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不動産投資での空き室問題はコレで解決!

 2018/01/15 取引業者の選定
この記事は約 5 分で読めます。 150 Views

 

先行き不安から、将来の資産形成のために不動産投資をはじめた方も少なくありません。

しかしながら、思い通りの成功を手にできないケースもあります。

多くの不動産投資家が1番頭を悩ませるのは空室対策です。

空き室問題を解決する方法は、一つしかありません。

それは、「空室対策に強い管理会社に委託すること」です。

家が余っている現在の状況下において、業者間でも入居者確保の競争が起き、入居者ニーズも多様化している中で、昔ながらのやり方では入居者確保はできません。

物件の良し悪しの前に、そもそも入居者募集力のある業者に委託しなければ、不動産投資を成功させることができない時代です。

 

空室対策に強い管理会社に相談すること

 

一般的な相場賃料と同等の家賃設定にもかかわらず、入居者がなかなか決まらないというケースがあります。

これは、入居者へあなたの物件を優先的に紹介できていないことが原因として考えられます。

そもそも、本当に力のある適切な管理会社や賃貸仲介会社などに依頼ができていない可能性もあります。

入居者募集力のある管理会社に委託先を変える方法も考えられますが、まずは現在の管理会社へ「管理会社を変えてみようと思うんだけど・・・」などと言ってみることも、一定の効果が期待できます。

管理会社変更という刺激を与えることで、優先的にあなたの物件を入居者へ紹介してもらえるようになります。

実際に、これだけで満室になったという話も実は多いのです。

 

物件所在地に強い業者を選ぶこと

 

大手の管理会社や物件の遠方に事務所を構える管理会社に委託しているとしたら、物件所在地で一番の賃貸仲介店や管理会社を探してみてはいかがでしょうか?

大手とは異なり、地域内での住み替えニーズを確保している可能性があるからです。

同じ地域内での住み替えの場合、入居者は地域の業者へ部屋探しに行くことが一般的です。

また、地域の詳細情報を熟知しているため、物件の長所を適切に入居者へ伝えることもできます。

遠方業者とは異なり、入居希望者に対してきめ細やかなご案内ができるのも地元企業の強みです。

その地域で一番多くの物件を取り扱っている地元企業が該当するケースが多いので、webなどでも調べることが可能です。

相談するだけなら無料なので、一度は話を聞いてみることをお勧めします。

 

売却するにしても満室物件にすること

 

失敗したので早期に売却したいと思われる方も、満室にすることは重要です。

あなた自身で物件を購入するときを考えてみましょう。

同じ利回り物件なら、空室物件よりも満室物件を選択するはずです。

空室物件を購入するならば、その分のリスクを加味して価格の値引き交渉をするはずです。

よって、資産を処分する上でも空室状況での売却は不利なので、適切な賃料で満室稼働をさせてから売却することをお勧めします。

 

新築物件での空室対策

 

相場賃料と比較して家賃が著しく高い場合には難しいですが、新築物件は多少相場賃料より高くても決めやすさがあります。

しかし、新築物件で入居者がなかなか決まらないのであれば、手に入れた物件に何らかの問題が考えられます。

例えば、他の競合物件と比べ、人気のない間取りや住宅設備のグレードが低いなどの原因です。

または、新築供給物件が重なり、需要と供給のバランスが崩れていることも考えられます。

新築で手に入れたばかりの建物であれば、改修などに大きな予算をかける対策は現実的ではありませんので、部屋にモデルルームを設置するなどの工夫や、広告宣伝に費用をかけて募集力を強化することが必要になります。

 

中古物件での空室対策

 

中古物件で空室が埋まらない場合、リノベーションによる価値向上が考えられます。

この場合、リノベーションのコストが追加で必要になります。

あなた自身に資金の余力があれば可能ですが、余力がない場合には中古物件の再販などに力のある業者に相談することもお勧めです。

 

家賃を下げて満室稼働の注意点

 

収益や借入返済をする上で問題ない状況であれば、賃料を下げて早期満室稼働にするという方法も選択肢として考えられます。

ただし、賃料が下がれば収入をベースとした利回りも下がります。

利回りを維持するためには売却予定価格を下げざるを得ません。

家賃を下げても確保したい売却益が維持できるかどうか、事前に考慮した上で家賃設定を定めましょう。

早期満室にしたいがために、あまり安く貸してしまうと、その部屋の家賃設定が建物全体の家賃相場と見なされ、更に売却価格の値引き交渉がなされるケースがありますので注意が必要です。

 

まとめ

 

不動産投資で失敗したと思われている方は、家賃の下落や空室が多く発生し、思い通りの収益が得られていないことが一番の理由はないでしょうか?

収入を生み出す原資は家賃収入です。

その収入を最大限に確保することが不動産投資では重要なのです。

よって、不動産投資成功の可否は、入居者募集力に尽きます。

そのような状況の中で、力のある業者選びができなければ、賃貸経営が成り立たなくなります。

今は家が余っている状況で入居者ニーズも多様化しているため、昔ながらのやり方を行っている業者では通用しません。そのような業者に入居者募集や建物管理を委託しても、入居者確保はできないのです。

業者間でも入居者確保の競争が起きている時代なので、入居者募集力のある業者に建物管理を委託しなければ、空室を埋めることは困難です。

物件の良し悪しで諦めるのではなく、まずは依頼している業者が本当に適切なのか、チェックしてみてはいかがでしょうか?

 

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