1. TOP
  2. リスク対策
  3. オリンピックだけじゃない!不動産投資に迫る今後の問題とは?

オリンピックだけじゃない!不動産投資に迫る今後の問題とは?

リスク対策
この記事は約 5 分で読めます。 55 Views

2020年の東京オリンピック開催で懸念される不動産価格の変動についてお伝えしましたが、今後不動産投資で起こると言われている問題についてお話します。

 

2022年・2025年・2035年問題とは?

不動産価格は東京オリンピック後だけではなく、その後にもいくつかの下落が心配される時期があります。いわゆる2022年・2025年・2035年問題です。

生産緑地指定解除による「2022年問題」

生産緑地とは1992年に制定された土地制度のことです。生産緑地に指定された土地は30年間の営農義務が課せられる代わりに、相続税の納税猶予を受けたり、固定資産税が優遇されたりします。

国土交通省のデータによると、2018年12月31日時点で三大都市圏特定市での生産緑地地区の面積は12,415.08ヘクタールとなっています。首都圏ではその半数以上の7,191.13ヘクタールとなります。三大都市圏の特定市以外ではほとんど生産緑地地区はありません。

2022年までの30年間は税制優遇を受けられましたが、2022年になると一斉に指定解除を受ける土地が出てきます。生産緑地に指定された土地はこれまで他人への譲渡ができませんでしたが、指定解除によって譲渡が可能となります。

なお、固定資産税の減免が無くなることから、その負担を避けるために土地を手放すケースが出てくると予測されています。さらに市町村への買取も申し出ることができるとあって、多くの土地が市場に出ることが考えられます。その結果、地価が下落するのではと心配されているのが「2022年問題」です。2022年に30年目を迎える生産緑地は、面積ベースで全生産緑地地区の約8割となります。

ただし、2018年に改正生産緑地法が施行されたことにより、特定生産緑地に指定されれば買取申出の期間を10年延長できるようになったことから、この2022年問題による地価下落の影響は限定的との見方もされています。

65歳以上が人口の3割を超える「2025年問題」

人口減少と少子高齢化が深刻化する今後の人口動向をみると、不動産相場下落につながる問題が2025年に生じることが予想されます。総務省統計局が発表したデータによると、2025年には65歳以上が全人口の3割に、さらに2015年には全人口の約13%だった75歳以上が2割近くになるとしています。

また、内閣府発表による高齢社会白書によると、65歳以上の高齢者単身主世帯の持ち家率は65.6%となっています。そのため2025年以降は相続問題の増加が懸念されており、具体的には居住している建物が老朽化しても相続する人がいないケースなどが増えるでしょう。その結果、不動産市場に多くの売却物件が流入するので、相場の下落が心配されます。

さらに、住宅購入のメイン層となる30〜40代の人口が減少することで、市場に出る不動産を購入する余力はなくなっていきます。

このように2025年以降は、不動産相場の下落に拍車がかかることが懸念されています。

団塊ジュニア世代が高齢期に入る「2035年問題」

2035年になると、さらに高齢者層は増えていきます。そして人口の中で大きなボリュームを占める1971年~1974年生まれの団塊ジュニア世代が高齢者層へと突入します。

不動産需要の大きなボリューム層となる団塊ジュニア世代が不動産需要層から外れるために、不動産の供給量に比べて需要が減少することで不動産相場の下落が懸念されます。

 

購入・売却を決めるタイミングや大切なことは?

これから不動産を購入することを考えている人にとっては2022年や2025年、2035年といった節目に下落に向かうことも考えられるため、購入するのを躊躇している方もいるでしょう。

長期的な視点で捉えることが大切

しかし、不動産市況や経済動向を正確に予測することは困難です。確かに日本人の人口減少は深刻化していますが、政府は国力や労働生産性を維持するため、移民を積極的に受け入れる方針を打ち出しています。今後、単純労働などを含めた外国人労働者が増えれば、会社が用意する寮や住まいだけでは足りなくなるケースも出てくるので、住宅ニーズが高まることも予想されます。

また、人口減少の著しい地域がある一方で、東京・神奈川・埼玉・千葉などの首都圏では人口が増加しています。大型商業施設や再開発事業で街が活性化し、生活利便性が向上することで、地価の上昇が緩やかに続いている地方都市もあります。

そのため、住居用として住み続ける場合を除き、不動産投資を考える場合に、これらの影響によって購入するかしないかを判断するのは適切ではありません。不動産価格に一時的な上下動があるとしても、持ち続けて再び上昇するのを待つなど長期的な視点で捉えることが重要です。

「何年後は価格が下がるから買わない」「地価が上昇するタイミングを待つ」などのタイミングを見極めていると、むしろ投資機会を失うことになりかねません。

今後はエリアを絞った投資が重要

資産価値の下落を避けるのであれば、今後の不動産購入はエリアを絞り込むことが大切です。特に不動産投資用の物件購入を考えるのであれば、価格下落の影響が少ないエリアを考える必要があります。

基本的に、2025年問題や2035年問題でも課題の高齢者が著しく増えるエリアなどは避け、購入・賃貸需要の多い都市部で物件を購入することがポイントです。特に、利便性が高まりつつある都心から少し離れた郊外などは価格も手頃なので、資産価値の下落における影響も少ないでしょう。

 

まとめ

日本人が減少していく一方で、日本に定住する外国人や訪日外国人は増え続けており、外国人向けの層も今後大きなマーケットになることが予想されます。

大企業や工場があるエリアでは、外国人労働者需要を当て込んだアパートなどの投資価値が高くなってきており、インバウンド需要による不動産市場の活況が見られます。

全体の人口が減少している中でこうした人口移動が起きている現状と将来の人口推移を見越した不動産投資をしていきましょう。

\ SNSでシェアしよう! /

湘南不動産投資.com | 『スッと頭に入る』知って得する情報サイトの注目記事を受け取ろう

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

湘南不動産投資.com | 『スッと頭に入る』知って得する情報サイトの人気記事をお届けします。

  • 気に入ったらブックマーク! このエントリーをはてなブックマークに追加
  • フォローしよう!

ライター紹介 ライター一覧

maruyama_urban

この人が書いた記事  記事一覧

  • 【エリア別特集】湘南・平塚の不動産投資の魅力とは?

  • お金を生み出す資産を持つことの大切さ。アパート経営のメリットは?

  • 不動産投資で節税向き物件と向いてない物件の違いとは?

  • 不動産投資で融資を受けるために準備しておきたい4つのポイントは?

関連記事

  • アパート・マンション経営の黒字倒産回避7つの方法!

  • 高利回り・節税対策向き築古物件の不動産投資でチェックすべき新耐震基準とは?

  • 心配される東京オリンピック後の不動産価値の下落って本当?

  • 新型コロナウィルスで株価下落!やってて良かった不動産投資

  • 「高額所得者」であるほど不動産投資を失敗するのにはこんな理由があった!

  • フルローンで不動産投資した方は注意!今すぐチェックすべき3つのポイント