額(売買価格等)と相続税評価額の差を活用した節税対策ができるからです。

多くの金融資産を有する資産家の方は、現金を不動産に換えておくことや借り入れを組み合わせることにより、相続税の節税になるのです。

つまり、不動産投資を行うと節税になると言い換えることができます。

しかし、相続税対策は不動産投資によるメリットの一つにすぎません。

少なくとも不動産投資にはリスクがありますので、行き過ぎた節税はNGです。

節税対策ばかりに気を取られ、肝心の不動産投資・アパート経営のリスク対応ができず、相続発生前に資産を手放さなければならないことになってしまっては本末転倒です。

相続税対策とは、資産を目減りさせないようにする目的であるため、アパート経営に失敗して資産を減らすようなことが起きてはいけないのです。

そのためにも、しっかりと安定経営できるように不動産投資を考えるべきなのです。

不動産投資とは、物件を手に入れて終わりではありません。

節税効果があり、安定経営ができる物件選びと、購入後の賃貸経営をしっかりと担うことが大切です。

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