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はじめての不動産投資でも失敗しない!不動産会社を見極めるポイントは?

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将来に向けた資産形成を目的に不動産投資を考える人が増えていますが、不動産投資の成功のために最も重要といわれるのがビジネスパートナーとなる不動産会社選びです。ところが、一口に不動産会社といっても様々あり、沢山ある会社の中でどこに相談すればよいのか迷ってしまいます。あなたと相性がよく、優れた不動産会社を見つけることができれば、投資初心者でも成功の可能性が広がります。今回は不動産投資を検討している方のために、不動産会社の役割や種類、選び方など基本的な情報について紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

不動産会社とは

不動産会社とは、不動産を取り扱って事業をしている会社の総称ともいえます。よって、不動産会社には様々な業態、業務や役割があります。また、不動産会社の多くは様々な不動産事業を行っており、その事業ノウハウが強みになっています。

不動産投資をサポートする不動産会社は「不動産投資会社」とも呼ばれることもあります。不動産投資会社とは、利益を得る目的で不動産に資金を投資する事業を行う、またはそのような事業の斡旋・サポートを行う企業です。不動産投資では、家賃収入のように定期的に発生する「インカムゲイン」と、物件の販売により購入額との差益を狙う「キャピタルゲイン」が主な収入となります。不動産投資会社は、不動産運用により収入を得たり、顧客の不動産投資事業のサポートやセミナー開催などのコンサルティング業務を行うなど、その業務内容は多岐に渡ります。

あなたが不動産投資を行う上で、どのような不動産会社(不動産投資会社)に相談すればよいのか、まずは不動産会社の種類や業務・役割を理解しましょう。

 

様々な不動産会社の主な業務や役割

不動産会社と呼ばれる会社は、取り扱う物件や業務範囲によって、いくつかに分類することができ、主な業務や役割は次のようなものがあります。

売買業務

不動産物件の売買を行う業務です。自社保有物件やデベロッパー保有物件を、購入希望者に販売します。販売のために広告や各種の情報提供、購入希望者との契約のサポートを行います。

戸建て・新築分譲マンション・中古住宅などのマイホームをはじめ、不動産投資用の1棟賃貸アパート・マンションや区分マンションなど、不動産会社により得意分野が異なります。

売買仲介業務

自社では物件を保有せず、売主と買主の間に入って交渉し、契約手続きなどを行う業務を仲介と呼びます。売主に代わって購入者を募集したり、買主から希望の条件などを聞いて該当する物件を探したりします。

賃貸仲介業務

賃貸アパートやマンションを探している人のために賃貸物件を紹介するのが賃貸仲介です。貸主と借主の間に入って賃貸契約締結など入居者募集に関わる業務全般をサポートし、契約が結ばれると仲介手数料を得ます。賃貸を専門にしている不動産会社では、後述の賃貸管理や建物管理業務もあわせて行っているケースが見られます。

賃貸管理業務

家賃の回収、賃借人の募集といった業務になります。賃貸アパートやマンションの場合、大家の依頼を受けて物件管理や入居者の募集・家賃の集金、入居者からのクレーム対応なども行う会社があります。

建物管理業務

建物管理業務とは、物件の清掃、保守・点検をはじめ、修繕などを行います。賃貸アパート・マンションの建物管理のほかに、分譲マンション(区分所有マンション)の所有者の集まりである管理組合から委託を受けて運営を行う会社があります。また、賃貸系、分譲系、オフィス・商業系など、建物の用途によって得意・不得意もあります。そして、このような建物管理業務を専門に行う会社もあれば、賃貸管理業務と合わせて建物管理業務まで兼任していることがあります。

デベロッパー

デベロッパーとは、マンションや商業ビル、リゾート開発など比較的大規模な施設の企画・開発を担当する業者(または企業集団)を指します。物件のデザインや品質、ブランド名などはデベロッパーによって定められ、それを建設会社が請け負ってビルを建てたり、宅地造成を行います。

 

不動産投資で必要となる役割

あなたが不動産投資を行う際に必要となる不動産会社の役割は、

①物件紹介、あるいは建設

②資金調達(融資)の斡旋

③入居者募集

④建物管理

⑤将来の売却、税務の相談

となります。不動産投資に必要な不動産会社の業務でいえば、物件紹介を受ける段階では売買業務または売買仲介業務、物件取得後は賃貸仲介、賃貸および建物管理業務を行っており、賃貸系の不動産事業に強い会社であることが必要です。

また、不動産投資会社と呼ばれる会社でも、売買業務または売買仲介業務だけ(売るだけ)の不動産会社ではなく、賃貸仲介や賃貸および建物管理業務もワンストップで担う会社を選ぶことが大切です。

さらに、あなたの不動産投資物件が住宅系なのか事務所系・商業系なのか、対象とする用途に強い会社を選びましょう。

参考:不動産投資を失敗しない管理会社の選択基準は6つ!!

では、そのような不動産会社の中で、見極めるポイントを次に説明します。

 

不動産会社を見極める4つのポイント

不動産投資で成功するため、物件紹介から賃貸系に強い不動産会社の何を目安に選べばよいのかについて、ポイントになるのは次の4つです。

①メリットだけでなくデメリットも紹介してくれる

②実績が豊富、取り扱い事例も多い

③不動産会社にも「得意分野」と「不得意分野」がある

④相性が合う

メリットだけでなくデメリットも紹介してくれる

いい不動産会社は、物件のメリットとデメリットの両面を紹介してくれます。不動産の専門家から見た場合、全てにおいて完璧な物件はありません。メリットばかりを紹介するなら販売意欲が強すぎるか、デメリットを見抜く目がないと考えることができます。メリットとデメリットを紹介し、メリットが活かされデメリットをできるだけ小さくする方法について一緒に検討してくれるのが、いい不動産会社の条件です。

不動産投資に存在するリスクは、物件に関するものだけではありません。周辺環境のリスクや入居者によるリスク、法律の変化によるリスクなど様々です。物件の収益性だけでなく、出口戦略を含めたプランを立ててくれ、想定されるリスクに対してどのような対策を用意しているかを提案してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

実績が豊富、取り扱い事例も多い

不動産会社では実績紹介をホームページなどに掲載することも多いですが、いい不動産会社は実績紹介が具体的です。物件情報や利回りといった情報だけでなく、そのオーナーの年齢や預貯金の状況、物件に対する希望などの情報も紹介しています。ニーズの高い情報をきちんと網羅して紹介してくれる会社は、顧客の立場に立って情報紹介を行うことを意識していると考えられ、実際に相談をしてみると信頼できる会社だとわかります。

具体的な実績の紹介や事例の紹介は、ホームページの制作に時間がかかる上、事例を細かく紹介するには本人の同意も必要です。それだけに、実績がきちんとあることはもちろん、情報の公開にオープンで、かつ顧客との良好な関係が継続している企業といえます。

不動産会社にも「得意分野」と「不得意分野」がある

不動産会社はどこも同じではありません。国内の物件に強い会社もあれば、海外物件に強い会社もあります。新築一戸建ての販売に強い不動産会社もあれば、賃貸物件に強い不動産会社もあります。不動産会社は自社の強みや扱っている商品・サービスについてホームページや営業資料で紹介していますが、日本全国を得意エリアとしているわけではないことも多々あります。特に地元企業では特定のエリアにおいて大手にも負けない強みを持っている会社もあります。

たとえば、「弊社は中古のワンルームマンションに強みがあります。神奈川県内の学生向け物件に特に力を入れており、利回りは他社より控えめになっていますが、着実な需要と客付け、また子会社の管理会社によるサポートで多くのオーナーに満足いただいております」といったニーズを絞った売り文句の場合、自身の投資スタイルに合うかどうかもすぐわかります。

このように自社の得意分野を上手に主張できているかどうも目安の一つです。他社と比べてどのような部分が強いのか、どうしてそういえるのか、実績はどうなのか等の情報が明確されていれば、オーナーも選びやすいでしょう。不動産会社の得意分野とオーナーが望む条件の物件がミスマッチを引き起こさないように選ぶことが大切です。

相性が合う

いい不動産会社は上手な提案の仕方を知っています。一般的に不動産の営業マンには「押しが強い」というイメージがありますが、よい会社であるほど「買わされた」ではなく「自分で決めた」と印象が残るものです。これは上手に情報を提供したり提案をしたりして意思決定を助けてくれるからで、オーナーにとって負担がありません。たとえ結論が同じだとしても、長い目では大きな違いが出てきます。

不動産投資は一度の取引で終わらず中長期的な付き合いとなるため、認識のズレが将来的にリスクとなってしまう可能性もあります。不信感やコミュニケーション不足からやり取りが疎遠になったり、エリア情報や売却タイミングについての情報がタイムリーに得られなければチャンスを逃しかねません。

不動産会社が上手に提案をしてくれることは、その能力を証明するとともにオーナーとのコミュニケーションが良好に進んでいることの証です。また話をよく聞き、相談に乗ってくれる不動産会社には安心感や信頼感も生まれます。

 

まとめ

不動産会社が主催するセミナーに参加してみたり、不動産会社の店舗に相談に行ってみたりすると、その企業やスタッフの様子がよくわかります。特に、掃除が行き届いており、清潔感があるかもチェックするといいでしょう。書類や机が乱雑だったり、ゴミが落ちたままになっていたりする場合は、掃除や片付けを行う余裕がないほど人手が足りないといった可能性があります。顧客に対しても丁寧なサポートは期待できず、連絡の遅延や雑な対応、押し売りのような提案などさまざまなリスクが想定されます。

不動産投資では、あなたのビジネスパートナーとなる不動産会社を選ぶことが重要で、不動産会社によって扱う物件や提供サービス、専門知識に違いがあります。無料のセミナーなどに参加すると、ここで挙げたポイントについてリアルな情報を集めることができるでしょう。ぜひこの記事を参考に、良いビジネスパートナーを探してみてください。

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