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中古物件に投資するなら満室物件か空室物件か?

 2017/10/17 はじめての不動産投資
この記事は約 6 分で読めます。 208 Views

不動産価格の高騰により、新築と比べて比較的価格の低い中古物件に注目し、不動産投資を成功させている方もいます。

もし、あなたが中古物件で不動産投資をするならば、満室物件を探すのではないでしょうか?

ところが、空室物件の方が得られる収益が高い可能性もあるのです。

初めての不動産投資ならば「満室物件」、経験を積んでから収益性が高い可能性もある「空室物件」を検討してみることをお勧めします。

今回は、満室物件と空室物件のメリット・デメリットや注意点をまとめましたので、あなたの投資目的や経験に応じた中古物件選びの参考にしてください。

 

満室物件のメリット

物件購入時には収支が確定している

購入すれば家賃収入が確実に見込めることがメリットです。

満室物件は、購入前に現在の家賃収入額などの詳細が把握で来るので、購入後の収支がどうなるのか具体的に検証することが出来ます。

その上で、過去の修繕や入居状況などの履歴を確認することで、将来の賃貸経営予測も想定しやすくなります。

中古物件でも、完成時からの履歴がしっかりと残っている物件もあります。

そのような物件であれば、購入後のリスクを低減するための様々な検証が可能です。

 

満室物件の注意点やデメリット

満室物件だからと安心せずに、中古の満室物件だからこそ発生するデメリットやリスクを理解する必要があります。

その主な要素や注意点をまとめました。

入居済のため、室内の確認ができない

物件購入時には、室内を見ることができません。

このため、購入後に住宅設備などに不具合が生じ予期せぬ修繕費用などが必要となる場合があるのです。

入居者の素性が把握しづらい

どんな入居者が入居しているのかを把握することが難しい場合があります。

万一、悪質な入居者が入居している物件を購入してしまったら苦労が絶えません。

例えば、悪質な入居者によりトラブルが頻繁に発するため物件を売りに出している可能性もあります。

満室でありながら家賃滞納が頻繁に発生する物件の可能性もあります。

当然、入居済みのため新規に入居者募集をすることもできず、長期に家賃が入らないリスクが考えられます。

高い家賃設定で入居

物件価値や付近相場などと乖離した家賃で満室になっている物件は、表面上は利回りの高い物件に見えますが、購入後すぐに退去されるリスクが潜んでいます。

空室になれば、入居者募集をする家賃設定は、物件価値や付近相場の家賃で募集する状況になります。

購入時の目論見と異なり、利回りや収益が下がるリスクがあります。

優良物件は中古でも人気が高く、利回りは低い

中古物件でも、優良な満室物件は誰もが注目する物件です。

よって、他の中古物件と比べ、価格が高く・利回りが低くなります。

購入希望者も多く、競争の高い物件とも言えます。

新築と比べれば価格は安いと言えますが、価格が高騰しすぎてしまっていれば、中古物件としてのお手頃感が薄れます。

他の中古物件と比べ利回りが高い物件は要注意

満室物件でありながら、他の中古物件と比べ利回りが高い物件が売りに出ているならば、何らかの理由があるため注意が必要です。

以上のようなデメリットを理解し、購入前に確認しておくことが大切です。

あなた自身が許容できるリスクなのかどうか、物件選びの際にはしっかりと確認することが大切です。

これらはレントロールと呼ばれるものを確認することで、把握できるものもあります。

※ 「不動産物件選びは、レントロールから読み解く6つの要素に注目!」 参照

 

空室物件のメリット

空室物件にメリットがあるの?と思われるかもしれません。

しかし、空室物件だからこそ得られるメリットもあるのです。

主なメリットをまとめました。

室内の状況を確認することができる

物件購入をする際、実際にご自身の目で物件を確認することは大切です。

自分で判断できなければ、仲介業者の方に確認してもらうことが必須です。

仲介手数料を支払う訳ですから、その分はしっかりと相談にのってもらいましょう。

修繕の状況や間取りの良し悪しなど、実際に見なければわからない要素も多々あります。

物件を見ることにより、早期満室にするためには修繕などの費用が必要と事前に想定することも可能です。

その場合は、修繕費相当の値引き交渉してみてはいかがでしょうか。

入居者の審査などを行うことができる

入居者募集の段階から信頼できる管理会社へお願いすることにより、入居者の審査を行うことが可能となり、滞納をはじめとする入居者トラブルを低減することができます。

掘り出し物に出会える可能性がある

例えば、空室物件は所有者も早く売却したいケースも多いため、値引き交渉が通る可能性も高く、思いのほか安く買えるかもしれません。

好きなようにリフォームやリノベーションができる

空室は、入居者に人気のある内装や間取りに改修することができます。

安く購入し、リノベーションで収益UPをすることも可能です。

 

空室物件のデメリット・注意点

満室になるまでは収入が見込めない

空室物件は、入居者が決まるまでは家賃収入が見込めません。

目論見とは異なり、空室期間が長期化する可能性もあります。

購入時で収支が確定できない

購入時に想定した家賃収入が実際に受け取れる保証がありませんので、収支計画が目論見と異なる可能性があります。

空室物件への投資はノウハウが必要

空室物件ならば何でも良いわけではありません。

物件を見極める目が必要です。

そして、リスクを乗り越え空室物件を満室にし、価値を高めて収益をあげる必要があることから、企画力・マーケティング力をはじめとする様々なノウハウが必要となります。

 

まとめ(どっちがお得?)

満室物件か?中古物件か?どっちが得かは、あなた自身の経験や不動産投資の目的により異なります。

一番のポイントは、空室物件の方が掘り出し物になる可能性があり、賃料収入や売却益を多く享受できる可能性があります。

もはやプロの領域とも言えますが、次のようなステップで収益を多く得ている方もいます。

  1. 空室物件を安く購入する。

  2. リノベーションを行い、賃料UPで入居者を決める。

  3. 一定期間賃料収入を得る。

  4. タイミングをみて売却し、売却益を大きく得る。

以上のことを繰り返し、不動産投資による資産拡大や利益を多く手に入れている方もいます。

ここまで来るには、かなりのノウハウが必要となり、万が一のリスク対応力を備えておく必要があります。

つまり、空室物件での不動産投資は経験やノウハウが必要となる方法のため、経験者向きと言えるでしょう。

よって、はじめて不動産投資を行う方は「満室物件」がお勧めです。

ただし、信頼できるパートナー(業者)に巡り合えたならば、空室物件での不動産投資にチャレンジしてみるのも良いかもしれませんね。

併せて、中古物件は物件を販売する業者の説明だけではなく、物件を運用・管理している管理会社の話も聞くことをお勧めします。

なぜなら、書類上では把握することができない情報を持っている可能性もあるからです。

例えば、入居者間や管理会社との関係性(クレームやトラブルなど)、入居者募集の難易度、物件の人気度や将来性などのニュアンスをヒアリングすることができれば、物件選びの参考になるはずです。

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