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不動産投資を失敗しない管理会社の選択基準は6つ!!

 2017/03/29 取引業者の選定
この記事は約 9 分で読めます。 207 Views
不動産投資を失敗しない管理会社の選択基準は6つ!!

不動産投資を行うために、皆さんは物件選びに悩まれることではないでしょうか?

web、チラシ、広告など、様々な媒体で物件情報を入手することができます。

しかし、何を基準に選べばよいのか、表面的な情報だけでは本当に良い物件には巡り合えません。

では、どうすれば良いのか?

実は、物件選びの前に「業者選び」を重要視すべきなのです。

 

業者選びを重要視する理由

サラリーマンの方が不動産投資を行う場合、「不動産を買う」ということよりも、買った後の「不動産賃貸経営」を行うことが重要です。

つまり、オーナーに代わり「賃貸経営」を担う「パートナー選び」が重要なのです。

どんなに良い物件でも、パートナーが悪ければ空室や建物の劣悪化が進み、人気がなくなった物件は空室率が増加し、金融機関からの融資返済も大変になります。

結果、「何のために投資したのか・・・」という不動産投資の失敗により、後悔することになってしまいます。

特に、仕事をしているサラリーマンの方は、不動産投資や賃貸経営に時間を費やすことが難しいため、物件選びとパートナー選び両方に時間を費やすのではなく、パートナー選びをし、そのパートナーがお勧めする物件を買うことが合理的で良いのではないでしょうか。

パートナー自ら勧めてくれた物件ならば、パートナーは自信をもって賃貸経営を代行してくれるでしょう。

時間のないサラリーマンにはもってこいの物件になりませんか?

 

パートナー選び(業者選び)のポイント

不動産投資を行うにあたり、良きパートナーとしての不動産業者選びの主なポイントは、

1. 物件の紹介から入居募集や建物管理までワンストップで相談でき、対応してもらえる
2. 投資する物件のエリアを熟知していること(地域密着)
3. エリアでの実績が豊富であること(エリア№1)
4. 会社の与信力があること
5. 金融機関、税理士、弁護士等の専門家も紹介してもらえる
6. 担当者との相性

です。

では、それぞれのポイントを解説します。

1. 物件の紹介から入居募集や建物管理までワンストップで相談でき、対応してもらえる

不動産投資は、買って終わりではありません。

買ってからがスタートです。

賃貸事業・賃貸経営を担う必要があるからです。

そのためには、「パートナーとしての管理会社」の手腕によるところが大きいです。

「ただ売るだけ」の業者はパートナーにはなり得ないため、そのような業者が勧める物件は、賃貸事業・賃貸経営という視点から判断・確認する必要があります。

パートナーとは賃貸経営を委託する先、つまり管理会社です。

もし買うのであれば、必ず買った物件を委託する管理会社(パートナー)に相談してください。

併せて、物件を直接担当してくれる方にも相談できればベストです。

実際によくある話ですが、物件を販売する営業担当は「入居者に人気の物件で、空室になってもすぐ満室です!」「お勧め物件です!」などと言って紹介しますが、実際に管理会社の話を聞くと、「家賃が高すぎ」「人気のない間取り」など、まったく異なる見解の話をされてしまうケースもあります。

入居募集をするのは物件を販売する営業担当者ではないため、入居募集を行う管理会社が、「家賃が高すぎ」「人気のない間取り」などの評価をしているのであれば、実際には安定経営できない物件を買ってしまったということになりかねません。

このようなことになってしまったら、がっかりですね。

サラリーマンの方々は、賃貸経営・賃貸事業に費やす時間は限られるため、基本的に管理会社へ賃貸経営を委託する訳ですから、単に物件を買うという視点だけでは済まないのです。

企画・設計から建設・入居募集・建物管理までワンストップでサービス提供している企業ならば、異なる意見が出ることは考えられません。

なぜなら、自分たちで販売した物件の説明内容がウソになる訳ですから。

企画から入居募集・管理までワンストップで行っている強みは、自分たちで入居者に喜ばれる建物を開発し、入居募集・建物管理を担う実績が豊富です。

エリアの状況を適切に把握し、商品開発された物件を紹介してもらえます。

更に、パートナーとしてしっかりと入居者募集・建物管理を担ってくれるのです。

2. 投資する物件のエリアを熟知していること(地域密着)

購入しようとする物件のある地域のことを詳しく知っていなければ、入居者に喜ばれる賃貸ニーズなども把握できていないでしょう。

エリアを熟知しているからこそ、どんな物件が良いのか知っているのです。

入居者に人気の物件なのか、家賃の相場観はどうなのか・・・。

結果として入居率も高く運用でき、安定経営につながります。

そんな物件を紹介してもらえたら、安定経営に一歩近づきます。

地元ならではの情報を含めて掘り出し物にも出会えるかもしれません。

3. エリアでの実績が豊富であること(エリアNo.1)

実績年数、供給戸数、建物管理戸数、入居率など、物件の地域でどれだけ賃貸住宅のシェアを有しているか大きなポイントです。

実績が少ないという事は管理戸数も少なく、情報量や取扱件数が少ないため、本当の入居者の動きやニーズを把握できているかどうか微妙になります。

実績年数が長く、管理戸数も多ければ、マーケットの動きや情報も多く入るようになり、経験や取扱物件も豊富という事です。

No.1であれば、なおさらベストです。

長く事業を行っているという事は、そのエリアでの入居募集力や建物管理力が高いと認められていることの証とも言えるでしょう。

特に、プロの業者が委託している管理会社もありますので、プロも認める力があるという事であり、業務品質も良いでしょう。

エリアでの実績が豊富であれば、入居者や建物トラブルにもきめ細やかな対応が可能です。

併せて、管理物件の入居率は管理会社の物件管理力のバロメーターです。

入居率の目安として、年間平均95%以上あるとベストです。

ただし、入居率については特別な基準がないので、繁忙期と言われるシーズンの3月末時点での入居率は一般的にどこも高くなります。

一時的な入居率ではなく、年間を通じでどのくらいの収益が見込めるかは、年間の入居率にかかっています。

どんな基準で空室率を算出しているか、計算根拠も確認してみましょう。

物件エリア内での「実績・経験・管理戸数・入居率」を確認し、No.1業者を探しましょう。

4. 会社の与信力があること

賃貸経営を委託するパートナーですから、会社の財務内容も考慮すべきです。

管理会社が倒産してしまうと、入居者からの家賃が管理会社の口座で一時的にストップしてしまう可能性があります。

つまり、オーナーの口座に入金されるはずの家賃が入ってこなくなってしまうのです。

倒産してしまうと、全額回収することも困難な場合があり、家賃収入で融資の返済を行うのですから、非常に大変なことになる可能性もあります。

一般的に管理戸数が多ければ多いほど、管理会社の経営は安定していると言われており、倒産リスクが少なくなります。

また、融資を受ける金融機関に管理会社の評価をヒアリングしてみても良いでしょう。

あれ?というような会社は、金融機関としてもお勧めしないと思いますので。

5. 金融機関、税理士、弁護士等の専門家も紹介してもらえる

業者から紹介を受けた物件を購入する際、ご自身の取引金融機関に融資打診を行うことが一般的ですが、業者から紹介してもらう事で有利な条件で融資が利用できる場合があります。

なぜなら、業者の実績やノウハウ、会社与信などを認めているからこそ、その業者がサポートする不動産投資はリスクが少ないと判断されるケースがあるからです。

結果、有利な条件で資金調達できるのです。

ワンストップサービスの中で、不動産や賃貸経営の税金や法律のことも相談でき、税理士や弁護士などの専門家を紹介してもらえることも便利です。

賃貸経営を行えば確定申告が必要となります。

ご自身で行う事も可能ですが、税理士にお任せする場合には業者より紹介してもらうと、確定申告に必要な書類のやり取りも業者が行ってくれるケースが多いのでスムーズです。

入居者とのトラブルなど、法律上の問題に関しても弁護士を紹介してもらえると便利です。

業者に紹介してもらった税理士や弁護士ならば、業者がある程度のサポートや相談もオーナー代行で行ってくれる可能性があり、サラリーマンにとっては、それらの時間を費やさずに済むというメリットもあります。

6. 担当者との相性

最後は、担当者と気軽に相談でき、的確なアドバイスがもらえる関係構築が大切です。

長いパートナーとしての窓口になりますので、相性の良い担当の方が良いですよね。

全部当てはまる業者に巡り合うことは難しいとお考えになるかもしれませんが、全国には沢山あります。

中小の地域密着企業は大手企業と異なり、各地域では有名なのですが、営業エリアが全国規模ではないため、知られにくいのです。

特に、初めて不動産投資を行うサラリーマンの方は、物件選びよりも、購入したい物件のある地域での「業者選び」を重要視して下さい。

 

パートナー(業者)の探し方

では、どうやってパートナー(業者)探しをすれば良いのでしょうか?

ご自身で直接探すことは時間と労力がかかりそうなので、それ以外の探し方をまとめてみました。

1. 不動産投資の経験者から紹介してもらう

不動産投資の実績豊富な先輩から紹介してもらう事は、実際に取引をして経験した話なので、「良かった点」や「悪い点」を客観的に聞くことができます。

2. 金融機関から紹介してもらう

優良な管理会社探しは、複数の金融機関に相談するのも一つの手です。

欲しい物件のエリア・地域において、一番活躍している管理会社であれば、複数の金融機関から名前が上がるでしょう。

3. 友人から紹介してもらう

友人に不動産業界の知り合いがいれば紹介してもらう事も一つの方法です。

4. セミナーやイベント等に参加して人脈を作る

各業者などが開催しているセミナーやイベントに参加して、参加者の中から不動産投資の経験者と仲良くなることも一つの方法です。

仲良くなった経験者から紹介してもらうのです。

この際、セミナーの主催者に業者がなっている場合は、その業者の物件を勧めるセミナーの可能性があるので注意して下さい。

セミナーですから、講師は上手に説明していることでしょうが、本当に良い会社だと理解できたならOKなのですが、そうでなければ客観的な判断が出来ていない可能性があります。

少なくとも複数のセミナーやイベントに参加し、確認してからでも遅くはないと思います。

 

まとめ

全国規模の大手管理会社でも、日本全国すべての地域に強い訳ではありません。

地元企業は、活動しているエリアでNo.1かもしれませんが、他のエリアでは弱いという事です。

大手が良い・地元企業が良い等の基準ではなく、基準はエリアで活躍・実績のある管理会社という事です。

くれぐれも欲しい物件のあるエリアで活躍・実績のある管理会社でなければダメです。

 

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