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不動産投資で「資産1億円!」「年収3,000万円!」って本当?

 2017/12/11 はじめての不動産投資
この記事は約 7 分で読めます。 1,085 Views

「年収300万円の私が3年で資産1億円!や年収3,000万円!」など、不動産投資の成功事例やメリットを強調したキャッチコピーを目にしたことがありませんか?

こんな夢のような話に魅力を感じ、将来への不安感もあることから、不動産投資をはじめてみようかな?と思われた方も少なくありません。

一方で、「本当に可能なのでしょうか?」「そんなにうまい話はあるのか?」と思われる方もいるでしょう。

果たしてその実体はどうなのでしょうか?

その答えは、「ある意味では本当で、別の意味では錯覚や勘違い」があると言えます。

なぜなら、年収300万円の若いサラリーマンの方が何千万円もの預貯金を持っているとは考えにくく、一般的には融資に依存しすぎた不動産投資と推測できるからです。

 

「年収300万円の私が3年で資産1億」の錯覚

例えば、不動産投資で「年収300万円の私が3年で1億円の資産を持てた」というキャッチコピーです。

これは、融資を活用した不動産投資でアパートやマンションなどの資産(不動産)が所有できたことを意味していると推測できます。

数年で1億円の資産を持つまでになったと言えば、夢のような話ですが、なぜそのようなことが実現できたのでしょうか?

全てとは言い切れませんが、次のような要因が少なからず影響していると考えられます。

金融緩和とマイナス金利の影響で、融資先が不動産へ大きく向けられました。

オーバーな言い方をすれば、誰でも・いくらでも融資を受けて不動産投資をすることができました。

金融市場のおかげ?で、自己資金や年収が少なくてもフルローンで不動産投資が実現できた可能性もあるのです。

ここで、企業(会社)の財務内容を示すバランスシート (貸借対照表)に置き換えてみます。

バランスシートは略してBSとも呼ばれ、左側に資産、右側に負債と自己資本が並んでいます。

すると、どうでしょうか。

1億の不動産をフルローン(1億)で取得したのならば、純資産はゼロになります。

つまり、資産1億円を手にすることができますが、純資産ではありません。

確かに資産1億円を手に入れたのですが、その場合は「1億円の不動産を1億円の借り入れで取得した」が正しいのではないでしょうか?

これが、本当の意味で「資産が1億増えた」とは言い難い理由であり、警戒すべきポイントです。

(下図のイメージ参照)

フルローンによるバランスシートのように純資産がゼロの場合、不動産価格が上昇している時は良いのですが、もし不動産の価格が下がってしまったら・・・。

俗に言う、「債務超過」の状況になってしまいます。

不動産バブルと言える現象のように、不動産が値上がりし、積極的に金融機関が融資をしてくれる時代であれば良いのですが、いつまでも長続きするはずがありません。

このバブルがはじけたらどうなるか?

不景気の時代になり・・・

家賃が下がったら・・・。

空室が発生したら・・・。

修繕費が発生したら・・・。

土地の価格が下がり、売るに売れず、融資の返済が重くのしかかる・・・。

更に多くの収入を得ようとしても、債務超過の状況では新たな不動産投資をしようとしても、融資をしてくれる金融機関は皆無と言えます。

「年収300万円の私が3年で資産1億」とは、間違いや誤りではないのですが、表面的な言葉に惑わされず、真実を正しく理解することの大切さがここにあります。

このようなリスクが発生する可能性があることを理解し、リスクを許容できる範囲で不動産投資を考える必要があるのです。

 

フルローンでの不動産投資は意味がないのか?

では、資産(不動産)が1億円であるということに意味が無いわけではありません。

不動産価格が上昇している時など、金融機関から資産価値を認めてもらえれば、次の融資で担保価値があるとして評価されます。

また、収益が順調に得られていれば、経営がうまくいっていると評価されます。

不動産投資による資産形成や運用を拡大していく上では、一定の価値はあります。

ただし、負債(借り入れ)があることを忘れてはいけません。

なるべく負債の額を低減し、純資産の比率を高めていくことで、リスク対応力を増加させ、更に金融機関の高評価にもつながり、次のステップへ進みやすくなります。

 

 

「年収300万が年収3,000万円に!」の錯覚

例えば、「年収300万円の方が3,000万円の年収に!」というキャッチコピーです。

6億円の資産で表面利回り5%、3億円の資産で表面利回り10%ならば、年間3,000万円の収入です。

「年間の家賃収入が3,000万円ということは、不動産投資から3,000万円の利益が出せるということでしょ?すごくない?」と思った方は、錯覚があります。

この場合、年収とは年間受け取る収入のことを意味しているため、手取り(自由に使えるお金)ではないという事に注意する必要があります。

家賃で年間3,000万円の収入を得るということは、イコール手取り(利益)ではないのです。

フルローン(全額融資)で不動産投資を行っていたら、ほぼ融資の返済で僅かな手取りという状況かもしれず、一般的には、融資の返済や物件の管理費、その他諸経費、税金などを差し引くと、手残りは多くても数百万円程度ではないでしょうか?

好景気で融資に積極的な時代背景では、ご自身の収入が低くても、あるいは自己資金が少なくても不動産での物件評価額(担保価値)や収益性が見込めるのであれば、融資が受けられた可能性がゼロではないのです。

しかし、融資に依存した不動産投資のため、不景気になったり、家賃が下がったり、空室が多く発生したりした場合には、家賃収入が低下します。

結果、融資の返済など、支払い費用は家賃収入を上回ってしまうと途端に賃貸経営は厳しいものとなるリスクが潜んでいることを理解する必要があります。

融資の金額が大きい分、リターンも大きいかもしれませんが、裏を返せばリスクも大きくなるということです。

 

まとめ

不動産投資に限らず甘い話を鵜呑みにせず、少し立ち止まって真実を見極めることが大切です。

自分と同じ年代・年収からはじめた不動産投資の成功事例のような記事を目にし、ならば自分も?という気持ちが芽生える気持ちもわかります。

でもその前に、ちょっと考えて見ましょう。

本当に成功させている方もゼロではありませんが、失敗も繰り返しながらノウハウを構築し、努力した結果に違いありません。

一見成功しているかのように聞こえる話にも、甘い言葉に踊らされないようにすべきです。

時間が取れない副業で、「不動産投資を始めさえすれば幸せになれる」のではなく、不動産購入後の賃貸経営を行うことが大切です。

綱渡りのような方法で資産を拡大する不動産投資ではなく、「純」資産を増やすことをめざしましょう。

万が一の時にはご自身の給与でリスクを許容しなければなりませんので、収支(キャッシュフロー)と返済比率などを確認しながら安定経営をめざすことをお勧めします。

※参考:これだけ守れば怖くない!不動産投資は「返済比率」に注目!

 

そして、年収300万円でも諦める必要はありません。

初めての不動産投資なら、ある程度の自己資金を確保し、まずは無理のない範囲で不動産投資にチャレンジしましょう。

少なくとも必要資金の20~30%以上を目安に自己資金を準備することをお勧めします。

数百万円程度で購入できる中古の区分所有マンションなどの物件もあります。

また、「不動産小口化商品」と呼ばれる少額から不動産投資が可能な運用商品もあります。

副業で不動産投資を考えるならば、リスクを許容でき、年収に見合った不動産投資を心がけましょう。

経験や実績を積むことで融資も受けやすくなり、不動産投資のステップアップにつながります。

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