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オーナーチェンジ物件に潜むトラブル・落とし穴とは?

はじめての不動産投資
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オーナーチェンジ物件は入居者を見つける必要がなく、購入後すぐに賃料が得られるといったメリットがあることから、検討する方は大変多くいます。しかし一方では、内見ができなかったり、入居者がすぐに出て行ったりと、思わぬ落とし穴が潜んでいることもあります。今回はオーナーチェンジ物件を購入する際に知っておきたいデメリットやトラブル、対策方法などを詳しくご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

 

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、前所有者と賃貸契約を結んでいる賃借人が入居中の物件を指します。物件の種類(1棟アパート、区分マンション等)を問わず、賃借人がいる購入予定の物件はオーナーチェンジ物件に当たります。

新築の物件を購入する場合は、賃借人を募集して賃貸契約を結ぶことになります。

一方、オーナーチェンジ物件では前所有者との賃貸契約はそのまま新たな所有者に継承されます。引き継がれる賃貸契約の中には規定額の家賃等が受け取れる権利や、前所有者が賃借人と取り決めた使用権の付与や保全の実施等の義務などがあります。

オーナーチェンジで引き継がれる権利や義務には、メリットとデメリットの両方があるため、物件の状況をよく検討して購入の是非を考えなければなりません。

 

オーナーチェンジ物件で継承する権利

オーナーチェンジで継承する主な権利には、「賃料」「返還」「原状回復」などがあります。

賃料 前所有者との間で取り決められた賃料の契約金額はそのまま継承されます。たとえ契約額が周辺相場と大きな差異があり、賃借人から値下げを要求されても、契約上の応じる義務はありません。
不動産の返還 賃借人との契約が解消されれば、所有者は賃借人から対象の不動産を返還してもらえます。賃借人は契約が切れる日までにその不動産を返還する義務があります
原状回復 原状回復に関する契約内容も継承されます。対象不動産の用途(住居用や商用)などにより原状回復に関する取り扱いは異なりますが、一般的な経年劣化や通常損耗以外で生じた損耗等に対する原状回復の請求は可能です。

 

オーナーチェンジ物件で継承する義務

オーナーチェンジで継承する主な義務には、「使用権」「保全」「敷金の返還」などがあります。

不動産の使用権 既存の賃借人に対しては契約通りに使用させなければならない義務があります。
保全 所有者には対象不動産が普通に使用できるための管理や修繕を行う義務があります。
敷金の返還 契約で敷金の返還に関する規定を設けている場合、その規定に基づいて返還しなければなりません。なお、賃料の未払いや原状回復に要する費用などがある場合、相殺し残額があれば返還します。

 

なお、賃借人への所有者変更の通知は、事前に逐一交渉のプロセスなどを賃借人に知らせる必要がない為、特に集会や訪問などの機会を設けて直接連絡する必要はありません。オーナーチェンジの所有権移転手続きが完了後に事後報告として(前所有者と連名の)通知書を送付するだけとするのが一般的です。また、通知書の作成を含めたオーナーチェンジの実務的手続きをあなたや前所有者が行うケースはあまりなく、賃貸管理会社が行うことが多いです。

 

オーナーチェンジ物件のメリット・魅力

オーナーチェンジ物件を購入するメリットは次の4つです。

①購入直後から収入がある

新築物件を購入した場合は入居者募集から始める必要があり、家賃等の賃料を得るまでに多少の時間がかかります。一方、オーナーチェンジ物件では既に賃借人が存在するため、新たな募集の手間やコストを掛ける必要がなく、すぐに家賃収入が確保できます。

②資金計画が立てやすい

購入直後から家賃収入が入るため、年間収入と支出を正確に把握することができます。また、賃借人が存在しない物件などよりも金融機関からの融資を受けやすくなります。投資計画が立てやすく、投資判断を適切に行いやすいのもメリットでしょう。

③リフォーム等をしなくて済む

空室等のある物件を購入する際、場合によってはリフォームやリノベーションにより入居者を集めやすくする手間が必要になります。

しかし、オーナーチェンジ物件では入居者等がいるため、リフォーム等を行う手間もコストも不要になります。

④空室が多い物件は安く購入できる可能性がある

オーナーチェンジ物件の場合、通常は入居者がすでに存在するため利回りなどの収支見通しが立てやすくなります。

一方で、空室の多い物件の収支や利回りは満室時の想定です。つまり、本当に期待通りに想定した家賃で満室になるのかどうかリスクがあります。

よって、空室の多いオーナーチェンジ物件は、類似の満室物件よりも価格が低くなる場合があります。安くても良いから早く売りたいなどの売り急いでいる物件は、交渉により安く買える可能性があるのです。

 

オーナーチェンジ物件のデメリット・トラブル

オーナーチェンジ物件を検討する際は、次のようなデメリットやトラブルを知ることも大切です。

①内見できない

オーナーチェンジ物件では、入居者が使用している部屋などの物件内部を断りなく確認することができません。そのため既存の入居者等が退出するまで部屋の損傷や汚れのほか、設備・配管等の劣化・故障等の存在は正確に把握できません。使用上問題がなくても劣化等の進行が激しく、近い将来、大規模修繕が必要となる場合は多額の支出を負担することになりかねません。

②入居者を選べない

オーナーチェンジ物件では居住中の借主を無理に退居させることはできないため、彼らに問題がある場合は投資上のリスクになり得ます。例えば賃料の滞納傾向がある、近隣住民間でのトラブルで居住者の入れ替わりが多い、といった問題がある場合は家賃収入の低下に繋がることもあります。

③修繕積立金が不足している場合も

オーナーチェンジも含めた中古物件では、大規模修繕工事のための費用が積み立てられますが、物件によっては不足している場合もあります。積立金が不足していれば新たな所有者は大きな負担を強いられる可能性があります。

④購入直後に入居者がいなくなるケースも

入居者が不動産会社のサクラだったというケースも少ないですがあります。周辺相場よりも高めの賃料を設定して購入者希望者を釣り、購入後まもなく入居者が退出してしまうため、空室になります。賃料が相場よりも高ければ、新たな入居者を募集する際には値下げする必要がありますが、利回りは大幅に低下することになるでしょう。

 

オーナーチェンジ物件のトラブルを回避するためには

オーナーチェンジ物件特有のトラブルを回避するには、物件や入居者について次のような確認が必要不可欠です。

①購入前の物件調査

オーナーチェンジ物件では物件内部を詳しく確認できませんが、物件の状態や入居者などについて可能な限り調査を行う必要があります。例えば、建物のエアコン、ガス給湯器等の設置や交換した時期、クロスの張替え時期、その他付属設備等の修理記録などについて管理会社に問い合わせるなどしっかり確認するようにしましょう。

また、居住中の入居者に関する調査では、家賃の滞納履歴がないか、トラブルになったことはないかなど、確認しておきましょう。

このほか立地状況については自分で現地まで足を運び、直接確認しましょう。最寄駅までの通路の安全性や周辺環境の便利さなどは自分の目でチェックすることが大切です。

②修繕積立金や修繕履歴の調査

物件に関する修繕状況に関する調査も必要です。次の施工時期がいつになるか、修繕積立金が十分に確保されているか等を購入前に調査しておきます。

修繕時期が近付いているのに積立金が不足している物件には、当然、慎重な投資計画が求められます。建物の管理会社が発行する重要事項調査報告書などから詳しい内容を確認するとよいでしょう。

③売手側の信頼性の確認

悪質な不動産会社ではサクラの入居者を用意することもあるため、入居者の入居時期や入居履歴を確認しておくといいでしょう。また、物件の所有者や売買を仲介する不動産会社などの評判もネットで検索したり、投資家が集まるセミナーなどに出向き情報収集し事前に調べておくようにしましょう。

 

まとめ

オーナーチェンジ物件は比較的安く購入できたり、すぐに家賃収入が得られるメリットはありますが、内見できないことや入居者を選べないことが後のトラブルを招く可能性もあります。そのため、購入前に建物の設備や入居者、立地等について調査を慎重に行うことが重要になります。思わぬ修繕費用が発生しないか、家賃相場は適切か、入居者は不動産会社の関係者ではないか、といったことまで細かく管理会社に確認するようにしてください。

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