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はじめての不動産投資。中古物件に潜む思わぬ落とし穴とは?

 2017/03/10 はじめての不動産投資
この記事は約 7 分で読めます。 220 Views
はじめての不動産投資。中古物件に潜む思わぬ落とし穴とは?
  • 初めての不動産投資なら、価格が低くて買いやすそうな中古か?
  • やっぱり新しい方が良いか?
  • 中古でも利回りが高い方が良いか?

など、物件選びは悩むところでしょう。

一般的には、新築か築浅が良いと希望される方が多いのですが、本当のところはどっちが有利なのでしょうか?

新築アパートと中古アパートの比較

どちらが良いかを考える前に、新築と中古それぞれの違いを比較してみましょう。

違いを理解し、どちらが自分の不動産投資の目的に合っているのか判断しましょう。

不動産投資でアパートを取得する方法として、次の3つがあります。

1.土地を購入してからアパートを建築する(建築請負型)
2.業者が建築した物件を購入する(建て売り売買型)
3.中古のアパートを取得する(中古売買型)

それぞれのメリットとデメリットを比較してみましょう。

比較表_物件の選び方

中古物件に潜むリスク

価格や利回りだけを見れば、中古物件が得するように思えます。

あなたがオーナーなら収益性が良いアパートを売却しますか?

将来の資産形成のためにならば、一般的に収益性の良いアパートは所有し続ける方が多いのではないでしょうか。

それでもアパートを売却するという事は、何らかの理由があるはずです。

売却する理由を考えてみれば、見えてくるものがあります。

売却の動機として、次の2つが考えられるのではないでしょうか。

  • 空室や修繕で悩まされ、アパート経営に嫌気がさしたので売却したい。
  • 売り時なので高く売り、換金化(現金化)したい。

1.空室や修繕で悩まされた物件

空室や修繕で悩まされ続けた物件は、人気がない物件と言えるのではないでしょうか。

しかし、実際には他の物件と同じ「相場」というもので市場に出てきます。

一般的に、利回りは満室前提で試算され、その満室前提の利回りにて価格設定されています。

数字上と実際の収益が大きく異なる場合があります。

このような物件の購入を検討する場合には、修繕履歴・管理状況・レントロール・付近の家賃相場・入居者募集状況・契約内容などの精査が必要です。

特に空室で収益があまり上がらなかった物件は、ほとんど修繕していない可能性が高いため、取得後すぐに多額の修繕費用が必要になるケースがあります。

初めて不動産投資をする方には、それらの専門的知識が十分備わっているはずもなく、中古物件の良し悪しも見極めることが困難なため、信頼できる不動産投資のパートナー・業者がいないのであれば、まずは対象から外しておいた方が無難です。

しかし、「掘り出し物」にもなりやすいのも中古物件です。

価格交渉を行えば、安く仕入れることができる物件もあります。

空室になっている理由が、「お金をかけるのがもったいないから何も管理していない・入居者募集も積極的にしていない。」など、オーナーが自主管理していた物件や、依頼していた管理会社があまりオーナー本意ではなかった場合に起こり得ます。

人気がない物件ではなく、「何もしていないから人気がなくなった」ということです。

安く仕入れて適切に修繕・リノベーションし、きちんと入居者募集できる状態にすれば、意外と満室になる物件も多く存在します。

実際に入居されている部屋も、家賃相場と比較すると、かなり低い家賃で入居されている場合があります。

退去後、相場並みの賃料で募集し直せば、新築では到底手に入れることのできない利回りの物件に甦るのです。

なので、このような物件を専門に取り扱う業者もいます。

2.「売り時」だから高く売ろうとされる物件

「今が売り時だから」という理由で売却を考えることも動機として考えられます。

「売り時」という事は高く売れるということです。

将来の資産形成ではなく、売却益を目的とした不動産投資を行う方もいます。

売却益を元手に、物件を増やしていくのです。

投資というよりは、やや投機のような取引をしているケースもあります。

売却益を最大化するため修繕は極力せず、古くなる前に転売益を得ようとする方も存在します。

一般的にアパートは10年から15年程度で大規模修繕や設備の交換が必要になります。

何も修繕していないのも関わらず、売る側は相場の利回りで価格を決めて販売するのです。

つまり、修繕費用が発生する直前に売り逃げる物件が市場に出回ることになるのです。

見た目の価格や利回りの数字だけに惑わされて中古物件を購入すると、購入直後から大規模な修繕で費用がかさんでしまうということにもなりかねません。

表面的な数字では実際のところ、中古アパートでリスクになる修繕費についての内容が分からないので、やはり初めて不動産投資をされる方に中古アパートは不向きかと思います。

「劣化対策等級」というものを確認しよう

特に新築物件の場合「劣化対策等級」というものを確認してください。

3が一番良く、次に2となります。

1が一番良いように思いますが、3が一番良いのです。

次に、使用された木材を確認してください。

これは、中古物件だと確認しにくいのですが、新築物件ならば作った業者に確認できます。

適切な木材を使用し、基礎や主要構造部がどのように施工されているかで、本当に長持ちする建物かどうかわかります。

劣化対策等級だけの確認では、若干不安です。

詳しくは避けますが、木材の種類も色々あります。

中古物件なら再生物件

実際に業者の中には中古物件を安く取得し、再生して販売することをビジネスにしている業者もいます。

これは、業者が中古物件を取得し、リノベーションして満室にしてから販売する方式です。

流通物件よりも、若干利回りが落ちるかと言えば、そうでもない物件もあります。

あくまでも相場利回りで販売されますが、新築物件よりは利回りは良いでしょう。

どんな状況の中古物件かわからないようなものを購入するよりは、業者がリノベーションして満室になっている物件を取得した方が責任をもって説明してもらえますので、初めて不動産投資をされる方には良いと思います。

中古物件での節税対策

中古物件は残存期間での償却となるため、短期間で大きな減価償却費が経費として計上されます。

この減価償却費を所得税の節税として活用される方もいます。

減価償却費は建物価格に影響するため、土地と建物価格の割合により異なります。

中古物件であれば、なんでも節税メリットがあるわけではないので注意が必要です。

不動産投資の経験を積み、ある程度資産形成が進むことで節税の必要性を感じるでしょう。

その時に中古物件による節税対策を検討されても遅くはありません。

ただし、すでに高額所得者で節税の必要性を感じて不動産投資を検討される場合は、十分中古物件に潜むリスクを理解し、基本的には良きパートナーに相談の上、不動産投資を行ってください。

節税目的の落とし穴は、あくまでも節税が目的となってしまい、アパートの収益性が二の次になるケースがあります。

収益性を二の次にして、あまりにも行き過ぎた節税対策を行うと、そもそものアパート経営に不安が生じます。

万が一のリスク発生時には、対応しきれない場合があります。

最近、耳にする高額所得者の不動産投資に関する落とし穴なので注意してください。

初めての不動産投資なら、新築・築浅アパートまたは中古再生物件がオススメ

初めて不動産投資を行うならば、新築または築浅物件が良いのではないでしょうか。

中古物件ならば、流通物件よりも信頼のおける業者により再生(リノベーション)された物件を取得することをお勧めします。

中古物件による節税メリットについては、ある程度の資産が形成されたら所得税の節税も考慮していく必要がありますが、今すぐではなく、段階的に考えていけば良いのです。

よって、「掘り出し物」のある中古物件は、ある程度不動産投資の経験ある中級者向きと言えるのではないでしょうか?

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