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アフターコロナの不動産投資はどうなる?注意すべき3つのポイント

はじめての不動産投資
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東証REIT指数は2月21日に2255.72の高値をつけた後、新型コロナウィルスの影響を受けて下落し、3月19日には1138.04の安値をつけました。東証REIT指数とは、不動産市場の動向を確認するのに参考になる指標の一つであり、8月時点では1700強まで戻していますが、新型コロナウィルスの感染者が再び増額傾向になってからは予断を許さない状況が続いています。

このような状況を踏まえて、今回の記事ではアフターコロナの不動産投資はどのような影響を受けるのか、そして不動産投資をする際は何に注意すべきなのかをご紹介していきます。

 

金融機関の不動産投資ローンが厳格化している理由とは

不動産投資ローンを利用するのが難しくなっているため、アフターコロナの不動産投資はさらに厳しい状況になる可能性があります。不動産投資ローンが借りにくくなっている理由はさまざまですが、おもに次の3つが挙げられます。

①金融機関や不動産会社による勤務体制の変更

②コロナ以前に金融機関は投資用不動産への融資を厳格化している

③金融機関はリスク対策で融資の対象エリアを絞り込んでいる

金融機関や不動産会社による勤務体制の変更

新型コロナウィルスの感染拡大により、経済界は大きなダメージを受けています。そして多くの会社では業務形態を変更したり、リモートを導入したりするなどして、業務活動自体を縮小する変化も生じています。

その結果、金融機関における勤務体制の変更が不動産への融資にも影響を及ぼしています。銀行は職員が交代で勤務するなど処理できる業務量が減少しているため、投資用不動産へのローン審査もこれまでより時間がかかるようになっています。

目当ての投資用不動産を見つけたとしてもすぐにローンを組むことは難しく、審査に時間がかる場合もあるでしょう。特に初めて不動産投資をする方にとっては、物件の収益性や借り手の属性が優良でない限り、購入すること自体が難しい可能性もあります。

コロナ以前に金融機関は投資用不動産への融資を厳格化している

スルガ銀行のシェアハウス向け融資における不正(賃料・入居率の偽装など)は複数の金融機関にも確認されました。これを受けて金融庁は2019年3月に、「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」というものを発表しています。

その結果によると、アンケート対象の全銀行の投資用不動産向け融資の実行額は以下の通りです。

2016年3期 4.6兆円
2017年3期 5.4兆円
2018年3期 4.7兆円
2018年9期 1.9兆円

 

また、投資用不動産向け融資に対する銀行の取組姿勢は次の通りです。

積極的 消極的
2016年3期 15% 4%
2017年3期 13% 6%
2018年3期 7% 10%
2018年9期 3% 17%

以上のアンケート結果からも明らかなように、不動産投資用の融資に消極的になる金融機関が急増しており、特に個人向けに対しては厳格になっている状況です。

金融機関はリスク対策で融資の対象エリアを絞り込んでいる

不動産投資といえば立地選びは重要ですが、銀行の中には次のように融資対象となるエリアを限定している金融機関もあります。

オリックス銀行 首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市
SMBC信託銀行 東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県
SBIエステートファイナンス 東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県

このほか、SMBC信託銀行は、前年度年収が700万円以上の安定した収入がある人を対象としています。このように融資対象となる投資用不動産のエリアを限定し、審査基準となる年収も高めに設定されるなどローンを借りるのは難しくなっています。

新型コロナウィルスの影響で、賃貸需要は都市部から郊外へとシフトしつつあるものの、都市部の不動産のみが融資対象となれば、賃貸需要が見込める地方都市での物件購入はさらに難しくなります。

ただし、地方銀行は地元での投資用不動産への融資を行なっています。購入を検討している物件があれば、ローンは地元の銀行に申し込むのもおすすめです。

 

中古物件、新築物件の価格は下落する可能性が高い

新型コロナウィルスは経済へ多大な影響を与えています。そして不動産市場へも、その影響は波及すると考えられます。もともと日本国内での不動産投資はインカムゲイン狙いでキャピタルゲイン(値上がり益)を狙うものではありません。しかし、転売を視野に入れるならば価格下落に関しては注意が必要です。

収入減少による不動産の需要減少

独立行政法人労働政策研究・研修機構が発表している賃金に関するデータによると、前年同月比で2020年5月の一般労働者およびパートタイム労働者の賃金は、コロナの影響により次のように大幅に減少しています。

一般労働者 パートタイム労働者
現金給与総額 -2.8% -4.1%
きまって支給する給与 -2.3% -4.8%
所定外給与 -26.6% -31.9%

収入が減少するなかで、新型コロナウィルスの終息が見込めないことから固定費を削減する動きもみられます。たとえば家賃がより安い賃貸物件へ引っ越すケースや、住宅の購入を控えるケースなどです。このような需要の減少は、不動産価格の下落につながる可能性もあります。

賃料下落による投資用不動産の価格下落

投資用不動産を売却する場合、査定の根拠となるのは家賃の利回りです。利回りが低下すれば査定金額も下落するため、売り出し価格は下げざるを得ません。

新型コロナウィルスの影響により収入が減少するとなれば、支払える家賃金額も少なくなります。その結果、賃借人はより安い家賃の物件に引越しをするため、空室となった部屋は家賃を下げざるを得なくなるでしょう。

家賃を下げれば利回りも低下するため、売却する場合には売り出し金額を下げることになります。その結果、中古物件の価格が下落する可能性も考えられます。

 

テレワークの普及で格安物件の需要増?

新型コロナウィルスの影響により不動産価格の下落リスクが懸念される中においても、テレワークの普及により新たに需要の見込める物件が注目されています。それは、郊外の格安物件です。

利便性の良い都市部の物件は、多くの人口が集まることから賃貸需要も見込めため不動産投資用として人気があります。しかし、新型コロナウィルスの影響によりテレワークが普及しつつあることで、通勤時間もなくなることから、わざわざ家賃の高い都心に住む必要性も薄れています。

投資用不動産についても、今後は都市部から郊外の安い賃貸物件にシフトする可能性があります。郊外の格安物件でも賃貸需要が見込めれば、安定した利回りを期待することができます。つまり、駅近・徒歩圏という立地条件だけで物件の良し悪しを判断することに注意が必要となります。

 

アフターコロナの不動産投資で注意するべき3つのポイント

最後にアフターコロナの不動産投資でどんなことに注意すればよいのか、ポイントを3つご紹介します。

①オフィスとホテル投資には注意する

②テレワークに向いた物件を選ぶ

③家賃の未払いに対応できるようにする

オフィスやホテル投資には注意する

不動産投資は現物を所有する場合と不動産投資信託を購入する場合があります。少ない資金から購入できる不動産投資信託はさまざまなタイプの不動産に投資するため、リスクを分散できることで人気があります。

しかし、新型コロナウィルスの影響により、オフィスやホテル等は打撃を受けています。オフィスはテレワークを充実させることにより、広いスペースの必要性はなくなってくるため、今後は空室率が高まる可能性もあります。また、ホテルも観光客の減少により大きなダメージを受けています。

このように不動産とひと口に言っても、その種類によって収益性が著しく落ちる可能性がある点に注意が必要です。

テレワークに向いた物件を選ぶ

新型コロナウィルスは終焉の兆しを見せていません。場合によっては常にコロナウィルスの脅威がつきまとう「ウィズコロナ」の世界となる可能性も出始めており、テレワークに対応できる賃貸物件の競争力が増すことが考えられます。

たとえば高速ネット回線の使用が無料だったり、あるいは共用部分でオフィスワークができる物件も人気が出てきています。ファミリータイプならテレワークで使えるサービスルームがあるなどの条件を満たす物件の需要も高まっています。

このように投資用不動産として物件を選ぶ際は、テレワークでの使用に向いた物件なのかどうかも選択基準となることでしょう。

家賃の未払いに対応できるようにする

新型コロナウィルスにより、非正規や派遣社員の方で収入面において大きな影響を受けており、家賃が払えないというケースも出てきています。かといってすぐに退去してもらうのも難しいで、家賃の未払いに備えて敷金をきちんと請求することが必要になります。

家賃の未払いに関しては保証会社が対応します。しかし新型コロナウィルスのように全国的に影響を及ぼす事態が発生すると、保証会社もすべての未払い家賃の代位弁済ができるとは限りません。そもそも、保証会社のビジネスモデルは新型コロナウィルスのような事態は想定していないでしょう。

保証会社も財政面の悪化により、物件のオーナーに未払い家賃の代位弁済ができなくなる可能性もあります。そこで、敷金をきちんととって未払い家賃を立て替えるようにしておくことも重要な対策方法の一つです。

 

まとめ

新型コロナウィルスの影響は不動産市場にも波及しているため、今後、不動産投資を行う場合はローンが組みにくくなる可能性を考慮すべきでしょう。賃貸需要に関しては、テレワークの普及により都市部から郊外へシフトしつつあるので、アフターコロナの不動産市場の動向は丁寧にチェックするなどして、収益の見込めるエリアや物件を見極めることが大切です。

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