不動産投資の勉強で最低限知っておきたい用語集

不動産投資では不動産業界に関する専門用語が多く使われているため、投資経験が豊富な方でも聞きなれない言葉が多くあります。そこで不動産投資を有利に進めるために、収益性の高い物件選びや収支計画も立てる前に、最低限の業界用語は勉強しておく必要があります。今回は不動産投資を行うにあたり知っておきたい用語を厳選してご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

インカムゲイン（income gain）

インカムゲインとは不動産の所有で得られる運用益のことで、具体的には〔年間の家賃収入－年間の経費等＝利益〕を指します。

たとえば、投資用のワンルームマンションを購入した場合、毎月一定の家賃収入が得られる一方、物件の清掃・修繕などの維持管理費や固定資産税などの税金が発生することになります。これらの収入と支出の差額がインカムゲインにあたり、インカムゲインが大きくなれば投資資金の回収もしやすくなります。

キャピタルゲイン（capital gain）

キャピタルゲインとは、購入・運用した不動産(capital)を売却した際の売却益のことです。不動産は他の金融資産のように価格が変動するため、購入時の価額よりも売却時の価額が上回れば売却益が生じ、逆に下回れば売却損が出ます。

キャピタルゲイン狙い（＝売却益目的）の投資は、高度経済成長期やバブル期のような不動産市場が好調な状況下では活発に行われていましたが、少子高齢化や低成長が長引く現在ではキャピタルゲインを狙える物件は首都圏エリアなど一部地域に限定され、全般的に大きな売却益は期待しにくい状況といえます。

キャッシュフロー

キャッシュフローは現金の流れを意味し、不動産投資の成否を判断する上での重要な要素となります。

ビジネスでは会計上の利益額が一定期間における現金の入出金の動きと合致しないケースが多々あります。たとえば商品を販売しても支払いが後日となっている場合、現時点から見れば手元に現金はない状態です。月末を請求日とする企業は多いため、現金の流れを正しく把握していないと、いざという時に現金が足りず、外部への支払いが滞ることがあります。

不動産投資でも同じようなことが言えるため、毎月手元に残る現金はいくらになるのかなど、初めのうちはキャッシュフローに基づく収支計算を重視することが重要です。

減価償却費

建物などの固定資産は購入してから長期に渡り家賃収入が得られる一方、経年劣化により価値が減少していくと考えられているため、取得額を購入時に一括計上するのではなく、一定期間で費用計上するのが通常です。

この一定期間にわたり計上していく会計上の処理を「減価償却」と呼び、毎年減価償却される費用が「減価償却費」となります。建物は構造（鉄筋鉄骨、れんが造・石造、木造など）ごと法定耐用年数が定められていますが、土地は基本的に劣化しないと考えられているため、減価償却される対象ではありません。なお減価償却の方法には、一定額を減価償却費として計上する「定額法」や一定率で償却していく「定率法」などがあります。

減価償却費を計上すると、減価償却費額×税率分の節税効果を生み、現金を多く残すことにつながるため、正確な年間収支を把握できるといったメリットがあります。

耐用年数

耐用年数は建物や機械などの利用可能年数のことで、税務では建物等の減価償却期間の算定基準として「法定耐用年数」が設定されています。例えば木造（住宅）の法定耐用年数は22年、鉄骨造（鉄骨の肉厚により）は19〜34年、鉄筋コンクリート造は47年などと定められています。

サブリース

サブリースとは、不動産会社がアパート等の建物をその所有者から賃貸し、募集した入居者に転貸することです（一括借上方式ともいわれます）。「家賃保証」を掲げるサブリース業者も多く、建物の所有者はサブリース契約を結べば安定した家賃が確保できるほか、家賃の回収業務、入居者の募集や維持管理などの手間がなくなるなど大きなメリットがあります。

ただし、何十年も長期に渡って賃料が保証されるとは限らず、突然値下げされ収支が悪化する恐れもあるため、契約内容は十分検討する必要があります。

収益還元法

不動産の価格を評価する方法の1つで、物件が生み出す純利益をもとに不動産の価値を算出します。物件選びの際に不動産の価格が相場の範囲内なのか、適正価格なのかを調べる指標となります。なお収益還元法は「直接還元法」と「DCF（ディスカウントキャッシュフロー）還元法」に分かれます。直接還元法は、家賃収入から維持管理費等を差し引いた年間純利益額を還元利回りで割って収益還元価格を求めます。

たとえば、「年間家賃150万円」「年間の諸経費等50万円」「還元利回り5％」といった条件の物件を収益還元法で算出すると次のようになります。

（150-50）÷0.05＝1,250万円

一方、DCF還元法は、不動産の保有期間で獲得する純利益と、売却した場合の売却額（予想価格等）を現在価値にして対象物件の価値を算出する方法です。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りとは、年間家賃収入を投資額（取得費）で割ったもので、次のように求めます。

年間家賃収入÷投資額×100％

投資物件の収益力を図る指標として利用されており、不動産の広告でもよく見かけます。しかし賃貸事業で発生する諸経費等が含まれていないため、正確な収益性を判断するのは難しいのがデメリットです。

実質利回り（ネット利回り）

表面利回りに対して諸経費等を含めて正確な収益力を計算する方法となります。

（年間家賃収入－諸経費等）÷投資額×100％

賃貸事業では建物の維持管理費に加えて各種税金が発生するため、現実的な収益力を分析するためには総家賃収入から年間経費を差し引く必要があります。利回りで物件を選ぶ際は、高利回り重視で選ぶよりも、実質利回りで比較検討するといいでしょう。

レバレッジ効果

レバレッジとは本来テコの原理を利用した作用のことを指しますが、経済では他人資本の活用で自己資本に対する利益率を向上させることを意味します。投資では少ない元手で他者からの借入を利用して投資額を大きくし、多くの利益が狙うことを意味します。

ただ、大きな利益を狙える反面、多額の借入金を抱えると返済負担も重くなり失敗する可能性も高まるといったリスクを伴います。

路線価

（相続税）路線価とは、道路（路線）に面する標準的な宅地1㎡当たりの価額で、相続税や贈与税の課税基準となる土地の価格として利用されています。毎年1月1日で評価され、その価格水準は実勢価格に近い地価公示価格の約80％となっており、投資対象の土地の相場を評価する際にも役立ちます。

地価公示価格

国土交通省が公表している1㎡当たりの標準地の「正常な価格」です。公共事業用地の取得価格の算定規準のほか、一般の土地取引価格の指標にもなっています。実際の取引価格や不動産鑑定士の鑑定評価をもとに決められています。