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プロも実践!不動産投資における「掘り出し物」との出会い方

 2017/02/24 物件の選び方
この記事は約 10 分で読めます。 762 Views
不動産投資における掘り出し物の出会い方

掘り出し物とは、相場よりも安い価格で優良な物件ということでしょう。

しかし、現実的には「掘り出し物」が市場に出回ることは、まずありません。

相場よりも利回りが良い物件は、「間取りや設備が人気ない、空室が多い、建物古すぎ、既存不適格物件、接道条件が悪い、再建築不可能、借地物件、違法建築物件」など、何らかの原因が存在しているから価格が安いと言えます。

これらの物件を「掘り出し物」と勘違いして物件を買ってしまうと、痛い目に合うことになります。

「掘り出し物」は存在しないのか?

一般的に不動産投資における「掘り出し物」と呼ばれるような物件に出会う確率は、限りなくゼロに近いと言われています。

しかし、掘り出し物が存在しないのではなく、存在しているが市場に出ないということです。

なぜなら、業者は不動産を転売して利益を得ることがビジネスですから、掘り出し物の情報をいかに多く、他社より早く集めるかが勝負です。

よって、掘り出し物が市場に出る前に業者が買ってしまい、流通している物件は「掘り出し物」ではなく、相場での物件になってしまっているのです。

相場での価格で物件を取得しても損をしたということにはなりませんが、やっぱり「掘り出し物」を探したいと思われるのは、誰もが抱く心理ではないでしょうか?

掘り出し物が存在する理由は、「借入返済・債務整理のために今すぐ物件を売却したい、空室で融資の返済が滞る、急な一時金が必要」など、売主の諸事情で今すぐにでも売却し現金化や借入返済したいという場合に「掘り出し物」価格で物件が売りに出されるケースがあります。

このようなケースでは、売主は所有物件を売ることを公表したくないので、一般的に物件情報が市場に公開されることはなく、気づかれないところで取引されているのです。

とはいっても可能性は0ではないので、掘り出し物に出会えるための秘訣をまとめてみました。

掘り出し物に出会うための準備と方法

1.「数多くの物件情報」が入手できるルートをつくること
2. 売買価格に反映されていない「物件に内在する情報」を入手する
3.「磨けば光る物件」を「掘り出し物」にするノウハウを持つ
4. 業者よりも早く物件情報を入手できるルートをつくること
5.掘り出し物に出会ったら、即買える!状況にしておくこと。

です。

出会うための5つの方法

1. 「数多くの物件情報」が入手できるルートをつくること

①非公開物件の情報

良い物件・納得できる物件情報を得るためには、数多くの物件情報を集めることが大切です。

不動産ビジネスを行うプロも同様です。

出回り物件とも呼ばれる投資物件ポータルサイトや不動産業者のチラシなどに掲載されている物件は売れ残りも多く、プロはあまりこの情報から不動産を買う事はしません。

全部とは言い切れませんが、売れないから広告を出しているものが多いのです。

実際には、それ以外にも公開されていない多くの物件が存在します。

俗に言う「非公開物件」です。

業者は自分の利益のため、他社に情報を知られたくないのが基本です。

自社だけで取り扱う物件や、建築中物件などの販売前の情報も含まれます。

非公開物件は、やや「掘り出し物」とは言い難いのですが、市場に出ていない物件情報となります。

このような情報は、その情報を取り扱う業者に直接アプローチしなければ手に入れることはできません。

何社か、非公開物件情報を手に入れられる情報ルートを作っておくことも良いでしょう。

特に大手不動産業者よりも地元の地域密着不動産業者の方が、地域の地主さんより「売りたい」という相談を受けるケースがあり、実は掘り出し物に出会う可能性が高いのです。

②人間関係の構築

掘り出し物を紹介してくれる可能性が一番高いのは、やはり不動産業者です。

なぜなら、沢山の物件情報が集まるのは、やっぱり不動産業者だからです。

不動産業者に自分の希望条件や購入できる条件(物件エリアや価格等)を伝えておくことで、 業者は条件に見合う情報を提供してくれるようになります。

この時、あまり無理な条件を最初から伝えると、他の方にどんどん物件が紹介され、自分のところには一切情報がもらえないというケースも考えられます。

「面倒な客だ」と思われないようにすることも大切ですね。

なんでも相談できる不動産業者と親密で良好な人間関係を構築しておくことで、優先的に物件を紹介してもらえるようになり、掘り出し物に出会う確率が高まります。

不動産業者の担当者も人間ですから、やっぱり親しい人に耳寄り情報を提供したくなるのです。

更に、大手業者ではなく「地域の不動産業者」の方が、いち早く物件情報を入手できたり、優良物件情報を持っていたりします。

よって、欲しい物件エリアの地元不動産業者の担当者と仲良くなることがベストです。

仲良しになった場合、専門的な対応をされる業者よりも良い情報を教えたくなってしまうものだと思います。

2. 売買価格に反映されていない「物件に内在する情報」を入手する。

物件の売却価格は、相場がベースとなります。

駅からの距離・築年数・周辺の類似価格・利回りをベースに売却価格を設定します。

売主側は、少しでも高く売りたいのですから、相場よりも低く価格を設定することは稀です。

逆に、それ以外の要素はあまり価格に反映されないと言えます。

よって、売却価格に反映されていない物件の内在する価値を発見することで、一般的に気づかれない掘り出し物と呼べる物件に出会う確率が高まるのです。

難しく聞こえるかもしれませんが、実は自分が暮らす地域や、よく知っている街は、数字に表せないポテンシャルを秘めているといえば理解しやすいと思います。
狭い地域で比較すると、実は相場観に反映されない物件の価値が内在している場合があります。

わかりやすい例として、同じ駅から徒歩5分圏内でも、

  • 北口方面では、以前より開発された街並みの立地
  • 南口方面では、最近整備された街並みで、利便性・将来の発展性が期待できそうな立地

を比較します。

同じ駅からの徒歩圏内という事で、同じ利回りで市場に出ているケースが見受けられます。

しかし、実際には発展性のある「南口」の方が、物件に内在するポテンシャルは高いと推測できますよね。

暮らしやすい街・便利な街ということは、入居者にとっても良い街なので、地域での人気物件になる可能性は十分考えられるのですが、地域を熟知していないとわかりづらいこともあり、価格に反映されにくい要素なのです。

また、

  • 築年数の割には、建築当初の工事状況が良く、建物の構造部や内部が傷んでいない物件
  • しっかりと大規模修繕等を行い記録も残っている
  • 建築当初からの入居状況が安定し、家賃の下落幅も小さい
  • 南側が公園などで、日当たりが抜群で将来も建物が建つ可能性がない
  • 周辺に利便性の高い施設がある
  • 道路付けが良い
  • 地名に実は歴史やブランドがある
  • 売主が売り急いでいる

など、知っていれば掘り出し物になる可能性があります。

もし、このような物件に出会え、内在している価値を見つけられたら、「掘り出し物見つけた!」ですね。

3. 「磨けば光る物件」を見極める目を持ち、「掘り出し物」にするノウハウを構築する

ボロアパートや貸家を超安値で購入し、物件を再生してから運用するスタイルの不動産投資をされる方もいます。

これも、内在している物件の価値を見出し、再生して「掘り出し物」にしている事例と言えます。

まさに「磨けば光る物件」の発見!です。

手間がかかり、一般的には投資家や不動産業者は見向きもしない物件ともいえるでしょう。

しかし、リフォームやリノベーションを自分でできる、あるいは専門家に頼んで物件を再生するノウハウを持っていれば、ある意味「掘り出し物」を創り出せるチャンスが広がります。

このノウハウがあれば、公開されてから多くの時間が経過している物件も、掘り出し物になる可能性があります。

公開されてから多くの時間が経過しているという事は、誰も見向きもせずに時間だけ経過している物件で、中々売れずに困っているということです。

もし、気に入ったエリアでそのような物件があったら、やっていただきたいポイントがあります。

それは、思いっきり値引き交渉してみるということです。

長期の売れ残り物件は、「買ってくれるなら」と値引きに応じてくれる可能性が高い物件です。

もしかしたら半分の金額で買えるかも??? という可能性もあります。

ダメならあきらめて次の物件を交渉するというスタイルです。

リフォームや物件再生は、所有されている物件の賃貸経営にも将来役立つ知識なので、不動産投資の経験を積んだら、めざしてみたいノウハウですね。

併せて、なんでもかんでも再生できるとは限りません。

その物件に隠された価値を見抜く力が必要となります。

経験が必要なことではありますが、表面的な物件情報のみで物件価格を判断するのではなく、物件に内在している「磨けば光る」価値を見極める目を持ち、リフォームや物件再生のノウハウがあれば、ダメ物件が掘り出し物になるのです。

4. 業者よりも早く物件情報を入手できるルートをつくること。

ちょっとハードルが高いのですが、物件情報が市場に出回る前に入手するルートを開拓しておくことです。

これは、業者から情報を得るのではなく、売主からの直接情報が入るルートを開拓しておくのです。

つまり、業者からの情報で、物件は買わないということです。

①金融機関から情報を得る

まず可能性があるのは、取引金融機関からの情報ではないでしょうか。

地元不動産業者とも取引があるはずなので、金融機関にはあらゆる情報が集まりやすいとも言えます。

もし、取引されている金融機関と良好な関係を構築していれば、与信力も高まっているはずです。

あなたになら「融資したい」と思ってもらえる関係です。

ポイントは、ご自身の本業を充実させ、年収が増えていくということと、不動産投資による返済を滞りなく行い、積立貯金や一部繰り上げ返済も行うなど、堅実な賃貸経営を継続して実績を積んでいくことです。

そして、不動産を購入していきたい意向が伝わっていれば、そっと情報を教えてくれるかもしれません。

実は金融機関にとってもオーナーとして確実に借入返済ができる人だと融資がしやすいので、良いオーナーには不動産を購入していただき融資をしたいのです。

②知人・友人から紹介を得る

知人・友人から「売る」という話をきいて購入するケースも考えられます。

あまり公にしたくない売却の場合には、相場より安くても良いので「知り合い・友人など、信頼できる方に売却したい」というケースもあるのです。

知人・友人から直接買えば、売主・買主としての直接売買になるので仲介を行う不動産会社が介在しないため、仲介手数料相当(売買価格の約3%)が不要になります。

また、不動産投資に経験豊富な知人・友人なら、様々なアドバイスや情報をくれることでしょう。

優良な地元不動産業者を紹介してもらえる可能性もあります。

「持つべきものは友」ですね!
以上、これらの情報は自分だけの情報になりますので、まさに「掘り出し物」に巡り合える確率は高まるでしょう。

5. 掘り出し物に出会ったら、即判断できる「目」や「条件」と、即買える「資金の裏付け」を確保しておくこと。

一般的に、掘り出し物は、諸事情により早く売却したいというケースがほとんどですから、一般的な物件と同じような交渉や検討時間はないと思っておいた方が良いでしょう。

すぐ買ってくれる買主を探しているのですから、買うか・買わないのか、すぐに判断する必要があります。

業者はプロですから、即判断して即購入してくれますので、このような情報が「すぐ買ってくれる」業者のところに集まってしまうのは当然のことで、一般的に出回らないことが理解できるでしょう。

よって、即判断・即購入の意思表示をしなければ、掘り出し物に出会えても購入できないという結果になります。

「折角紹介したのに」と思われてしまったら、次からは紹介されなくなることも考えられます。

「掘り出し物」に出会ったらチャンスを逃さないためにも、事前の準備は大切です。

まとめ

掘り出し物を手に入れるには、プロも重視する仕入情報が第一なのです。

よって、市場に出回っていない物件情報をいかに多く手に入れるかが重要です。

そして、このような情報の中に、掘り出し物が隠れている可能性があるのです。

あなたにピッタリな情報が埋もれているかもしれませんね。

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