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不動産投資ができる人・できない人の違いとは?

はじめての不動産投資
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終身雇用の崩壊や年金への不安などを背景に、将来の生活費をどのように確保するかが課題となっています。なかでも不動産投資は、定期的に家賃収入を得られるので、生活費や副収入を得る方法の一つとして注目されています。

しかし、実際に不動産投資に踏み出す場合、物件の購入資金を用意するのが難しかったり、収益物件の選び方がわからなかったりと、実行に移せる人はその他の投資と比べてそれほど多くありません。

そこで今回の記事では、不動産投資ができる人・できない人の違いについて解説します。不動産投資に興味のある方や、不動産投資の特徴について詳しく知りたいという方はぜひ参考にしてみてください。

 

不動産投資ができる人の特徴

不動産投資ができる人には、①現状がいつまでも続くと考えていない、②リスクとリターンについて理解している、③長期的視点で投資ができる、④継続して学ぶことができるなどの特徴があります。それぞれ詳しく確認してみましょう。

現状がいつまでも続くと考えていない

不動産投資ができる人は、今の状況がいつまでも続くわけではないと危機感を持っています。将来に対する危機感を持つがゆえに、投資をする必然性を感じていると言ってよいでしょう。

新型コロナウィルスの終息が見えないなかで経済成長の減速が危惧されています。しかしこの状況もいつまで続くかわかりません。長く続くデフレもいつインフレに転じるか予測がつきにくいので、不動産による資産作りを考える場合、物件の購入を検討することも必要です。

例えば超低金利ですが、経済動向によって低金利政策もいつ解除されるかわかりません。不動産のように高額な融資は金利が少し高くなるだけで返済額が大きく増えます。

また、インフレになれば現金を保有していると、その価値は下落します。現物資産の不動産であれば、インフレとともに価格は上昇します。

リスクとリターンについて理解している

不動産投資に限らず、投資活動ができる人はリスクとリターンについて理解しています。投資活動は資金変動(ボラティリティ)を伴うものであって、損失リスクはつきものであることを知っています。

しかし、損失リスクを積極的に取らなければ、リターンを得ることもできません。不動産投資に関しても、空室リスクや物件の値下がりリスクなど考慮すべきことは多くあります。それらを踏まえたうえで、利益を出す可能性が高い物件を購入するのが不動産投資家の特徴です。

長期的な視点で投資ができる

投資活動には主に「長期投資」と「短期投資」の2種類があります。不動産投資ができる人は、長期投資ができる人です。

例えば株式投資の場合、配当金や長期的な株価上昇を狙う長期投資と、短期的な株価上昇を狙う短期投資があります。中でもチャートを見て分刻みの売買を繰り返す人は、投資家というよりも投機家と言ってよいでしょう。

不動産の場合、購入してすぐに値上がりするわけではないので、基本的には長期投資となります。毎月の家賃収入の中からローンの返済や税金の支払いを行い、不動産市況などのタイミングを見て売却します。株式で言えば配当金をもらいながら、企業の業績向上に伴って株価が上昇するのを待つようなものです。

このようなスタイルで長期投資ができる人は、不動産投資もできると考えてよいでしょう。

継続して学ぶことができる

不動産投資は不労所得にもなり得ますが、まったく労力を伴わないというわけではありません。特に物件選びやエリア選びでは専門的な知識も必要になるほか、物件購入後の賃貸運用でもある程度の手間を要します。

不動産はエリアや物件そのものの特徴により、収益性が異なります。同じ購入金額であっても、物件選びによって利益を得られるか、それとも損失が生じるかの明暗が別れます。

また、物件購入後の賃貸運用では、入居者募集や設備の点検・修理などの管理業務は外部委託できるので、負担を大きく減らせます。しかし、物件のオーナーとして何もしなくていいわけではなく、委託先から送られてくる報告書にはしっかり目を通したり、時には物件の状態を直接チェックしたりすることも大切です。

不動産投資は長期的な運用になるので、常に新しい情報を仕入れる姿勢が重要です。継続して学ぶことができる人は不動産投資に向いています。

 

不動産投資ができない人の特徴

続いて不動産投資ができない人の特徴をみてみましょう。

①借り入れをして物件を購入することに抵抗を感じる

②リスク=損失と捉える

③不動産投資の勉強をする時間がない人

④決断できない人

借り入れをして物件を購入することに抵抗を感じる

不動産は物件にもよりますが、高額な商品です。そのため、ほとんどの人は現金ではなく借り入れで購入することになるでしょう。

不動産投資ができない人は、住む目的以外で借り入れをして不動産を購入することに抵抗を感じる傾向があります。ましてや自宅を所有していない場合は、人に貸すための物件購入など論外と思う方もいらっしゃるでしょう。

また、株式投資の信用取引やFXの高いレバレッジは、大きな損失を出す可能性があるため、同じように「借金を抱えて投資をするのは危険」などの知識で判断する人も不動産投資を敬遠しがちです。

しかし、実際には少ない自己資金でも銀行等の融資を受けられるのが不動産投資の魅力の一つです。いわゆる「レバレッジを使う」ということですが、信用取引やFXのレバレッジとは意味合いが若干異なり、不動産投資の場合、ローンは家賃収入から返済していくことができます。

リスク=損失と捉える

不動産投資に限った話ではありませんが、リスクがゼロになることはありません。また、リスクを単に損失と捉えてしまうと投資活動は難しくなります。自分のお金が減ることに恐怖心を持つといってもよいでしょう。確かに投資活動には運用資金の資金変動が生じ、リターンばかりではなく時には損失も発生します。

しかし、損失が増える一方では投資をする意味がありません。トータルでプラスになるのであれば、一時的な損失も必要経費と考えることができます。不動産投資も空室による収入の減少といったリスクがあります。それでも最終的に売却したあとに利益が残るのであれば、その投資活動は成功と言えます。

不動産投資の勉強をする時間がない人

不動産投資は不労所得なので、直接的に労働して対価を得るものではありません。それでも不動産投資に関する勉強は必要です。

具体的にはどのような物件を購入すればよいのか、築年数はどの程度のものにするのかなど、オーナーとして判断することはいろいろとあります。その判断のために必要な知識は頭に入れておかなければなりません。

しかし、そのような勉強を面倒だと思う人、本業が忙しいのでそんな時間はとれないという人は、不動産投資は向かないでしょう。

決断できない人

不動産投資は、少ない自己資金でも融資を受けて物件を購入することができるため、大きな買い物となります。どんなに良い立地や物件でもリスクがゼロにはなりませんので、メリットと比べて総合的な判断をする必要があり、その上で物件を購入するか否かを決断しなければなりません。この決断が出来ない人は、不動産投資もできないと言えます。

また、不動産投資のセミナーなどで、様々な成功事例やノウハウなども紹介されています。このような勉強をすることはとても大切なことですが、すべてを信じて同じように不動産投資をしようとしても、実現することが難しくなります。なぜなら、不動産投資の目的は人それぞれであり、成功事例は過去の話となるため、物件も全く同じものを同じ状況で購入できないからです。このように、人の意見を聞きすぎて本当に自分自身で判断すべきことは判断できなくなり、決断できないケースもあります。

 

不動産業者の営業マンがお客様に物件紹介しても自分では買わない理由とは

営業マンは顧客に収益物件を紹介するのが主な仕事ですが、実は自分では購入しないというケースが少なくありません。その理由についてご紹介します。

融資がおりないため

不動産業者の営業マンは多くの場合、成約による報酬を得る形で収入が増えます。もちろん基本給はありますが、歩合部分が多いというケースも少なくないでしょう。

それこそが営業マンの仕事の醍醐味でもありますが、契約件数などの成績で収入は増減します。つまり安定収入を得るのが難しい側面があるので、不動産を購入しようにもそもそも融資が下りにくいという事情があります。

不動産投資のための物件購入において、金融機関による融資の審査には申し込みをする人の属性が評価されます。もちろん購入する物件にどれほどの収益性が見込めるのかもチェックします。しかし、ローンを返済する申込者にどの程度の返済能力があるのも大事なポイントです。そのチェックポイントの一つ、安定収入を得ているかがあります。

この点において不動産業者の営業マンは評価を得にくいという事情があるのです。また、そもそも年収が低い場合も同様です。

長期投資が苦手

不動産業者の営業マンは契約が取れれば歩合が入ります。それこそが仕事のやりがいであると考える人も少なくありません。

つまり成果がすぐに報酬につながることを好む人が多いということです。また自分の営業スキルを高めることを目標とする人もいます。

不動産投資では、購入する物件の選定のための知識を得るといった勉強は必要です。しかし、購入後の賃貸経営では、管理会社がしっかり管理業務を行ってくれれば、オーナーが直接的に行う仕事は多くありません。

そのような点で不動産業者の営業マンは投資行為に魅力を感じていないということも、自分では物件を買わない理由と言えるでしょう。正確に言えば、長期投資に興味がないのであって、デイトレードなどスキルを要する短期投資には興味を持つ可能性はあります。

もちろん不動産投資が収益を生み出し、資産作りに役立つことは知っています。だからこそ投資家に物件を購入して欲しいと思うのが営業マンの心情です。一方、営業マン自身はそのような投資行為よりも、自分のスキルで稼ぐほうが肌に合うので、どれほど魅力ある物件でも購入しようとは思わないことがあります。

 

まとめ

「不動産投資ができる人」と「できない人」の違いは、実はお金があるか・ないかの話ではありません。長期的な視点で投資活動を行えるか、リスク=損失と捉えていないか、学び続けることができるかなどの考え方の違いです。この考え方が身に付けば、不動産投資に限らず、その他の投資や資産運用でも役立てることができるようになります。

不動産投資に興味があってもなかなか踏み出せないという方は、まずは投資におけるリスクやリターンに関する理解を深めることから始めてみてはいかがでしょうか。

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