はじめて投資物件を購入したのが2年以内のサラリーマンは危険！その理由と対処法

一昨年～去年くらいに初めて不動産投資物件を購入した人は注意が必要です。

不動産投資に内在するリスクを理解していなかったために身の丈を超えた借入が今後あなたを苦しめる可能性があります。

今すぐにでも物件売却を検討してください。

なぜ早めに売却した方が良いのか？

不動産投資とは、不動産事業であり賃貸経営です。

そのことを理解せずに不動産投資による物件を購入してしまっている方がいます。

少し前は、新聞などのメディアでも報じられているように、金融緩和やマイナス金利の影響で不動産向けの融資が盛んになり、金融機関も積極的に融資していました。

つまり、以前は不動産投資で融資を受けることが出来なかった方も、ある程度の規模であれば融資を受けて物件を取得できてしまった可能性があるのです。

この影響で、不動産投資に伴うリスクのことを理解せず、また万一の時に許容できるリスクの範囲を超えた投資を行っている方もいるのではないでしょうか？

簡単に言えば、身の丈を超えた不動産投資をしてしまったという事です。

仕事を辞めて、しっかりと不動産事業として賃貸経営を行おうと考えている方は、しっかりと勉強をしながらステップアップされているはずです。

一方で、サラリーマンなど会社務めをしたまま不動産投資を実現された方の中には、意外と「業者に勧められるがまま」で物件購入されている話をお聞きします。

不動産投資にはリスクがあり、特に借り入れによる事業のため、万が一の時は投資した自己資金を失えば済む話ではなく、借り入れを返済し続けなければならないという事を忘れてはいけません。

そういった意味では、リスクを考えることは非常に重要です。

しかし、不動産投資のご相談にお越しいただいた方から、「業者に勧められるまま物件を購入してしまった。」「融資を受けることが出来たから購入した。」「買うときにこんなに諸経費が必要だとは思わなかった。」「賃貸経営って意外と費用が掛かるんですね。」などといったご相談が跡を絶ちません。

更に、ご自宅から離れた地方都市の物件を購入されている方もいます。

都心と比べ、利回りが良いとお勧めされたからでしょうか 。

ここに問題があります。

不動産投資に内在するリスクを理解することでリスク対応策を講じることができるのですが、不動産事業や経営そのものをあまり理解されておらず、ご自身で許容できるリスクの範囲も把握できていないため、不動産事業や経営に失敗する可能性があるからです。

今は、家賃が入っているから問題ないのでしょうが、入居者退去時にはリフォーム費用が必要になります。

また、金利が上昇したら返済額が大きくなり、収益性が悪化します。

結果、リスクを理解していれば低減や回避できたと思われるリスクも対策を取っておくことができず、不動産投資に失敗する可能性が高いのです。

そんな事態にならないようにするためにも、早めの売却をお勧めしています。

融資が厳しくなっている現状で気になる影響

消費税増税前の駆け込み需要、金融緩和、相続税改正、マイナス金利などの影響で、アパートローンをはじめとする不動産向け融資がバブル期を上回り、過去最高を記録する過熱ぶりに警戒し、不動産投資の融資が厳しくなっているとも言われています。

しかし、「融資が厳しくなった」とは、融資をしないという事ではありません。

「厳しくなった＝正しい評価をして融資する」ということではないでしょうか？

すると、以前に物件を購入されている方は、多少のリスクには目をつぶって本来は（今現在は）手にすることのできない物件規模の融資を受けている可能性もあるのです。

キャッシュフローにあまり余裕のない物件であれば、家賃の下落や空室発生などによる収入の減少や、退去に伴うリフォームや建物修繕費等の費用発生により収益が悪化し、賃貸経営が行き詰る可能性があります。

買うべきではなかった物件や、身の丈に合わない物件でしたら、リスク発生時には返済が滞るリスクがあるのです。

そのリスクを認識した上で資金計画や収支計画をたて、賃貸経営を担っているのであれば問題ないのですが、「業者の言われるままに」や「金融機関が融資してくれたから」という理由では、不動産投資に関するリスクを理解されているとは到底思えません。

最後は自己責任になってしまいます。

売った業者は責任を取ってくれません。

管理会社も責任を取ってくれません。

内在しているリスクとその許容範囲を理解し、賃貸経営をより安定的に行えるように収支改善をしていく必要があるのですが、それらの理解がなされないまま「管理会社に任せているから」という事で、何もしないでいることのリスクが心配なのです。

今のうちはまだ良いのですが、景気の悪化・賃貸住宅の競争激化・少子高齢化に伴う人口減少などの影響により、見込みの収支が維持できない可能性も秘めています。

今の融資基準で融資が受けられる範囲での借入規模にしておくことが大切です。

考えるのが面倒と感じる方は、不動産投資ではなく、借り入れに依存するのではない別の運用で資産形成すべきでしょう。

万が一の時では手遅れです。今のうちに売却を検討されることをお勧めします。

融資が厳しくなったと言えども、融資をしなくなったのではありません。

融資を受けて物件を買っていただける方が存在するうちに、売却しておくことが重要なのです。

ご自宅から遠方の物件がダメな理由

ご自宅から遠方の物件は、きめ細やかな対応ができません 。

物件が遠方だという事は、金融機関の窓口も遠方の可能性があります。

金融機関との打ち合わせ・融資条件等の交渉や借り換え手続きも、買うタイミングであれば業者が対応してくれますが、買った後はご自身で対応しなければなりません。

また、物件を管理している会社や担当者も物件近くの遠方になります。

きめ細やかな打ち合わせもできず、やや言いなり？での賃貸経営をしていかなければなりません。

物件が存在する街全体の発展性や賃料相場などの情報も、入手しづらくなります。

直接賃貸店の窓口担当の話を聞くことは、その場所での相場観を理解する上でも大切です。

どんなにwebで全国の相場観を入手できたとしても、本当のところはどうなのか？把握することができないのです。

不動産は現地確認が絶対です。 購入後も時々ご自身の目でチェックすることも大切です。

不動産投資を事業として幅広く行う方は別として、他の仕事をしながらの不動産投資は、限られた時間の中で不動産投資を行うやり方にすべきです。

1都3県にお住まいの方ならば、迷わず1都3県の物件に絞り込んだ方が確実です。

不動産投資を続けるのであれば、ご自宅近くの物件に買い替えるのか、もしくは自己資金相当を取り戻せればというくらいの気持ちで売却し、現金化されたらいかがでしょうか？

長期保有が目的で、将来引っ越す予定など、そのエリアに縁がある場合には、また別の考え方になりますが、「単に勧められたから。」や「利回りが良いから。」で物件購入してしまったのであれば、満室のうちに・売却できるうちに売却することをお勧めします。

まとめ

次のような心当たりありませんか？

•  業者に勧められるまま、考えずに物件を購入してしまった。
•  「今すぐ返事しないと物件なくなりますよ」などと煽られ、考えずに購入してしまった。
•  自己資金をそんなに必要とせず融資を受けることが出来たので購入した。
•  買う時にこんなに諸経費が必要だとは思わず、預金が少なくなってしまった。
•  賃貸経営って意外と費用が掛かり、思ったより手取りが少ない。
•  地方物件の方が、利回りが良かったので買ってしまった。
•  所有物件は自宅から遠く、見に行っていない。
•  物件の管理をお願いしている管理会社のことは、よくわからない。

など、あなたが最近物件を購入し、上記のようなケースに該当している場合は、物件の収支計画を確認してみて下さい。

今からでも遅くはありません。

簡単な目安として、返済比率を割り出してみましょう。

返済比率とは、収入に対しての借入返済額の割合で、５０％以下を目安にという話が一般的です。

例えば、家賃収入が年間１００万円とすると、年間の借り入れ返済額は５０万円以下にしましょうという事です。

資産背景など諸条件により、安全性そのものは異なるのですが、一つの目安として考えておくと良い指数と言えます。

もし、返済比率が５０％を超える状況になっているのであれば、一度専門家にご相談されるなど、売却を含め何らかの対策を講じておくことが必要です。

取り返しのつかないことにならないように。

不動産投資で安定経営を考えるのであれば、失敗しないためのリスクの理解と対応策を講じておくことは絶対条件です。

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