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他の投資商品とは異なる不動産投資のメリットを紹介!

はじめての不動産投資
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投資商品の種類は、株式投資・FX、投資信託、外貨預金、債券投資などさまざまあります。なかでも不動産投資は初期費用こそ多くかかるものの、金融機関から融資を受けられ、毎月安定した家賃収入を見込めるといった他の投資商品とは異なる魅力があり、節税対策としても活用できるのが主な特徴です。

そこで今回の記事では、不動産投資に興味のある方のために、他の投資商品とは異なるメリットや特徴、節税になる仕組みについて解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

 

不動産投資の仕組み

不動産投資は、賃借人に貸し出す目的でローンを組んで投資用物件を購入し、家賃収入を得るというのが基本的な仕組みです。ローンの返済はおもに家賃収入で行いますが、このほか、賃貸管理を行う不動産会社に支払う手数料、保険金に固定資産税といった経費が発生します。

投資用不動産の種類もマンション、アパート、戸建、商業ビルなどさまざまです。個人投資家の投資対象となるのは、主に区分所有マンションかアパートです。区分所有マンションとは、ひと部屋単位で購入できる不動産であり、アパートの場合は一棟まるごと購入します。

不動産投資では、毎月の家賃収入からローン返済と管理会社に支払う手数料などを差し引いて、手元に現金が残ったお金が利益となります。そのためローンを完済すれば、管理費用などを差し引いた家賃収入がそのまま利益となるのも魅力です。

また、物件を売却することで利益を出す方法もあります。しかし、経済成長率の高い東南アジアなどとは違い、日本の不動産が購入時よりも売却時の価格が高くなる「値上がり」を期待するのは難しい状況です。ただし、毎月支払っているローンの元本分が売却での値下がりによる損失額や諸費用を上回れば、利益を出せる場合もあります。

 

他の投資商品にはない不動産投資のメリット

不動産投資と他の投資商品を比べると、以下のメリットを挙げることができます。

①融資を受けられる

②安定収入が得られる

③リスクコントロールをしやすい

④生命保険の代わりになる

⑤相続税対策になる

⑥節税効果を見込める

それぞれ詳しく見ていきましょう。

融資を受けられる

不動産投資には、少ない自己資金で始めることができるメリットがあります。融資を受けてローンが組めるので、必ずしも全額を現金で購入する必要はありません。

自己資金以上の取引ができる方法としては、株式投資なら信用取引、FX取引なら証拠金取引などがあります。ただしこれらは、少ない資金で大きな取引ができる仕組みになっているので、わずかな価格の逆行(見込みと反する値動き)で大きな損失を生むリスクを伴います。

一方、不動産投資では、頭金を少し用意するだけで購入金額の多くを融資という形で借り入れることができます。さらに低金利政策が続く現在は、金利負担も少なくて済むのもメリットとして挙げることができます。

安定収入が得られる

不動産投資は家賃収入という安定収入があります。株式にも配当金という定期的に入る利益はありますが、配当金は企業の業績によっては減額される可能性があり、株価が下落すれば資産も目減りしてしまいます。

一方、不動産の場合も物件の経年劣化によって家賃が下落することがあります。入居者が決まらず空室となれば家賃収入もありません。物件価格も築年数の経過により下落していきます。

ただし、その家賃下落や物件価格の下落幅は、それほど急激なものではありません。総務省が公表している貸家家賃の経年変化率によれば、2014〜2017年までの家賃下落率の平均は-0.8%前後です。中古物件を購入すれば、経年による家賃収入の減額はさらに緩やかなものとなります。

株式の配当金は企業の業績によっては大きく減額されることがある上、無配となる可能性もあり、株価も短期間で大きく乱高下する可能性もあるので、それに比べて不動産投資による家賃収入は安定的に得られる利益と言えるでしょう。

リスクコントロールをしやすい

株式などの金融商品の場合、価格変動の要因は投資先の業績悪化や倒産など外部環境による部分が大きいため、投資家側でコントロールするのは難しいと言えます。投資先を複数にわける「分散投資」などの対策もありますが、値動きそのものをコントロールすることはできません。

一方、不動産投資の場合、空室リスクと価格下落リスクについてはある程度のリスクコントロールが可能です。

空室リスクを回避するには、基本的に賃貸需要が多く、競合物件の少ないエリアを検討することが大切です。あるいは賃借人が集まりやすいようにリフォームするといった対策も一定の効果が期待できます。

入居者都合の移動があるため、空室リスクを完全に回避することは難しいですが、例えば「ペット可」「24時間ゴミ出し可能」など、ニーズに合わせて付近の競合物件との差別化を図ることで、オーナーの努力次第で入居需要を高めることが可能です。

物件価格の下落リスクも、エリアをしっかりと選ぶことで軽減することが可能です。基本的に賃貸需要の多い場所は、物件の下落率も低くなります。

このように不動産投資はリスクコントロールをするための対策を立てやすいのも、他の金融商品にはないメリットです

生命保険の代わりになる

銀行等の融資を受けて不動産を購入する際は、生命保険に加入することが義務付けられています。これは名義人に万が一のことがあれば、保険金でローンの残債を支払う仕組みとなっているからです。生命保険の代わりとして家族に財産を残すという意味で、他の金融商品にはないメリットです。

相続税対策になる

不動産は相続税対策にもなります。例えば株式や債券、金などの商品や先物を購入しても、相続税評価額は時価のままとなるため、節税にはなりません。

一方、不動産の評価額は相続時より下回るという特徴があります。宅地なら時価のおよそ8割程度の評価額となり、家屋なら固定資産税評価額となりますが時価の4割〜6割となっています。また賃貸物件であれば、そこからさらに評価額が下がります。

このように相続税に関しては、余った現金を株式などの金融商品にするよりも、不動産にかえたほうがお得になる場合もあります。

節税効果を見込める

不動産投資は相続税対策だけではなく、所得税や住民税も安くすることが可能です。税金を給料から天引きされているサラリーマンも、確定申告をすることで節税の恩恵を受けることができます。

不動産投資が節税につながるのは、家賃収入を得るためにさまざな経費を計上できるからです。毎月返済しているローンの金利部分や建物の減価償却費などを経費として計算し、家賃収入を上回れば赤字経営として申告できます。

その赤字分は給与所得などから差し引くことができるので、課税所得を引き下げることにより所得税と住民税を安くできるという仕組みです。

この節税効果は高額所得者ほど大きくなるのも特徴です。また物件を増やせば、それだけ減額できる税金も多くなります。

 

不動産投資の注意点

不動産投資は他の投資商品にはないメリットが多くあります。しかし、物件を選ぶ際は注意するべきポイントもあります。

まず不動産投資は物件の立地選びが重要です。立地さえ良ければ賃貸需要もあり、価格下落リスクも少ないですが、立地選びを間違えてしまうと賃借人がなかなか決まらず、物件価格も経年により大きく下落する可能性があります。

また、現在は低金利が続いていますが、いつ利上げに転じるのかは不透明です。利上げとなれば新規での融資は金利が上がることから、返済額が増えることになります。特に変動金利タイプの融資を受けていれば、利上げによって返済金額が増えます。家賃収入が増えなければ、相対的に利益率が低下する点にも注意が必要です。

 

まとめ

不動産投資は定期的な収入を得やすく、リスクコントロールもしやすい、節税になるなど、他の金融商品にはない魅力的なメリットがあります。自己資金が少なくても金融機関から融資を受けて物件購入費用に充てられるのは、不動産投資が事業として認められているからです。

立地選びや物件取得後の賃貸経営などの注意するべきポイントもありますが、物件を扱っている不動産会社に相談することも可能です。特に不動産投資の初心者の方にとっては、物件選びや賃貸経営についてわからないことも多いと思うので、積極的に相談することが大切です。

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