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不動産投資を始めるために準備しておきたい大切なポイントは?

はじめての不動産投資
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不動産投資は本業以外で安定的な収入を得ることができる魅力的な投資法の一つです。しかし、しっかりと利回りを確保できる物件を見極め、空室リスク等に対応しながら毎月安定した家賃収入を得ることは、簡単ではありません。不動産投資を安全に成功させるためには、投資を始める前にメリットやリスクについて確認しておくことが大切です。

今回の記事では、不動産投資を始めるための準備として、不動産投資や融資に関する基礎知識、投資物件や不動産業者の選び方について解説します。これから不動産投資を始めようとされる方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

不動産投資の基礎知識

不動産投資を始めるために準備しておきたいポイントの一つ目は、不動産投資の基礎知識を身に付けておくことです。まずは、投資用不動産の種類や不動産投資の基本的な仕組みから確認してきましょう。

不動産の種類

一口に不動産投資といっても非常に幅が広く、投資用不動産の種類は、①マンション区分所有、②マンション1棟、③アパート1棟、④戸建て、⑤貸しオフィス・貸し店舗、⑥駐車場などさまざまです。

不動産投資は物件を取得して、賃貸により家賃収入を得た上で、最終的に売却して収益を上げることも可能です。必要資金は、新築か中古かでも異なりますが、マンション区分所有で数百万円から数千万円、戸建てやアパート1棟・マンション一棟では数千万円から数億円と高額になります。

また、不動産投資では、物件の購入費用だけでなく、不動産業者の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、固定資産税などの諸経費もかかるため、資金計画を立てる際にはこれらの経費も見込んでおく必要があります。

不動産投資の仕組み

不動産投資(賃貸経営)で最も注目される要素の一つが「利回り」です。利回りとは購入費用に対する年間収入の割合で、物件の収益性を示す指標です。利回りの種類にはおもに「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあり、不動産の広告には表面利回りがよく使用されています。

  • 表面利回り(%)=年間の家賃収入÷物件価格×100

一方、税金や必要経費まで考慮に入れて、より正確な利回りを求める指標が次の実質利回りです。

  • 実質利回り(%)=(年間の家賃収入−年間維持費)÷(物件価格+物件購入に必要な経費)×100

不動産選びでは、この実質利回りで物件の収益力を判断することも重要です。

 

不動産投資のメリット

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法と言われます。毎月安定した収入が期待できるほか、株式投資やFX等と違って事業として認められているので、頭金が少なくても金融機関の融資を利用できるなど、レバレッジを効かせられるのが特徴です。

安定した家賃収入が見込める

不動産投資では、取得した物件を賃貸すれば、安定した家賃収入が見込めます。その家賃収入から、ローン返済金や管理費、修繕費などの必要経費を払っていきますが、ローンの支払いが終われば手元に残るキャッシュも増え、老後の生活資金として活用することもできます。

資産形成に向いている

取得した不動産は、ローンを完済すれば自分の資産となり、エリアによっては将来的な値上がりが期待できる場合もあります。不動産収入が赤字の場合、確定申告することで本業収入と損益通算すれば収めた税金を還付してもらえるので、税金対策にもなります。

融資を活用できる

不動産投資では物件を取得するだけのまとまった資金が必要です。通常、株式投資やFXなどを目的として個人が銀行からお金を借りることができませんが、不動産投資ではアパートローンや不動産投資ローンなどを利用することができます。物件の全額費用を現金で用意できなくても、一定の自己資金があれば、残りは金融機関からの融資を受けることが可能です。

投資初心者でもできる

投資初心者の場合は、信頼できる不動産業者をパートナーに選び、アドバイスを貰いながら物件選びや賃貸経営を進めることができます。また、賃貸や建物の管理業務は管理会社に委託することもできるので、本業を続けながら大家業も兼任することができます。

 

不動産投資のデメリット・リスク

一方、不動産投資では次のようなデメリットやリスクに注意することが大切です。

空室リスク

不動産投資は、物件の取得後に賃貸経営によって家賃収入を得ることを目的としますが、様々な事情で入居者がなかなか決まらず、空室が続くリスクがあります。空室が長期化すれば、そのぶん家賃収入が途絶えてしまうため、ローンの返済計画に支障が生じる場合もあります。

修繕リスク

中古物件では、建物・設備の経年劣化により、想定外の修繕費用が必要になる場合があるため、これらの費用も当初から見込んでおく必要があります。

物件価格の下落リスク

投資用物件の資産価値は、経年劣化により減少していくため、物件価格の下落に繋がります。また、資産価値の増減にかかわらず、経済情勢や不動産市況の動向により不動産需給が変化し、相場が変動して物件価格が下落するリスクもあります。

 

融資に関する基礎知識

不動産投資で利用できる融資について詳しく確認していきましょう。借り入れ可能な金額は申請する人の属性(年齢や職業、年収などの諸条件)によって決まるので、一定額ではありません。また、申し込む際は返済計画や資金計画などをまとめた事業計画書の良し悪しも融資審査の重要なポイントになります。

資金計画

金融機関からの融資を利用する場合には、不動産投資の資金計画を作ることが重要です。資金計画では、全体の必要資金額(物件の取得費+諸経費)から自己資金額を除いた残りが、借入額となります。

この借入額が大きすぎると、返済負担が重すぎて賃貸経営が立ちいかなくなる場合もあるため、適切な範囲で設定する必要があります。

融資条件

金融機関の融資を利用する場合は、自分がその融資条件に適合していることが必要です。金融機関は、毎月の返済見込に不安がない場合に限り融資を承諾してくれるため、以下のような融資条件を設定しています。

①毎月安定した収入があること(給与所得・不動産所得など)

融資審査では申請者の社会的信用が重視されるので、属性評価が高いのは、毎月安定した収入が見込める大手上場企業の正社員か、公務員の方などとなります。また、「勤続年数が長い」「年齢が若い」なども有利になりやすいポイントです。

②毎月安定した収入がない場合は、一定以上の不動産や金融資産があること

上記の条件に該当しなくても、金融機関によっては一定以上の資産があれば融資に応じてくれる場合があります。他行からの借り入れがあったり、クレジットカード等で過去に返済が滞った履歴があると、評価が下がることもあります。

金利と返済期間

不動産投資の金利タイプには、主に「変動金利」と「固定金利」があります。変動金利は一定期間ごとに金利が見直されるタイプで、固定金利は10年間固定など指定した期間内は金利が変動しないタイプです。

金利と返済期間をどのように設定するかで、毎月の返済額が決まってくるため、複数のパターンでシミュレーションを行っておくことが大切です。

自己資金の必要額

融資を利用する場合の自己資金は、取得物件の規模(価格)にもよりますが、最低でも必要資金総額の10~20%以上は準備するよう心がけましょう。自己資金なしのフルローンは、後の返済負担が重くなるため、初心者は避けたほうが無難です。

 

投資物件の選び方

投資物件は、取得後の賃貸経営で入居者のニーズを満たせるものを選定することが大切です。入居ニーズが見込める一般的な優良物件の選定ポイントは例えば次の要素です。

立地環境

都心や地方大都市中心部への交通アクセスが良い

最寄り駅から徒歩10分以内である

(※最近は在宅テレワークの拡大に伴い、職住接近が必須要件ではなくなりつつあり、住環境の優良な物件が注目されています)

間取り

単身者世帯の割合が増えていることから、1R~1LDKの単身者用が有利な立地と、ファミリー向けが有利な立地がある

築年数

新築物件は、広告販売費が上乗せされ割高です。逆に、古過ぎると資産価値の減少加速や修繕経費がかかるので、築後10年以内の築浅物件が無難な場合もあります

周辺環境

周辺に騒音や治安不良な場所がない(工場・夜の盛り場など)

役所・病院・商業施設などから離れていない

近隣に公園などの自然環境がある

将来の不動産価値に与える要素

駅前再開発・新線誘致・大学誘致などの発展性が見込める等

ただし、上記に該当する物件がすべて優良物件(入居者ニーズが高い物件)とは限りません。一方で上記に当てはまらない物件でも、優良物件(入居者ニーズが高い物件)は存在します。あくまでも目安としてとらえておきましょう。

 

不動産業者の選び方

不動産投資においては、信頼できる不動産業者をパートナーに選ぶことも重要です。信頼できる優良な不動産業者は、以下のポイントを基準に判断するとよいでしょう。

自分が取得を希望するジャンル(区分所有マンション・1棟マンション・アパート・戸建て・商業店舗など)や場所(首都圏・地方圏など)の売出し物件の情報について、広範囲に収集できるネットワークを持っている

希望するジャンルの仲介実績が豊富にある(販売、入居者募集・賃貸管理実績)

紹介物件の販売価格について客観的で簡潔に説明ができる

新人担当者でも教育が行き届いており、かつ親身になって動いてくれる

事務手続きがしっかりしている

 

まとめ

不動産投資は賃貸事業・賃貸経営です。つまり、不動産に投資すればよいのではなく、事業として経営を担う意識が大切です。また、ローンを利用できるものの、頭金としてまとまったお金が必要になるので、入念な事前準備が必要です。まずは、不動産投資や融資に関する基礎知識を身に付け、投資物件の選び方などを確認しておきましょう。

不動産投資を成功させるためには、信頼できるパートナーとして不動産業者を選ぶ必要があるため、不動産業者主催のセミナーなどを活用し、物件の選び方、利益の出し方や賃貸経営に関する知識を深めつつ、不動産業者の良し悪しを見極めることも大切です。

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