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サラリーマンでアパート・マンション経営するには?

 2017/01/26 はじめての不動産投資
この記事は約 10 分で読めます。 361 Views
サラリーマンしながらアパート・マンション経営するには?

将来の先行き不安から、年金だけでは老後の生活が不安というサラリーマンの多くは、将来に備えて資産形成や資産運用を考えています。

株やFXなどをはじめ様々な投資手段がある中で、不動産投資によるアパート・マンション経営は、土地を所有している地主が行うもので、サラリーマンには一般的ではありませんでした。

ところが、金融緩和やマイナス金利の影響で不動産投資の融資が受けやすくなり、本業を持ちながら副業で不動産投資を始める人が増えたのです。

なぜなら、アパート・マンション経営最大の魅力は、金融機関からの融資を完済すれば、土地という資産が残ります。

この土地という大きな資産から、老後の収入を確保することができるのです。

今回は、「不動産投資に興味はあるけど何をすれば良いのかわからない」という疑問に対し、実際に物件を購入するまでの基本的な流れについて解説します。

※参考:初めての不動産投資!知っておきたい基礎知識

 

不動産投資のやり方・はじめ方(物件を購入するまでの流れ)

1.勉強する

いきなり勉強かと思われるかもしれませんが、不動産投資では「表面利回り」「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」など、聞きなれない不動産専門用語なども多く使われます。

知識不足で悪い物件を購入してしまったり、悪徳業者に騙されることのないよう、まずは基本的な用語や知識を書籍などで理解しましょう。

例えば、不動産投資で成功された方の体験をもとにした本などが沢山あります。

成功事例を鵜呑みにすることはお勧めできませんが、いきなり専門的な本などを読んでも全然わからないはずなので、比較的簡単にわかりやすく書かれている本を参考に、不動産投資のイメージをつかみましょう。

同様に、インターネットでも様々なブログやコラムを調べることができます。

こちらは大半が無料で読むことができるため、気軽に検索して不動産投資のイメージをつかみましょう。

また、セミナーも多数開催されていますので、積極的に参加してみましょう。

※参考:不動産投資の勉強で最低限知っておきたい用語集

2.インターネットで、どんな投資用物件があるのかイメージをつかむ

例えば、インターネットで「不動産投資」と検索すると、様々な会社の広告をはじめ、投資用物件のポータルサイトが見つけられます。

日本全国検索できるので、あなたの居住地に近いエリアとか都市部や地方など、インターネットに出ている物件情報を見て、どんな投資物件があるのかイメージをつかんでみましょう。

3.不動産投資の目的を明確にする

漠然と「不動産投資をはじめてみようかな」と思ったままでは、不動産投資は成功しません。

まずは、必要な知識や考え方を知り、不動産投資の目的を明確にし、その後どのような方法で不動産投資を行っていくのかを考えましょう。

例えば、何のためにどのくらい家賃収入を得たいのか、どのくらいの資産形成をしたいのか、相続対策や節税対策を考えたいのかなど、目的によって必要な物件選びや行動が異なります。

あなたの目的次第では、不動産投資よりも別の方法が良い場合もあるからです。

4.不動産会社へ問い合わせ

ある程度の知識を得て物件を見ることにも慣れてきたら、次のステップは不動産会社への相談です。

本来であれば、金融機関からどのくらいの融資を受けることができるのか把握した上で、購入できそうな物件を調べ、気に入った物件があったら不動産会社に問い合わせる流れとなります。

しかし、この段階では、あなたがどのくらいの規模の物件を購入できるのかわからない状況です。

はじめて不動産投資をする場合には、あなた自身で金融機関にあれこれ相談するよりも、優良な不動産会社を探して相談した方が間違いも少なくなり、時間短縮にもなります。

例えば、不動産会社が開催しているセミナーに参加して不動産投資の勉強をしつつ、良さそうな会社であれば相談してみることも一つの方法です。

セミナーに参加して知り合った不動産投資経験者より、紹介してもらう方法もあります。

5.物件選び

不動産会社に相談すると、インターネットで調べていた物件以外にその会社が取り扱う物件情報を提供してくれます。

収支計画などの提案もこの段階でしてくれます。

ただし、不動産会社の提案を100%鵜呑みにしてはいけません。

あなた自身で収支計画がチェックできるくらいの知識は得ておいてください。

そして、不動産投資をしてみようと決断したら、積極的に不動産会社へ質問しましょう。

あなたが積極的であれば、不動産会社も「買ってくれそうなお客様」と思い、どんな質問でも一生懸命対応してくれるはずです。

気に入った物件があれば不動産会社が案内してくれますので、実際に物件を見て、周辺環境や物件のイメージなどに齟齬がないか必ず確認しましょう。

そのためには、遠方の物件よりも身近なエリアにある物件をお勧めします。

6.資金調達

購入してみようと思う物件が決まったら、金融機関への融資申し込みなど資金調達の準備が必要ですが、金融機関に融資の申し込みをしたことがなくても、本業が忙しくて時間が取れなくても大丈夫です。

必要書類を提出すれば、融資打診は不動産会社が代わりに行ってくれます。

そして、融資額と自己資金で物件が購入できるのであれば、ようやく契約をすることが可能となります。

7.物件購入の流れ

物件のお申込みから契約・取得までの手続きは、購入物件を取り扱う不動産会社や融資を受ける金融機関によって異なりますが、基本的には、「物件申込」→「売買契約」→「融資審査」→「融資承認」→「代金支払い・物件引渡し」という流れになります。

 

サラリーマンが副業で不動産投資を行う場合、勉強する時間は確保しなければなりませんが、物件探しや金融機関への融資申し込みなどの様々な手続きもあり、限られた時間の中では対応しきれません。

本業があり、限られた時間の中で不動産投資を実現するためには、「信頼のおけるパートナー」として不動産会社選びが重要となります。

※参考:初めての不動産投資における一番のポイントは?

 

信頼のおけるパートナー(不動産会社)を見つけること

「優良な物件を探すこと」「不動産投資を実現するための様々な手続き」「物件を購入後の賃貸管理(賃貸経営)」などは、信頼のおけるパートナーとして優良な不動産会社を見つけることが一番の近道です。

そして、不動産投資を成功させることにつながります。

優良な物件情報の収集

優良な物件情報を手に入れるためには、インターネットで物件探しをするだけでなく、優良な物件を紹介してくれ、かつ信頼できるパートナー(不動産会社)が必要です。

そのためには、あなた自身も「信頼のおける優良な買主」になることが大切です。

例えば、不動産会社は、漠然と不動産投資に興味があり「いい物件があったら買いたい」「儲かりそうな物件があったら買いたい」などというお客様に対しては、優良な物件を紹介してくれません。

さらに、親身になった応対もしてくれません。

不動産投資目的をはじめ、あなた自身がしっかりと購入の意思表示ができれば、「この人は条件さえ合致すれば買ってくれそうだな!」と不動産会社の担当者に思ってもらえます。

優良な物件情報を手に入れるチャンスが広がるとともに、あなたに見合う物件の予算やエリアなどを探して紹介してくれるとともに、親身な応対をしてくれるようになります。

物件購入後の賃貸管理(賃貸経営)が重要

実は、不動産会社にも様々あり、物件を売ることが専門の会社もあれば、 物件を売った後の賃貸管理も一緒に行ってくれる会社もあります。

不動産投資とは、物件を購入して終わりではありません。

物件を購入した後の入居者募集・建物管理・修繕やリフォーム・クレーム対応など、賃貸管理(賃貸経営)も重要です。

そのためにも、物件を購入する前に、購入した後の入居者募集や建物管理についても考えておく必要があります。

この役割をあなたに代わり担ってくれるのも不動産会社(管理会社)です。

よって、良きパートナーとしての不動産会社の選択基準は、「物件購入後の賃貸管理も行ってくれる会社」となります。

そして、物件の管理方法は大きく分けて次の3通りがあります。

 

1.管理会社に委託するケース

2.管理委託と併せて一括借り上げ契約(サブリース契約)を結ぶケース

3.管理会社に委託せずに自身で管理していくケース です。

 

それぞれのメリット・デメリットがあり、あなたがお願いしたい賃貸管理の仕組みがあるのかどうか、不動産会社選びの基準になります。

1.管理会社に委託するケース

所有しているアパートの管理を、不動産管理会社に委託する場合は、一般的に家賃の数パーセントを管理会社に支払い、入居募集、入居審査業務、家賃回収、物件清掃、退去時の清掃や手続き、滞納督促などの様々な業務を委託します。

サラリーマンや公務員の方々で、副業としてアパート経営を行っているオーナー様がよく選ぶ運用方法です。

管理料を差し引いた家賃収入は、そのままオーナー様の収入となりますが、空室リスクはオーナー様が負うこととなります。

2.一括借り上げ契約(サブリース契約)を結ぶケース

購入した物件を、不動産管理会社に一括で賃貸して管理運営を行ってもらう方法で、サブリースとも呼ばれています。

この方法は、入居率に関わらず毎月一定額の家賃収入を得られますので、空室リスクがゼロになる錯覚をしてしまいますが、入居を保証するのであって、家賃額を保証するものでないのが一般的です。

つまり、入居者の賃料下落や空室が多く発生すれば、当然のように一括借り上げ(サブリース)の賃料も下落します。

この問題でトラブルも発生していますので、契約内容をしっかり確認した上で選択してください。

※参考:サブリースは本当に安心か?錯覚と注意すべきポイント

※参考:サブリースの注意すべきポイント〜かぼちゃの馬車問題〜

 3.管理会社に委託せず、あなた自身で管理する

物件の管理を不動産管理会社に委託せず、あなた自身で行う(自主管理)方法です。

毎月の管理費を削減できるメリットがある一方で、副業として不動産投資を選ぶ場合の「他の副業と比べて手間がかからない」というメリットはなくなります。

また、入居者募集、滞納対応、入居者退去時の原状回復、修繕やリフォームの手配など、知識やノウハウおよび業者ネットワークを構築している管理会社が行う業務を自分で行わなければなりません。

よって、将来的に複数等を所有し、副業ではなく本業として賃貸事業(賃貸経営)、つまり大家業が行えるようになってから検討すべき方法です。

 

まとめ

不動産投資に興味はあるけど、やり方・はじめ方がわからないという方は多いと思います。

また、金額的にも大きい不動産投資は専門的な要素も多く、ハードルが高いように見えます。

しかし、少なくとも不動産用語などを理解するなどの勉強は必要ですが、サラリーマンが本業をしながら副業として不動産投資を行っています。

皆さん、何もわからない状態からアパート・マンション経営をはじめているのですのですから、あなたにもチャンスがあるはずです。

今はわからないことが多くても、諦める必要はありません。

アパート・マンション経営で成功する可能性は十分あります。

大切なことは、物件購入に不動産投資目的を明確にすることと、良きパートナー(不動産会社)を見つけることです。

単に「良い物件を購入する」という考えではなく、「何のために不動産投資を行うのか」という目的意識をしっかりと持ち、長期的な視点でアパート・マンション経営を考えることが大切です。

将来の(老後の)資産形成や資産運用のためにも、まずは勉強からはじめましょう。

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