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不動産投資で安定収入を得るための上手な管理会社との付き合い方

 2019/01/30 取引業者の選定
この記事は約 7 分で読めます。 151 Views

不動産投資で何より大切なのは安定した賃料収入を得ることです。

そのためには、時代の流れや周辺の賃貸需要を分析して戦略を立てることが必要ですが、不動産投資を始めて間もないオーナーさんには肩の荷が重い作業となります。

そこで、入居者募集(客付け)に優れた提案ができる管理会社との付き合いが鍵を握ります。

今回は、管理会社との付き合い方で悩んでいるオーナーの方のために、注意したい管理会社の特徴や、良好な関係を維持する方法、安定収入を得るポイントをご紹介していきます。

 

管理会社のこんな対応に要注意!管理会社を変更するポイント

アパートやマンションを運用する場合、賃貸管理は管理会社に任せるのが一般的です。

しかし、管理会社で異なる客付けスキルによって賃貸収入に大きく差が生じてしまうのも事実です。

そこで、管理会社の良し悪しを見極めるポイントをご紹介します。

対応が遅い・悪い

空室で新しい入居者がなかなか付かない場合、オーナーの方は募集状況がどのようになっているのかが気になると思います。

このとき、管理を任せている管理会社に募集状況の問い合わせをしますが、「返事・対応が遅い」または「返事が来ない」場合は注意が必要です。

入居者確保は大家にとって死活問題となるので、返事が翌日か遅くても3日以内にこない場合は、管理会社の変更も視野に入れておいたほうが良いでしょう。

もちろん、管理会社は非常に多くの物件を手掛け、担当者も複数の物件を担当しているので常に忙しい状況にありますが、大家さんは管理会社にとって最も大切なお客様です。

具体的な回答を用意できないとしても、基本的に即応が求められます。

「対応が悪い」「返事が遅い」といった管理会社は、賃貸管理を任せる仕事相手として考え直す必要があるでしょう。

空室でも具体的な対応策がない

空室が長期化する理由はさまざまですが、入居者にとって物件が魅力的に思われていないことが主な原因です。

そこで、物件の魅力度を上げるための対応が必要となります。

客付けが上手な管理会社は優れた提案力を持っています。

空室が続いている理由を素早く分析し、キッチンやトイレなど水回りのリフォーム、照明器具や壁のリフォームなどを提案したり、必要な広告宣伝費を見積もってくれます。

あるいは、周囲の環境や競合物件を調査して最新設備(インターネット無料、浴室乾燥機、防犯カメラ)などの導入を勧めてくれます。

しかし、そのようなノウハウがない管理会社は、広告を出して反応を待つだけという古い解決法しか持ち合わせていません。

オーナーの方は、空室になった場合に管理会社がどのような解決プランを用意しているのかを事前に確認することが大切です。

家賃値下げを提案してくる

空室の解決策として、最初に「家賃の値下げ」を提案する管理会社には要注意です。

もちろん、家賃を安くすれば反響率も高まり入居者も付きやすくなります。

しかし、一度賃料を下げてしまうと収益性が大きく低下し、ローンの返済にも影響してくるでしょう。

さらにアパートやマンションを一棟運用している場合、家賃値下げが他の部屋の入居者に知られると賃料の値下げ交渉に迫られ、退去する入居者も出てくる可能性があります。

リフォームや内装工事に変化がない

リフォームや内装工事に変化がない物件は、古くなるほど変化する入居者の需要に応えられなくなります。

近年の若いビジネスマンや夫婦層が好まない内装では入居者が付きにくいでしょう。

そこで、退去後の内装工事やリフォームの内容が、最新のトレンドをきちんと押さえているかをチェックしましょう。

提案力のある管理会社であれば、どのような部屋に需要が集まるのかを常にチェックしています。

例えば、おしゃれのこだわりが強い最近の入居者は清潔感や部屋の雰囲気を大事にします。

昭和のテイストが残る間取りや内装なども、レトロ感をコンセプトとしたリフォームで人気のある部屋に甦るケースがあります。

昔から変わりばえのない内装工事しか提案がないような管理会社は、再検討したほうが良いでしょう。

※ 空室でお困りのオーナー様必見!たった一つの方法で満室に?

 

客付けをスムーズに行うポイント

空室となった部屋に次の入居者が付かない場合には、さまざまな工夫をすることで客付けをスムーズに行うことができます。

ここでは、オーナーの方が今すぐできる客付け方法をご紹介します。

礼金・敷金を無料にする

賃料を下げると入居者が付きやすくなりますが、収益性が犠牲になってしまいます。

しかし、礼金を無料にするだけでも入居者にとってはお得感を強く感じるため、問い合わせ件数が増えることがあります。

さらに「敷金無料」も効果的です。

入居者にとっては、初期費用を抑えることになるのでお得に感じ、一方、大家さんにとっては退去時にクリーニング代を請求すれば良いので実質的な損失とはなりません。

入居時のプレゼントキャンペーンを実施する

空室対策には、入居者がお得に感じるようなサービスの提供がおすすめです。

例えば、入居を決めた特典として「人気設備を無料でプレゼントする」という方法があります。

空気清浄機や加湿器、浴室テレビなど、入居者に人気がある設備を複数提案して好きなものを選んでもらう方法は効果的です。

このような設備は、入居者が退去したあとも次の入居者に喜んでもらえます。

他の賃貸物件にはないような設備が備え付けされているとあれば、公告の反響率も高まるでしょう。

1ヶ月フリーレントにする

入居者が付かない場合の最終手段として、1か月あるいは2か月間の「フリーレント」を検討してみましょう。

フリーレントは今後の長期入居を見越して最初の1ヶ月分の家賃を大家が負担する客付け方法です。

入居者にとっては初期費用が非常に小さくなるため、金銭面での心理的障壁が一気になくなります。

ただし、フリーレントにする場合、最低1年間は退去しないことなどの条件を契約書に記載すると良いでしょう。

この場合、違約金は家賃1か月分などと払いやすい金額にすることが大切です。

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管理会社と良好な関係を保つためのポイント

管理会社は非常に多くの物件を担当しており、オーナーとの相性もそれぞれです。

そのため「優先する物件」と「そうでない物件」とに分かれることがあります。

ここでは大家さんが管理会社と良好な関係を保つためのポイントをご紹介します。

定期的に連絡を取る

不動産管理は管理会社に任せたきりするのは良くありません。

もちろん、管理業務自体は管理会社を信じて託しますが、担当者との付き合いが薄くなってしまうと、どうしても頻繁に連絡を取るオーナーの物件を優先的に対応するようになります。

そこで、特段の用事がなくても、定期的に管理会社の担当者と連絡を取るようにしましょう。

「何か問題はないですか?」などの確認だけでも十分です。

連絡を定期的に取ることで、担当者の心理的な優先度は上昇するはずです。

管理業務に過度に干渉しない

定期的に連絡を取ることは大事ですが、管理業務に干渉し過ぎるのは避けましょう。

もちろん、物件が汚れていたり、空室が続けば状況報告の催促は行います。

しかし、業者の指定など具体的なことは管理会社に任せます。

適切な対応をしてくれないと感じるようであれば、管理会社を替える必要がありますが、干渉し過ぎるのはマナーとして良くありません。

 

まとめ

不動産投資は、同じ物件でも管理会社が変われば収益性も変わります。

「客付けに関する提案力がどれほどあるのか」「客付け実績はどれほどあるのか」によって、賃料を下げることなく入居者をスムーズに付けることができます。

不動産投資で重要なのは、収益率を下げないことです。

そして、その鍵を握るのは管理会社の提案力にあるといえます。

空室対策や客付けに関するノウハウを確立している管理会社を選ぶことで、安易に賃料を下げることなく安定した収入を得ることができます。

そのためには、現在付き合いのある管理会社との付き合い方を再検討し、必要があれば別の管理会社に変更することを考えても良いでしょう。

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