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プロが教える!物件の購入前に必ず行う現地調査4つのポイント

物件の選び方
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不動産投資の物件選びでは、建物の状況や周辺環境を自分の目で直接見て確かめる現地調査が重要です。ネットや図面だけでは把握できない物件の状態や入居者の暮らしぶりなど、些細な生活環境を把握することができるからです。今回は一棟・区分マンションを選ぶ際に不可欠な現地調査のポイントを解説します。立地、周辺地域、物件状況や入居者の状況といった現地調査のチェック項目のほか、現地調査を行う上での注意点などを説明しますので、ぜひ正しい物件選びの参考にしてください。

 

一棟・区分マンションの現地調査で見るポイント

入居者のニーズが多様化する中、一棟・区分マンションへの投資を成功させるには、ターゲットを絞り込んだ上で、次のポイントを参考に現地調査を行うのが効果的です。

・現地調査の4つのポイント

①立地

②周辺地域

③物件状況

④入居者の状況

立地

まずは、購入対象マンションの立地が入居者ニーズに合致しているかをチェックする必要があります。ファミリーマンションとワンルームマンションとでは入居者の立地に対するニーズが異なり、同じワンルームマンションでも「若者向け」と「高齢者向け」で大きく変わります。

たとえば、「駅近で都心まで短時間」の立地は、通勤時間を短くしたい、頻繁に都心に外出するというような若いビジネスマンにはマッチしますが、高齢者層やファミリー層では重視されないこともあります。

また、駅からの距離・ルートについての確認も重要です。「最寄駅から徒歩5分」などの情報が普通に歩く速度の5分なのか、夜歩くのに街灯が一切ないなど安全性に問題はないか、などのポイントをチェックすると良いでしょう。

ほかにも通勤や通学の電車の本数、駅や電車の利用状況、都心までの直通の有無など最寄駅の利用状況や利便性などの確認も必要です。こうした細かな情報も利用者が住居を選択する際の判断基準となるため、投資家としては把握しておき物件選定の判断に活かすようにしましょう。立地に関する情報は、購入前に不動産会社からも提供されますが、自分で現地に行って直接確認することが大事です。

周辺地域

物件の所在地域が対象入居層に適した場所であるかどうかについて、付近を散歩しながら調べます。ファミリー層向けのマンションなら保育所、学校、病院、スーパーや公園が近くにあるか、単身者向けのワンルームマンションならコンビニや有名な商業店舗や施設などが近くにあるかどうかがチェック項目になります。

また、対象の地域が今後どのように移り変わる可能性があるのかも調査する必要があります。付近に同じタイプのマンションの建設予定が多く、大規模商業施設や工場団地が計画されているなら需要増が望めますし、家賃の安定的な維持も望めます。

物件周辺の開発予定は、将来的な資産価値の評価に大きく影響することもあるため、近隣住民や地元の店舗から聞き取りするなど情報収集するとよいでしょう。

その地域に密着した個人経営の飲食店では、お店の方に直接聞くことができ、利用されている地元の方々のリアルなお話も耳に入ってくるので、地域特有の雰囲気が体感できます。地元の味を堪能ついでに「今、この辺に引っ越そうか?悩んでるのですが、マンションの建設予定とかはありませんかね?」なんて風に聞いてみましょう。

このほか併せて確認しておきたい周辺地域・環境のポイントは次の通りです。

・ごみ焼却場や畜舎(養鶏場など)、工場(食肉加工、自動車、鋳造等)の悪臭、独特な臭いを出す施設がないか

・大きな音を出す工場などがないか

・危険物製造所や貯蔵所、ガソリンスタンドやボイラー室など危険物を取り扱う施設などがないか

・最寄りの駅から物件までや大きな道路から物件までの道路の舗装状況や照明などが悪くないか

物件状況

マンションなどの建物の場合、建物の外部と内部の状態を適正に調査しなければなりません。外壁にひび割れ・剥がれ・塗料の変色などがないか、鉄筋の錆の発生や粉状の劣化がないかなどのチェックが必要となります。

エントランスホールや廊下・階段などでは目立った汚れや傷がないか、自転車の散乱などがないか、屋上についてはひび割れなどがなく補修が行われているかといった点の確認も重要です。受水槽、消防設備やエレベーターの点検状況などもチェックしておきましょう。

また、ごみ置き場のチェックも欠かせません。定期的に清掃されており、ごみが放置されていないか、敷地内の庭・通路・植栽も手入れされて目立った雑草がないか、駐車場は路面が手入れされているか、凹凸はないか、などがポイントになります。ごみ置き場が汚れていると新しい入居者が寄り付かなくなる上、入居者以外が勝手にごみを捨てていきやすくなります。清潔感の維持は、建物全体のイメージアップのほか、セキュリティ面の向上にもつながります。

このほか、昨今ではマンションの付属設備の充実度が入居率の維持向上に繋がることもあります。オートロックのエントランス、浴室乾燥機、ウォークインクローゼット、防犯カメラ、追い炊き機能、宅配ボックスなどの人気設備があるか、無ければ新たに設置する余裕はあるか、などもチェックしておくといいでしょう。区分所有の物件の場合、内装や水回りの傷・汚れの程度、遮音性やベランダからの眺望などもチェックしておきましょう。

マンション1階に入っているテナントの種類も調べてみましょう。コンビニ、飲食店などテナントのタイプにより建物の資産価値が影響を受けることもあるため、どのようなテナントが入っているのかも気にしてみましょう。

オーナーにとっては①高い家賃を支払ってくれる②人気があり業績が安定している③安心できるテナントが良いテナントになると思いますが、高い家賃を払ってくれるからといって入居者や周辺に与える影響(匂いや音、営業時間、近寄りがたい雰囲気等)が大きいテナントについては検討の必要があります。エリアのニーズに合致し、地域の方々に愛されるテナントこそ資産価値を高めるテナントと言えます。

ほかには隣接地への越境や、隣接地からの越境の有無の確認も重要です。どちら側であっても屋根、植栽、フェンスや杭などの越境物があるとあとで問題に発展する可能性もあるため、事前に把握しておきます。また、地上で確認できない地下埋設管の越境についても同様です。給排水管の埋設状況は行政(都道府県)、ガス管はガス会社、送電線・配電線は電力会社で確認ができますが、基本的に「建築・不動産関係の業務に携わっている方」という制限があるので、物件購入を検討する際に不動産会社に確認をしましょう。

このようにマンション投資では、物件の詳細な状態を実際に見て、物件選びの参考にすることが大切です。

入居者の状況

現在の入居者の状況を確認することも重要です。マンションの入居者の中でトラブルがないか、トラブルを良く起こす不良入居者がいないか、などを調べておく必要があります。入居者同士でよくケンカ(口論)する、共用スペースを汚す・ごみを置く、ごみの回収日を守らないといったマンション内の秩序を乱す入居者がいる物件は、収益を悪化させる要因になりかねません。

また、マンション内でのトラブルが多いと入居・退去が頻繁化し、空室率を悪化させ家賃収入の減少をもたらすこともあります。さらにマンションの入居者と近隣住民とのトラブルの有無も調べておくといいでしょう。

入居者の状況については、現地調査でマンションやごみ収集場の日常的な状況を確認すれば、ある程度入居者の質がわかります。また、マンション内外のトラブルについては管理会社へのヒアリングが必須です。

 

現地調査を行う際の注意点

現地調査を行う際は、勝手に私有地内に立ち入ったり、近隣住民に無理に聞き取り調査をするなど、迷惑をかけないように節度を保って行動する必要があります。

・現地調査における3つの注意点

①不法侵入は厳禁

②物件価格の相場と家賃の確認

③自分の目で見て判断

不法侵入は厳禁

物件調査を行う際、所有者の許可を得ないで敷地内に勝手に入ると不法侵入として問題になることもあるため注意が必要です。

物件の敷地内や建物内を詳しく確認したい場合は、不動産会社から所有者に連絡して調査の許可をもらうようにしなければなりません。物件の売買を仲介してくれる不動産会社の担当者に依頼すれば所有者に連絡してくれることもあります。

もし許可を得ないで勝手に敷地内入り建物の状態などを調べれば不審者とみなされ、警察に通報されるようなこともあるため、軽率な行動をしないように心がけましょう。

物件価格の相場と家賃の確認

投資の成否は、投資額を一定期間内に回収できるだけの収益性があるかどうかがポイントとなるため、物件価格や周辺家賃の相場を確かめておくことも重要です。なお、現地調査は不動産会社の社員に同行して行うケースが多いですが、相場情報等に関しては独自に行います。

物件の収益性評価は利回りを判断基準とするケースが多いため、物件価格と家賃が相場と比較して適正であるかどうかなどを確認するようにしましょう。相場情報は、不動産会社、不動産情報サイト、国土交通省のWEBサイトの「土地総合情報システム」や不動産流通標準情報システム(REINS)などで把握することができます。また、家賃相場については、不動産・住宅の情報サイトなどで確認することが可能です。

こうした情報収集は事前準備として行い、その上で物件の地域に出向き、周辺の物件価格や家賃の相場を確かめます。自分が検討している物件と類似したマンションや部屋が実際にどの程度で販売されているのか、間取りごとの家賃がどれくらいで貸し出されているかなどをチェックします。

対象エリアの不動産会社へ出向き、店舗の内外に表示された物件情報で確認したり実際に社員に話を聞いたりして調べてみましょう。

不動産会社の説明を真に受けない

対象物件の評価については、物件を販売する不動産会社の話を鵜吞みにせず、自身の目でも確認した上で、投資の是非を決定する必要があります。もちろん不動産会社の物件に関する説明をしっかり聞くことも重要ですが、不動産会社の中には物件の良いところだけを強調し、欠点を詳しく説明しない場合もあります。不動産会社の善し悪しについて、説明を受けるだけで判断するのは簡単ではないため、物件の現地調査はいい見極め材料にもなります。

なお、単独で立地や周辺地域の状況を調査する場合、時間帯を変えて行うことも必要です。昼間と夜間では街の様子や雰囲気が随分と異なるケースもあるため、現地調査は複数回で時間帯を変えて行うとよいでしょう。

 

管理会社にヒアリングする

物件確認とは異なりますが、購入を予定している物件の建物管理や入居者募集を依頼する予定の管理会社には必ずヒアリングを実施しましょう。空室になってもすぐに入居者が決まるのか、苦戦するのかなど、入居者ニーズや付近の相場家賃などは、物件のある地域で力のある管理会社が熟知していますので、購入前には必ずヒアリングすることをお勧めします。

もし、あなたが物件確認で得た印象と管理会社の声が異なる場合には、その理由等も確認すると、今後の物件選びにも役立ちます。

※参照:「はじめての不動産投資で物件選びよりも重視すべきことは?」

 

まとめ

現地調査の項目は立地、周辺地域、物件や入居者など多岐に渡りますが、不動産投資を成功させる上では欠かせません。なお、物件を詳しく調査したい場合でも無断で敷地内に立ち入るのは不法侵入となるため、所有者に許可をもらって実施するようにしましょう。併せて物件価格や家賃相場、空室状況を確認し、物件の収益性を確認することも忘れないようにします。不動産投資を成功させるためには物件を紹介する不動産会社の情報だけでは十分ではありません。購入前に現地調査をしっかり行い、物件選びの材料とすることが何より大切です。

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