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不動産購入時に必要な手付金の基礎知識

 2020/05/02 はじめての不動産投資
この記事は約 8 分で読めます。 32 Views

不動産の売買契約時に買主が売主に交付するものの中で「手付金」があります。手付金は、不動産購入を申し込む証拠金だったり、あるいは購入代金の一部となる前渡し金だったりするなど、人によって解釈が異なることがあります。

そこで今回は、手付金の種類と役割、申込金や頭金との違いについて説明するとともに、手付金の相場や支払い方、さらに手付金を巡る代表的なトラブルについて紹介いたします。「手付金は購入代金の一部ではないの?」「手付金は本当に支払う必要があるの?」「相場としていくら必要なの?」といった疑問を解決したい方はぜひご参考ください。

 

1 不動産売買契約における手付金とは

手付金は、不動産売買契約時に買主から売主に預けるお金であり、次の3種類に分けることができます。

①証約手付

不動産売買契約が締結されたことを証するために、買主から売主に交付される手付金です。

②解約手付

不動産売買契約が成立した後でも、買主または売主の「一方的な意思で売買契約を解約することを可能にするための保証金」として、買主から売主に交付される手付金です。買主は交付した手付金を放棄することにより、また、売主は手付金の倍額を買主に返還することにより、損害賠償の責任を負うことなく売買契約を解約できます。

ただし、解約手付により解約できる期間は、契約書で決められています。これを「手付け解除期間」といいますが、一般的には売買契約締結時から「2週間~1ヶ月」程度とされており、この期間を過ぎると解約ができなくなる可能性があります。

また、手付け解除期間内であっても、解約できるのは「相手方が履行に着手するまで」の間とされています。例えば、買主が手付金以外に売買代金の一部を内金として支払った、売主が物件の壊れている箇所の修繕に着手したなどは、履行着手とみなされ解約ができなくなることがあります。

③違約手付

違約手付は、契約違反の場合の違約金として買主から売主に交付される手付金です。買主に契約違反があった場合は交付した手付金が没収され、売主に契約違反があった場合は、手付金を返還するとともに手付金と同額の違約金を支払わなければなりません。

このように手付金の種類は複数あるため、手付金が上記のいずれに該当するかについて売買契約書に記載し明確にすることが大切です。仮に記載がない場合でも、一般的には②解約手付として扱われていますが、後でトラブルが起きないよう契約締結時にしっかりと確認しておくことが重要です。実務上、売主は事務手続き簡素化のため手付金を返還せず、そのまま購入代金の一部に充当するケースが多いですが、本来は売買代金の一部ではないことを留意しておきましょう。

 

2 手付金と申込金・頭金の違い

手付金と混同されやすいのが、「申込金(申込証拠金)」と「頭金」です。

2-1 申込金とは

申込金は、買主が不動産購入の意思があることを売主に示すために、不動産購入申込書を提出する段階で支払うお金です。購入申込書を提出した後も、申し込みの撤回は可能であり、その場合には申込金は返還してもらえます。一方、双方が合意して売買契約の締結段階に進めば、その時に支払われるのが手付金で、その際申込金は手付金に充当されることになります。

2-2 頭金とは

頭金は、住宅ローンに頼らない自己資金部分を指すのが一般的ですが、不動産売買契約においても同様の解釈になります。すなわち、不動産購入の決済(引き渡し)時点で、買主が手付金を除く残金を売主に支払いますが、このうち住宅ローンに頼らず現金(自己資金)で用意された部分を頭金と呼びます。

そのため不動産購入の決済(引き渡し)まで進めば、結果的に手付金も頭金の一部になりますが、手付金の本来の目的は購入代金の一部ではなく、一時的に預けているだけのお金となります。

 

3 手付金の相場

売主が不動産会社などの宅地建物取引業者で、買主が個人である場合、上限が売買金額の20%と法律で定められています。ただし、そのほかの場合は、手付金の具体的な金額について売主と買主双方が自由に決めることができます。売主または買主が希望金額を出して交渉することも、また、双方合意で「手付金なし」とすることも可能です。

手付金の一般的な相場は、売買金額の5~10%です。全体的には10%のケースが多いですが、中古住宅に限ると5%前後が基本となります。

また、人気の高い物件を購入する場合は、手付金を多く支払うほうが有利になることがあります。売主が複数の購入希望者から契約相手に選ぶのは、あとでキャンセルされる危険性がない相手=手付金を多めに入れている購入希望者にする傾向があるからです。

一方、5%未満の少額でも手付金とすることは可能ですが、契約が解約されるリスクが大きくなるため、売主の合意を得るのは難しくなります。

 

4 手付金の支払い時期・支払い方法

手付金は、一般的に不動産売買契約の締結と同時に支払う必要があります。仮に手付金を売買契約締結前に支払った場合、契約前に売主である企業が倒産してしまうと、物件が引き渡されなくなる上、手付金も戻ってくる保障はありません。

逆に、売買契約の締結時に買主が手付金を用意していなければ、契約要件が整わないため契約が締結されないこともあります。通常の売買契約は売主と買主の双方が顔を合わせて行うため、手付金はその場に現金で持参するケースが多くなります。

なお、売買契約は仕事の関係上休日に行われることも多く、その場合、契約の前日に現金を引き出して自宅で一晩保管することがあります。または、多額の現金を契約場所まで持参しなければならないため、「大金を持ち運ぶのは不安。振り込みの方が安全だ」と考える方が多くいます。

確かに、手付金の支払いは振込みで済ませるほうが安全とも言えますが、前述したリスクがあるため、自宅から契約場所までが遠距離であるなど、やむを得ない場合に限定するのが適切でしょう。また契約締結日の何日も前に振り込むのではなく、前日に振り込むのがより安全です。

どちらの方法も好まない場合は、仲介業者に事前に振り込んで契約当日に持参してもらうという方法もあります。売買契約は、仲介業者の営業所で行われることも多いため、買主が現金を持ち運ぶよりも安全と言えます。

 

5 手付金を巡るトラブル例

手付金を巡るトラブルは数多くありますが、ここでは代表的なものを紹介します。

5-1 売買契約を結んだ後で売主(不動産会社)が倒産した場合

手付金を支払って売買契約を結んだ後に、売主である不動産会社が倒産したため、手付金が返ってこないというケースです。

売主が不動産会社であり、手付金の金額が次の基準を超える場合には、宅建業法により保証会社の保証や保険に入るなど手付金の保全措置を講じなければならないことになっています。

  • 未完成物件の場合、売買代金の5%を超える金額、または1,000万円を超える金額
  • 完成物件の場合、売買代金の10%を超える金額、または1,000万円を超える金額

手付金がこの条件に当てはまらない場合、売主に保全措置を講じる義務はありません。そのため買主は、トラブル後でも確実に手付金を返還してもらえるような対策を自ら講じておく必要があります。

例えば、売買契約締結の際には、契約書をよく読んで手付金が返還される条件について十分に確認し、疑問点は仲介業者に質問し理解しておくことが大切です。また、売主が不動産保証協会に加入している場合には、協会が手付金を保証する「一般保証制度」を利用することを検討しましょう。

とはいっても専門的な話となるため、売買契約後のトラブルを避けるためにはしっかりとした仲介業者選びが大切です。売主直接の取引では仲介手数料が不要になりますが、売買契約後に売主倒産やトラブルは自分で解決しなければなりません。一方で、物件紹介をする仲介業者に依頼すれば手数料が必要になりますが、契約前の交渉やトラブルなどにも対応してもらえます。

5-2 売買契約を結んだ後にローンが下りなかった場合

売買契約を結び、手付金の支払い後にローン審査で不合格となったため、不動産の購入ができず、さらに売主が手付金の返還に応じないケースです。

金融機関の融資審査は不動産売買契約締結後に行われるため、売買契約を結んだあとのローン審査が通らなかったということがあります。たとえ売買契約の前にローンの事前審査を受けていても、事前審査は銀行の支店レベルで行われるため、本部が行う本審査で落とされたというケースが少なくありません。

なお、このような場合に備えた対策のひとつに「ローン特約」があります。融資審査の結果、ローンが下りなかった場合、契約を解除できる旨の特約を売買契約書に盛り込むことです。ローン特約が盛り込んであれば、売買契約後に解約しても手付金を失うなどのペナルティを受けることはありません。

個人の方がマイホーム取得などで取引をする場合、この「ローン特約」がついている契約が一般的ですが、不動産投資の場合には事業性ローンのため、ローンの審査が下りないリスクが高まります。ローン特約は売主側に「キャンセルされるかもしれない」という一定のリスクを背負わせることになるため、特約を契約書に盛り込む際は、条項の細部までよく詰めた上で、売主によく理解・納得してもらうよう努力する必要があります。

また、解約できるまでの期日があったり、ローン条件が悪かっただけでは無条件に解約できないなどの諸条件があるので注意してください。

 

6 まとめ

不動産売買契約の手付金は金額も高くなりやすいため、トラブルは未然に防ぐべきです。

不動産取引における手付金の意味や役割を知り、その理解を深めておくことは安心・安全な取引を進める上で非常に重要です。この記事を参考に事故やトラブルのない不動産取引に向け、不動産売買契約に関する最低限の知識を身につけましょう。

しかし、不動産は権利・義務の取引でもあり専門的要素が多くあります。少しでも不安感があれば、事前にしっかりと業者への質問や確認を怠らないようにしましょう。

場合により契約自体を見直す勇気も必要です。仮に契約してしまったとしても、手付金がもったいないからといって高額の物件を購入することは、もっと被害が大きくなる可能性もあるためです。

また、このようなトラブルや被害を防ぐためには、最初から信頼のおける事業者に相談することが重要です。しっかりとパートナー選びを行いましょう。

 

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