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不動産投資は1棟目で大きな差がつく

 2017/12/05 はじめての不動産投資
この記事は約 5 分で読めます。 1,841 Views

不動産投資は1棟だけ購入して終わりではなく、1棟目を背景に2棟・3棟とステップアップすることができ、収入や資産を増やせるメリットがあります。

あなたも、そんな将来像をイメージされていませんか。

そのためにも、実は1棟目の購入が非常に重要です。

金融機関は、株や投資信託などの「金融商品」への投資には融資してくれない為、その投資資金を貯める時間が必要であり、貯めたお金の範囲でしか投資できません。

対して不動産を購入し、賃貸経営を行うための資金は融資してくれます。

不動産投資は事業だからです。

金融機関の融資を活用することで、自己資金の何倍もの大きな物件への投資が可能になります。

そして、賃貸経営の実績や経験を積むことで、2棟目・3棟目と資産形成していくことが可能です。

株や投資信託などと比較し、時間をかけずに大きな資産を手にすることができるのも不動産投資のメリットの一つです。

2棟・3棟と複数棟を所有することができれば、資産規模や収益ばかりではなく、万一のリスクに備えたポートフォリオ(分散投資)の効果も手に入れることができるのです。

 

なぜ1棟目が重要なのか?

 

初めて不動産投資を行うときよりは、2棟目・3棟目とステップアップするときの方が、融資を受けやすいというメリットがあります。

逆を言えば、初めて不動産投資をする方は、自己資金、融資総額、金利などの融資条件が厳しくなる傾向があります。

その理由は、不動産投資の経験や実績がないため、保守的な評価がなされていると思われます。

同じような年収・自己資金でも、実績や経験により差がつく可能性もあります。

1棟目は思うような融資が受けられず、手に入れたい資産形成ができない可能性が高いのです。

そこで諦めてはいけません。

例えば、1億円の物件で厳しい条件ならば8,000万円にするなど、少し物件規模や総額を落としてみることをお勧めします。

2棟目でステップアップすれば良いのです。

2棟目の収益物件(不動産)を購入するためには、1棟目の収支(キャシュフロー)がプラス(黒字)であることが大前提です。

家賃などの収入から管理費・固定資産税・修繕費などの必要経費と借り入れの返済額を引いた金額がプラスであることが重要です。

1棟目の収支がプラスであれば、2棟目の融資を受ける「信用」につながります。

よって、不動産投資をする時は、1棟目を購入するタイミングから2棟目購入を視野に入れ、収支をプラスにする賃貸経営を行うことが大切です。

金額の大小ではなく、収支のプラスを重視してください。

やや収支が悪くとも、所得税などの節税効果でプラスになるからという判断は、1棟目では避けましょう。

物件単体で収支をプラスにすることが大切であり、2棟目以降で節税対策を考えれば良いのです。

収支がプラスな状態で2~3年ほど賃貸経営の実績をつくれば、2棟目にチャレンジすることが可能です。

順調であれば、半年から1年で2棟目の物件取得が可能なケースもあります。

2棟目・3棟目と資産や収益が増えるにつれて、より大きな収益を手にすることができるのです。

 

1棟目の融資で気を付けるべきポイント

 

収支がマイナスの物件を所有している場合は、金融機関からの融資は難しいでしょう。

特に1棟目は、物件単体で収支がプラスの条件を確保することが大切です。

収支は家賃などの収入から必要経費と借り入れの返済額を差し引いた金額のため、差し引かれる金額を少なくすれば、収支はプラスになります。

例えば、自己資金の割合を高くする、借り入れの年数を長くする、金利を低くするなど、月々の返済額を低くしておくことがポイントです。

つまり、返済比率を下げておくことが重要です。

※参考:これだけ守れば怖くない!不動産投資は「返済比率」に注目!

中でも、実績を積むことで金利の引き下げ交渉は可能ですが、借入れ年数を延ばすことはハードルが高いため、なるべく長期の借り入れ条件を選択しましょう。

自己資金の割合を高くするためには、背伸びをした物件規模ではなく、少し抑えた総額で物件選びをすることもポイントです。

例えば、1,000万円の自己資金ならば、1億円の物件では自己資金割合が10%、借り入れが9,000万円ですが、5,000万円の物件にすることで、20%の自己資金割合になるとともに、借り入れも4,000万円と低減できます。

1棟目は無理せず実績を積むことを徹底し、2棟目・3棟目でステップアップを考えることが大切です。

 

まとめ

 

不動産投資の結果、賃貸経営が上手くいかなければ「不動産投資はもう懲り懲り」となりますよね?

一方で、順調に収益が上がれば2棟目・3棟目とステップアップしたくなりますよね?

金融機関も1棟目の順調な賃貸経営を評価し、次の融資にも対応してくれます。

1棟目で収支がしっかり回れば、2棟目にもスムーズにステップアップすることができます。

よって、1棟目の不動産投資における成功が、今後の資産形成の上でも重要なポイントなのです。

1棟目は、今後の資産形成、収益確保や節税対策などの目的を達成するための「不動産投資の実績と経験づくり」を重視して取り組みましょう。

また、2棟目・3棟目とスムーズにステップアップするためにも、売って終わりの業者ではなく、あなたの不動産投資に無理はさせず、優良な物件を紹介してくれるなど、信頼のおける業者と取引をすることも大切です。

※参考:意外と重視されていない物件購入後に後悔するたった一つの要因

収益が順調に確保できているならば、1棟目で終わりにしている方も、少し2棟目を検討してみることは、数ある資産運用の中で一考に値するのではないでしょうか?

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