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これからの不動産投資は入居者の生活様式の変化にも注目!

はじめての不動産投資
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新型コロナウィルスの感染者が増え続けている中で、ビジネスや各家庭の暮らしに「新しい生活様式」が浸透し始めています。リモートワークや時差出勤が当たり前になれば、無理して家賃の高い都心に住む必要はなくなるため、入居者の人気を集める物件も広範囲に分散されるでしょう。

そこで今回の記事では、今後の不動産投資を考える上で大切な「入居者の生活様式の変化」について考えてみます。アフターコロナ、ウィズコロナでは投資対象となる不動産の種類も変わってくる可能性があるので、今後の物件選びの参考にしてみてください。

 

コロナ禍による「新しい生活様式」とは

新型コロナウィルスは収束するどころか、再度の感染拡大をみせています。そこで、厚生労働省は新型コロナウィルスを想定した次のような「新しい生活様式」の実践例というものを公表しています。

・「新しい生活様式」の実践例

買い物 通販も利用
電子決済の利用
レジに並ぶときは、前後にスペース
公共交通機関の利用 混んでいる時間帯は避けて
徒歩や自転車利用も併用する
働き方の新しいスタイル テレワークやローテーション勤務
時差通勤でゆったりと
会議はオンライン

「人の距離は2m空ける」「屋内では十分に換気をする」「家に帰ったら手や顔を洗う」など、感染予防につながるものから、「買い物では通販も利用する」「電子決済を利用する」といったキャッシュレス化を促す要請も含まれています。

また、新型コロナウィルスの感染を防ぐためには、3密を避けることが重要です。その意味において、満員電車で通勤するのは感染リスクが高いと言えます。そこで公共交通機関を利用する際の新たな生活様式として、「混んでいる時間帯は避ける」「徒歩や自転車利用も併用する」「会話に控えめに」といった行動が要請されています。

働き方の新しいスタイルとしては、交通機関や職場などは人が密集する場なので、いかにそれを避けるかが課題となります。そこで新たな働き方として推奨されているのが、「テレワークやローテーション勤務」「時差出勤」「会議はオンライン」「対面での打合せは換気とマスクを」などの生活様式です。

テレワークやオンラインというキーワードが出ていますが、これらは政府が進めている「働き方改革」のなかでも重要視されている項目でもあります。新型コロナウィルスの感染拡大を避けるため、結果的に働き方改革が急速に普及しつつある形となっています。

 

ビジネススタイル・ライフスタイルの変化が不動産市場に与える影響

新型コロナウィルスの感染を防ぐため、ビジネススタイル・ライフスタイルが変化しつつあります。その結果、アフターコロナ・ウィズコロナにおける不動産市場や物件選びに与える影響は、おもに次の4つのポイントが挙げられます。

①在宅時間の増加による不動産需要への影響

②緊急事態宣言解除後も在宅勤務・テレワークを継続する企業が多い

③移動(通勤)の必要がないため、物件人気は都心からローカル・郊外に分散

④買い物環境は必須でなくなる可能性も

在宅時間の増加による不動産需要への影響

オフィスでの3密を避けるため、テレワークの導入が進んでいます。もちろん全ての業種で対応できるわけではありませんが、テレワークに対応する仕事をしていれば、在宅時間は増えることになります。

しかし、人によっては自宅に仕事をする環境が整っていない場合もあります。オンライン会議中に子どもの声が入ってしまったり、生活感のある部屋を見られたくないという場合もあるでしょう。

また、仕事とプライベートの切り替えができる部屋が必要にもなります。自宅にいながら集中して仕事をするためには、セルフマネジメントが重要なポイントになるため、オン・オフを明確に線引きできる空間が必要になってきます。外出を極力控えるとなれば、趣味などに没頭できるスペースも必要になるでしょう。

このように、入居者によっては仕事とプライベートを充実させるような間取りの物件に対する需要が伸びてくると考えられます。生活様式の変化により間取りそのものに対する需要が変わる可能性があるので、仕事部屋として使える「書斎」「サービスルーム」などに注目が集まっています。

緊急事態宣言解除後も在宅勤務・テレワークを継続する企業が多い

5月25日に緊急事態宣言が解除され、オフィスへの出勤が可能となったものの、在宅勤務やテレワークを継続する企業は多くあります。その理由として、新型コロナウィルスの感染再拡大が挙げられ、8月7日時点で連日1000人を超える感染者数が報道されています。

コロナ禍のリモートワークやテレワークの導入について、「生産性が低下した」と回答する企業もありますが、NRI(野村総合研究所)は、「緊急事事態宣言下の経験だけで、リモートワークを完全否定するのは間違いである」と指摘しています。

その理由として、今回のコロナ期のリモートワークでは感染予防が優先されているため、休校している子どもの世話をする必要があることや、集中できる作業スペースがないといったことが挙げられています。

スタンフォード大学が2015年に中国企業を対象とした調査によれば、リモートワークにより生産性が13%向上したという結果もあるため、生産性については、新型コロナウィルスによる緊急事態宣言下という特殊事情を抜いて冷静な評価をするべき」とし、各企業のリモートワークへの取り組み継続に期待を示しています。

移動(通勤)の必要がなくなり都心集中からローカル・郊外分散へ

テレワークはネット環境さえあればどこでも行えるため、普及が進めば通勤時間をあまり気にする必要がなくなり、都心近くに住む理由もなくなります。

都心から離れるほど住宅価格も家賃も安くなるので、固定費の削減につながります。そうなれば老後の生活費を蓄えることも、プライベートを充実させるための出費を増やすこともできるでしょう。

テレワークの導入がさらに進み、多くの企業が在宅勤務を継続すれば、住宅の都心集中もなくなって、ローカルエリアの不動産需要が増えると考えられます。これまでは都市部への一極集中が問題視されていましたが、今後は地方都市の物件が見直され、不動産需要は分散する可能性があります。

買い物環境は必須でなくなる可能性も

物件選びの要素として買い物環境も重視されてきましたが、新型コロナウィルスの影響で変化がみられそうです。必ずしも駅前や自宅周辺にスーパーマーケットがなければいけない、ということもなくなる可能性があります。

新型コロナウィルスが収束しない中、ネットスーパーの需要は急増しており、各通販は食品の宅配などのオンラインサービス拡充に取り組んでいます。「周辺にスーパーマーケットがなくても買い物に支障はない」ということになれば、物件選びの選択肢はさらに広がることになるでしょう。

 

新しい生活様式の実践で注目される物件は?

アフターコロナ・ウィズコロナの時代に備えて、新しい生活様式に対応する物件を考えてみましょう。

物件の需要は価格や家賃の高い都心から、その周辺のローカルエリアに分散されると考えられ、交通の便もさほど重視されなくなります。そうなると、これまでは人気がなかった駅から遠い物件も人気が出る可能性があります。

また、物件の間取りについては、マンションの場合、専有面積が同じであればどの物件も同じような間取りになります。よほど広い物件でない限り、プライベートを確保できる書斎のようなものはありません。

しかし今後は、テレワークに対応した仕事に集中できる専用スペースの需要も高まるでしょう。3畳ほどのサービスルームを備えた物件は、「1SLDK」「2SLDK」など“S”の表記が付されています。ミサワホーム総合研究所の調査によれば、仕事部屋として「2畳程度の最小限の個室」「四畳半程度の個室」があれば十分と回答する割合が半数以上に上るので、一定以上の需要を見込むことができます。

 

まとめ

今後の不動産投資では、新型コロナウィルスに備えて入居者がどのような物件を必要とするのかを考えることが大切です。キーワードとなるのはテレワークや在宅勤務ですが、その生産性を高めるようなプライベート空間を備えた物件や、都心から離れた家賃の安い物件に、特に人気が集まる可能性もあるので、選択肢を広げて検討するようにしましょう。

都内・駅近・徒歩圏の需要(ニーズ)がゼロになるとは考えにくいのですが、少なくとも生活様式に注目した物件選びをすることで、競争の少ない優良物件や利回り・収益の良い物件を手にすることができる可能性が高まります。

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