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サラリーマンでアパート・マンション経営するには?

 2017/01/26 はじめての不動産投資
この記事は約 6 分で読めます。 284 Views
サラリーマンしながらアパート・マンション経営するには?

不動産投資を行い、アパート・マンション経営を初めて行う方や、サラリーマン・自営業等、すでに別の仕事に従事している方は、ご自身でアパート・マンション経営をすることは、時間的にもノウハウ的にも無理があります。

家賃の集金・滞納管理、空室対応、入居者募集、建物のメンテナンス、入居者クレーム・トラブル対応等、多岐にわたる業務や予期せぬ出来事も時間を問わず起こります。

では、どうしたら良いのでしょう?

物件をお守りしてくれる良き管理会社の選択が重要

ずばり、良き管理会社を選択することです。

投資したアパート・マンションをオーナーの代わりに管理してくれるのは管理会社です。

建物をオーナーに代わってお守り・運用する役割です。

しかし、一口に「管理会社」といっても、業務内容や仕事の領域に幅があります。

また、得意・不得意もあります。なんとなく、定義があいまいな感じがするので、パートナーとして選ぶ管理会社の得意とする仕事内容を把握する必要があります。

  1. 建物や設備などの維持管理・保守点検、清掃
  2. 退去後の原状回復工事、修繕工事
  3. 入居者からの家賃集金やクレーム対応等を行う入居者管理
  4. 各部屋の入居者募集

・・・・・ 等があります。

アパート・マンション経営では、すべての業務が必要ですが、建物清掃は健康のために自分で行う等、一部はご自身で行う方もいらっしゃいます。

しかし、初めて不動産投資を行う方は、専門家にお願いする方が安心ですよね。

将来的に、一部の業務をご自身でということもあり得るでしょうが、まずは良きパートナーを選択することをお勧めします。

仕事中や深夜に何かあっても、すべて対応してもらえるのですから。

オーナーに代わってどんな業務を担ってもらえるのか、また、管理会社によっては不得意もしくは、自社で行っていない業務もあり得るので、管理といっても、何を行ってもらえるのか(委託できるのか)確認する必要があります。

プロパティマネジメント(PM)と言われる役割があります。

簡単に言うと、オーナーからアパート・マンション経営全般を代行し、物件価値の維持・向上による収益・利益を最大化することを目指す役割です。

力のあるプロパティマネジメント会社(一般的にPM会社と言われています。)に巡り合えると賃貸経営も安心ですね。

賃貸管理をサポートしてくれる仕組み

初めて不動産投資を行う方は、買った後どうなるのか、心配ですよね。

賃貸経営において、一番は入居者が(家賃が)ちゃんと入るのか? ではないでしょうか。

一般的に管理会社で行う賃貸経営のサポートとして行っているシステムは、次のように分類できます。(※管理会社によって名称や内容は異なります。)

  • 「集金管理」

家賃・共益費等の入居者からの集金を行い、オーナーへ送金する仕組みです。家賃滞納者への督促はしてくれますが、滞納期間の家賃や空室時の家賃保証はありません。

  • 「家賃滞納保証」

1.の業務に、滞納者の家賃相当を管理会社が保証してくれるシステムのため、家賃滞納のリスクがありません。

ただし、保証期間を設けている管理会社もあります。

空室時の家賃保証はありません。

  • 「一括借り上げ」「家賃保証」(サブリース)

管理会社が建物丸ごと決まった金額で借り上げるシステムです。

よって空室や滞納者がいても、オーナーの家賃は保証されます。

ただし、見直しや解約の規定等が契約書に定められますので、永久に家賃が保証されるという訳ではありません。

管理会社に支払う手数料は、一般的に「一括借り上げ」「家賃保証」(サブリース)が一番高く、「集金管理」が一番低くなります。

1~3のシステムに合わせて、建物の維持管理を行う業務があります。一般的には建物管理と呼ばれています。この業務が含まれているケースと別途のケースがありますので、システム内容を確認し、どのシステムを利用するか管理会社とよく相談しましょう。

管理費用だけでは判断できない管理会社の選択

ちなみに、管理費等との名目で管理会社に支払う手数料の額だけで良し悪しを決めるのは良くありません。

確かに管理費等の低い方が収支的には良くなるため、管理会社選択の重要項目ではあります。

しかし、管理の内容について、よく説明を聞いて見極めるべきです。

例えば、別途となっている管理項目・内容がある場合や、清掃・植栽管理・巡回点検等の回数が少ないため、管理費が低いという場合があります。

清掃が週1回と2回では当然費用も異なります。

同様に草取り等をはじめとする植栽管理や巡回点検の回数、24時間365日対応等、きめ細やかな対応なのかどうかも含め検討すべきです。

もし、業務内容に含まれていない項目等があれば、オーナーご自身で行うか、別途費用で対応してもらう必要があります。

結果、ご自身のお金で手に入れることのできない時間も含め、損した!という事のないようにしなければなりません。

不動産投資の初心者が管理会社を選択するポイントは?

初めて不動産投資をするならば、投資した物件を適切にお守りしてくれる管理会社の選択が重要ですね。

管理会社選択の主なポイントは、

  1. その物件のある地域を熟知した会社であること。
  2. 入居者募集力(客付力)が高いこと
  3. プロパティマネジメント(オーナーの賃貸経営代行)

と言えます。地域をよく熟知しているから入居者ニーズも把握でき、結果客付力も高くなります。

そして、オーナーに代わって投資物件の収益を最大化するため努力してくれるということです。

物件のあるエリアで№1の管理会社だと尚良いですね。

優良な管理会社が勧める物件を取得する

良い物件を探すということは、なかなか難しいですね。

しかし、せっかく気に入った物件を見つけても、ある意味では賃貸経営が順調にできるかどうかの鍵は管理会社次第です。

ならば、優良な管理会社を見つけ、その管理会社が責任をもってお守りしてもらえる物件を紹介してもらった方が安心ではないでしょうか?

優良な管理会社探しは、複数の金融機関に相談するのも一つの手です。

欲しい物件のエリア・地域において、一番活躍している管理会社は、複数の金融機関から名前が上がるでしょう。

不動産投資実績豊富な先輩や、管理業界に知り合いがいれば、教えてもらうのも一つです。

くれぐれも、欲しい物件のエリアで活躍・実績のある管理会社でなければダメです。

全国規模の大手管理会社でも、日本全国すべての地域に強い訳ではありません。

地元企業は、活動しているエリアで№1かもしれませんが、他のエリアでは弱いという事です。

大手が良い・地元企業が良い等の基準ではなく、基準はエリアで活躍・実績のある管理会社という事です。

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