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どっちがお得?定期預金と不動産小口化商品を比較してみた!

小口化商品(不動産特定共同事業)
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超低金利が続く現在、定期預金の利率もわずかなものとなっています。これまで定期預金のみで資産運用をしていた人の中には、老後の生活資金や住宅購入のために貯金以外の資産運用方法を検討している方もいらっしゃるでしょう。投資や資産運用の方法はさまざまありますが、中でも最近注目されているのが少額資金から不動産投資を行える方法として話題の「不動産小口化商品」です。

そこで今回は、貯金と不動産小口化商品のメリットやデメリットを比較し、どちらが効率的に資産を形成できるのか、お得にお金を貯められるのかを検証するので、ぜひ参考にしてみてください。

 

今は定期預金利率0.002%の超低金利

金融機関にもよりますが、普通預金よりも金利の高い定期預金でもその利率は0.002%とわずかです。元本が保証されている点では安心できる資産運用といえますが、ほとんど増えることはありません。

とはいえ、投資と比べると安全性が高いことと、時間を割いて勉強する必要もなく誰でも手軽に利用できることから、資産運用を特に意識しない方では「定期預金」を自然と選択している場合もあります。

しかし、現在は新型コロナウィルスの終息が見えない中で経済活動にも影響が出ており、収入が減少するリスクも高まっています。そのため将来に備えて保有している現金を資産運用で増やそうと検討中の方も少なくありません。

そこで以下では利息がほとんど付かない定期預金の代わりに、誰でも手軽に始められる「不動産小口化商品」について詳しくご紹介します。

 

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、不動産を直接的に購入せずに不動産投資ができる金融商品です。投資対象となる不動産を小口化して販売するため、一口当たり100万円程度から購入でき、賃料収入などの利益を分配金として受け取ることができます。

不動産小口化商品は3種類ありますが、主に「任意組合型」と「匿名組合型」に分かれ、任意組合型では実際に不動産の所有権を持つことができるため、不動産税制のメリットが受けられるなど、REIT(不動産投資信託)にはない魅力があります。

匿名組合型は現在もっとも多く販売されている仕組みで、物件の所有権は持たないタイプですが、利益を分配金(雑所得)として受け取れます。

 

定期預金と不動産小口化商品を徹底比較

定期預金と不動産小口化商品のメリット・デメリットについて詳しく比較していきましょう。

利回り

定期預金は銀行などの金融機関がお金を貸し出して、その利息を原資に0.002%(5年定期の場合)という利息を受け取れますが、100万円を5年間預けたとしても、利息はわずか100円です。

一方、不動産小口化商品は、その販売をしている運用会社が賃料を得たり、あるいは不動産を売却したりすることで得た利益から出資者に分配金を支払います。利回りは各商品によって異なりますが約3〜5%前後(手数料・税金控除前)が一般的です。1口100万円の不動産小口化商品を5年間運用すれば、1年当たり5万円×5年=25万円の利益になる計算です。

不動産小口化商品は運用会社の運用の仕方や選ぶ物件によって利回りが違います。また、提示している利回りが必ずしも実現するというわけではありません。テナントがつかずに空室となれば、賃料が入らないからです。

それでも、定期預金と比べると利回りは高めになるのが、不動産小口化商品の特徴と言えます。

インフレ・デフレとの関係

インフレになると物価が上がり、家賃収入も増えるという点で不動産小口化商品には有利に働きます。商品の購入金額に対して家賃が上昇すれば、利回りも上昇します。あるいは売却時に物件が値上がりすれば、利益もその分だけ増えます。

一方、定期預金も好景気によるインフレに伴い、金利が上昇する可能性はあります。しかし、金利上昇はインフレ抑制の意味合いもあるので、余程の経済成長がない限りさほど期待はできないでしょう。また定期預金の場合、預け入れているお金の価値が相対的に下落するため不利と言えます。

逆にデフレになれば、家賃収入が減少するため不動産小口化商品には不利に、定期預金には有利に働きます。日本では長くデフレが続いています。新型コロナウィルスの影響もあり、経済成長も当面はあまり期待できないでしょう。

しかし物価が下がるなかで不動産を購入し、いずれ景気が好転してインフレに転じることで、不動産小口化商品の利回りが上昇する可能性があります。

節税メリット

定期預金を贈与あるいは相続する場合、それぞれに税金が課せられます。金額にもよりますが、税率はともに最大で55%です。課税価格は預けている金額から所定の控除額を差し引いたものとなります。ただし、定期預金を中途解約する形で生前贈与をすれば、年間110万円までは非課税になります。

一方、不動産の場合、贈与税と相続税の対象となる課税評価額は、現金である定期預金と異なる方法で算出されます。

まず、土地については時価である「地価公示価格水準」のおよそ80%が評価額となります。投資用物件であれば貸家建付地としてさらに80%に減額されます。建物は固定資産税評価額である時価の60%程度に、そして賃貸物件であればそこからさらに30%減額となります。

不動産小口化商品の「任意組合型」は実際に不動産の所有権を持つので、上記のような節税効果が生まれます。そのため、不動産小口化商品は定期預金とは異なり、贈与税・相続税が大きく減額するメリットがあります。

不動産小口化商品は分割売却も可能

定期預金は基本的に満期まで預けておくことが必要です。途中解約も可能ですが、その場合は利息が本来受け取る額より少なくなります。

一方、不動産小口化商品は、1口いくらという形で購入します。そのため、複数の商品を購入することで売却も分割できます。つまり、必要な時に必要な分だけ資金化することが可能です。

たとえば相続や贈与の場合、定期預金はその税金を支払うために別途現金を用意するか、あるいは定期預金を解約する必要がありますが、不動産小口化商品なら税金を支払うために必要な現金を確保する分だけ解約すれば済みます。また、残りはそのまま運用を続けることができます。

ただし、不動産小口化商品の満期前の解約は難しい場合もあります。不動産小口化商品は上場商品ではないので、誰でも自由に取引が行える市場があるわけではありません。そのため、売却しようにも相手を探すのが難しいという事情があります。売却ではなく権利の譲渡という形で手放すことが可能ですが、この場合もやはり譲渡先を探す必要があります。

一方、定期預金は預ける銀行など金融機関を選んで、口座を開設することで行えます。「定期」とあるように、一定期間は預けたままになりますが、もちろん途中で解約することも可能です。ただし預け入れた金額の一部だけを解約することはできないので、その場合には残りをあらためて定期預金にする必要があります。

現物投資では難しい優良物件も買える

不動産はその投資対象によって利回りが大きく異なります。なかには魅力的な利回りが期待できる物件もありますが、現物を購入するとなると高額となり、個人では入手が難しい場合もあるでしょう。

一方、不動産小口化商品は1口当たりの金額に応じて不動産の共有持分を購入することができるので、個人では購入できないような高額物件に投資することも可能です。

また複数の商品に資金を分散できるので、リスク分散にもつながります。たとえば高い利回りが期待できたオフィスやホテルは、新型コロナウィルスの影響を受けて利回りが低下しています。このような不測の事態にも、分散投資をすることでリスクへの対処が可能になります。

元本保証

不動産小口化商品は、投資商品の一種なので元本保証がない点に注意が必要です。定期預金も実際に保証されるのは1,000万円までとなっていますが、不動産小口化商品は、運用成績によっては元本を割る可能性があります(売却した時に物件価格が大きく値下がりした場合など)。

不動産投資でいかに収益を上げるかは、物件の選択に大きく影響されます。たとえ高い利回りを提示する不動産小口化商品であっても、実際にその見込みとおりの収益が得られる保証はありません。

そのため、不動産小口化商品を検討する際は、定期預金と異なり、運用会社の実績や企業規模、信頼性などが重要な見極めポイントになってきます。

 

まとめ

定期預金は誰でも簡単にできる資産運用方法ですが、利回りを考えると不動産小口化商品に軍配が上がります。さらに贈与や相続対策といった節税メリットを視野に入れると、税金面でも有利と言えます。

ただし、不動産小口化商品の運用利回りや元本割れリスクはどの運用先を選ぶかによって異なるので、商品選びの参考になる知識は各種セミナー等に参加するなどして、しっかりと情報収集をすることが大切です。

不動産小口化商品は株式投資などとは異なり、現物に直接投資するためゼロになるリスクは低いので、中長期的に使う予定のあるお金の運用として活用することも一考です。

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