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初めての不動産投資における一番のポイントは?

 2017/01/26 はじめての不動産投資
この記事は約 12 分で読めます。 248 Views
初めての不動産投資で注意するポイント

「人生100年時代」と言われる中で、少子高齢化・人口減少時代において、社会保障制度の崩壊や経済の先行き不安なども影響し、老後の生活に不安を感じる方は少なくありません。

政府も「貯蓄から投資へ」と促すように、あなた自身で資産運用を考えていかなければ、残念ながら豊かな老後の生活がおくれる保証がないのです。

何もしなければ「将来安心」とは思えない状況や時代背景に対し、あなた自身で適切な資産運用を行うことが、結果として「資産を防衛」「将来の安心確保」につながります。

そのため、「何か資産運用を考えなければ」と調べていくうちに、様々な方法があることに気づくでしょう。

投資や資産運用には株式投資やFX、投資信託をはじめとする様々な商品や方法があり、不動産投資もその一つです。

数ある資産運用の中で、「不動産投資を検討してみよう!」と思ったら、最初に理解していただきたい一番のポイントをご紹介します。

それは「良きパートナーの選択」、つまり業者(管理会社)選びです。

 

Contents

良きパートナーの選択、業者(管理会社)選びが一番重要な理由

不動産投資は「投資」ではなく「事業(経営)」

不動産投資には、「副収入が得られる」「売却益が得られる」「将来の資産形成ができる」「自己資金ゼロや少額からはじめられる」「節税対策になる」などのメリットがあると言われています。

しかし、他の投資商品や資産運用と同様に、不動産投資は万能ではありません。

また、少なからずリスクも伴いますので、注意すべき点や大切なことは沢山あります。

不動産投資とは、アパート・マンションなどに「投資」して物件を取得して終わりではなく、物件を購入してからが本当のスタートとなるアパート・マンションの賃貸事業(経営)です。

つまり、取得してからの賃貸経営の方が大事なのです。

例えば、家賃の集金・滞納管理、空室対応、入居者募集、建物のメンテナンス、入居者クレーム・トラブル対応など、多岐にわたる業務や予期せぬ出来事も時間を問わず起こります。

ところが、はじめての不動産投資や、サラリーマン・自営業など、すでに別の仕事に従事している方が、自分でアパート・マンション経営をすることは時間的にも無理があります。

また、知識も経験もないため、とてもハードルが高い方法に思えます。

仕事をしながらでは専門知識を得ることや賃貸事業の実務を担う時間が確保できないからです。

一方で、時間がない中での副業として不動産投資を行っている話も耳にします。

どうすれば良いのでしょうか?

副業として不動産投資を成功させるためには物件を守る管理会社の選択が重要!

不動産投資を成功させるためには、賃貸事業(経営)のリスクを十分理解し、そのリスク対策を講じておく必要があります。

しかし、あなた自身の知識や賃貸事業(経営)を行う時間がない場合でもあきらめる必要はありません。

これらの問題を解決する方法は、あなたに代わり賃貸事業(経営)を担ってくれる「良きパートナー(管理会社)の選択」です。

なぜなら、投資したアパート・マンションの賃貸事業に必要となる大半の業務を、あなたの代わりに行ってくれるのは管理会社だからです。

つまり、建物をオーナーに代わってお守り・運用する役割です。

しかし、一口に「管理会社」といっても、業務内容や仕事の領域に幅があります。

また、得意・不得意もありますので、パートナーとして選ぶ管理会社の得意とする仕事内容が賃貸事業に必要な業務なのかどうか確認する必要があります。

例えば、賃貸事業(経営)では、お金の管理・確定申告などの他に、次のような業務が必要となります。

  1. 建物や設備などの維持管理・保守点検、清掃
  2. 退去後の原状回復工事、修繕工事、入居者ニーズに合わせたリフォーム工事
  3. 入居者からの家賃集金やクレーム対応などを行う入居者管理
  4. 各部屋の入居者募集

・・・・・ などです。

将来的に、建物清掃は健康のために自分で行うなど、一部の業務をあなた自身で行うこともあり得るでしょうが、まずは良きパートナーを選択することをお勧めします。

特に、初めて不動産投資を行う方は、専門家にお願いする方が安心です。

仕事中や深夜に何かあっても、すべて対応してもらえるのですから。

 

良きパートナー(管理会社)の選び方・見極め方

あなたに代わってどんな業務を担ってもらえるのか、また、管理会社によっては不得意、もしくは行っていない業務もあり得るので、管理といっても何を行ってもらえるのか(委託できるのか)確認する必要があります。

例えば、プロパティマネジメント(PM)と言われる役割があります。

簡単に言うと、オーナーからアパート・マンション経営全般を代行し、物件価値の維持・向上による収益・利益を最大化することをめざす役割です。

力のあるプロパティマネジメント会社(一般的にPM会社と言われています。)に巡り合えると賃貸経営も安心です。

また、物件紹介から入居者募集・建物管理までの全般をワンストップで提供してくれる会社を探しましょう。

このような会社は、物件購入時に必要となる融資について、金融機関の紹介をはじめ融資手続きもサポートしてくれます。

さらに、賃貸事業で必要となる確定申告のための税理士や、法律の相談が可能な弁護士などを紹介してくれるサービスもあります。

以上のような管理会社を基準に、次のような5つのポイントをチェックしましょう。

紹介してもらえる物件のエリア・地域に熟知していること、実績も豊富であること

エリアのことを知らなければ、そもそも説明された話は一般論で表面的の可能性があります。

不動産は場所による地域特性の強い固有の物件であり、一般論では語れない様々な要素があるからです。

地域をよく熟知している実績豊富な会社は入居者ニーズも把握できており、一般的に入居者募集力(客付力)が高いと言えます。

また、物件のあるエリアで№1の管理会社(プロパティマネジメント会社)であれば、オーナーに代わって投資物件の収益を最大化するため努力してくれます。

はじめて不動産投資を行うのであれば、このような会社が存在しない地域やエリアの物件は購入しない方が良いとも言えます。

物件を紹介してくれる営業担当者の話は当然として、入居募集・建物管理をしてくれる担当者の話も聞けること

物件を勧めてくれた営業担当者より、「問題ない家賃設定」と説明を受けていたが、実際入居者募集する担当者の話では、「相場より高すぎて入居者が入りません」と、食い違いが発生するケースがあります。

結果、予定していた利回りが下がり、収支計画に影響がでることになってしまいます。

大きなお金で不動産投資をするわけですから、自分の購入した物件を満室にしてくれる担当者や、建物を管理し守ってくれる担当者にも、物件を購入する前にはお会いし、お話をすることが大切です。

気軽に何でも相談できて、素人のような質問にも、きちんと誠実に答えてくれるか?

不動産投資の初心者ならば、気軽に何でも質問でき、嫌な顔せず丁寧な説明を受けたいですよね。

場合により、不動産投資の初心者ですから、詳しい質問をどのようにすれば良いのかわからない場合があります。

しかし、親切な担当者であれば、素人のあなたにも誠実に対応してくれます。

さらに、物件を取得したら長いお付き合いになりますので、専門業者に遠慮なく質問できる関係であることは重要です。

つまり、コミュニケーションの取りやすい担当者、相性の良い人であることが大切です。

あれこれ悩む必要も少なくなります。

メリットだけではなくデメリットやリスクも説明してくれる

一般的には、自社で取り扱う物件の良いところしか説明しない営業担当者が多数です。

不動産投資の初心者だからこそ、正しいアドバイスをしてもらっているのだろうか? 親切にしてもらったが本当にこれで良いのだろうか? と、心配にもなるところです。

しかし、リスクがゼロの不動産投資はあり得ません。

親切な担当者は不動産投資のメリットばかりではなく、デメリットやリスクとともに、リスク対応策も教えてくれます。

知り得ない・想定できていない不動産投資に関する事項のアドバイスを受けることが、失敗しない早道です。

専門的な知識がある担当者から適切なアドバイスが受けられるようになることは、初めて不動産投資をする上では非常に重要です。

本当に勧められた物件をほしいと思ったか?

最後は、その物件を「本当に欲しい」と思ったかどうかです。

不動産投資は「物件との出会い」でもあります。

気に入った物件であれば、愛着も湧いてきます。

愛着ある大切な財産だからこそ、賃貸経営の理解や勉強も自然とできるのです。

しかし、最後は自己責任の部分があります。

あくまでも不動産投資とは事業ですからリスクがあります。

納得できるまで分からないことを質問し、よく考えた上で不動産投資を行ってください。

そして、しっかりと賃貸経営というものを理解しましょう。

安い買い物ではないため、不安を持ったままの不動産投資は危険です。絶対にやめましょう。

 

賃貸管理をサポートしてくれる仕組み

次に、管理会社には、あなたの賃貸事業をサポートする様々な仕組みを持っている会社があります。

一方で、仕組みを持っていない管理会社もあります。

初めての不動産投資では、仕組みのある管理会社を選びましょう。

一般的に管理会社が行っている賃貸事業サポートの仕組みは、次のように分類できます。(※管理会社によって名称や内容は異なります。)

1「集金管理」

家賃・共益費などの入居者からの集金を行い、オーナーへ送金する仕組みです。家賃滞納者への督促はしてくれますが、滞納期間の家賃や空室時の家賃保証はありません。

2「家賃滞納保証」

「集金管理」業務に、滞納者の家賃相当を管理会社が保証してくれるシステムのため、家賃滞納のリスクがありません。

ただし、保証期間を設けている管理会社もあります。

空室時の家賃保証はありません。

3「一括借り上げ」「家賃保証」(サブリース)

管理会社が建物丸ごと決まった金額で借り上げるシステムです。

よって空室や滞納者がいても、オーナーの家賃は保証されます。

ただし、見直しや解約の規定などが契約書に定められますので、永久に家賃が保証されるという訳ではありません。

管理会社に支払う手数料は、一般的に「一括借り上げ」「家賃保証」(サブリース)が一番高く、「集金管理」が一番低くなります。

1~3のシステムに合わせて、建物の維持管理を行う業務があります。一般的には建物管理と呼ばれています。この業務が含まれているケースと別途のケースがありますので、システム内容を確認し、どのシステムを利用するか管理会社とよく相談しましょう。

 

管理費用だけでは判断できない管理会社の選択

ちなみに、管理費などとの名目で管理会社に支払う手数料の額だけで良し悪しを決めるのは良くありません。

確かに管理費などの低い方が収支的には良くなるため、管理会社選択の重要項目ではあります。

しかし、管理の内容について、よく説明を聞いて見極めるべきです。

例えば、別途となっている管理項目・内容がある場合や、清掃・植栽管理・巡回点検などの回数が少ないため、管理費が低いという場合があります。

清掃が週1回と2回では当然費用も異なります。

同様に草取りをはじめとする植栽管理や巡回点検の回数、24時間365日対応など、きめ細やかな対応なのかどうかも含め検討すべきです。

もし、業務内容に含まれていない項目があれば、オーナーご自身で行うか、別途費用で対応してもらう必要があります。

結果、ご自身のお金で手に入れることのできない時間も含め、損した!という事のないようにしなければなりません。

 

優良な管理会社が勧める物件を取得することが不動産投資成功の鍵

良い物件を探すということは、なかなか難しいですね。

初めての不動産投資であれば、なおさら物件選びには迷うところです。

優良な物件を見つけても、ある意味では賃貸事業が順調にできるかどうかの鍵は管理会社次第です。

ならば、優良な管理会社を見つけ、その管理会社が責任をもってお守りしてもらえる物件を紹介してもらった方が安心です。

では、どうやって優良な管理会社と出会えば良いのでしょうか。

その方法は、次の4つがあります。

金融機関から紹介を受ける

優良な管理会社探しは、複数の金融機関に相談するのも一つの手です。

欲しい物件のエリア・地域において、一番活躍している管理会社は、複数の金融機関から名前が上がるでしょう。

不動産投資実績のある知人からの紹介

不動産投資実績豊富な先輩や、管理業界に知り合いがいれば、教えてもらうのも一つです。

セミナーやイベントなどに参加して紹介を得る

不動産投資関連のセミナーやイベントに参加することで、不動産投資経験者に出会うことがあります。

そのような方から優良な管理会社を紹介してもらいましょう。

大手ポータルサイトなどで物件を多く取り扱っている会社を探す

あなたが購入しようとする物件のエリアに掲載されている競合物件を調べ、どの会社が取り扱っているか確認します。

多くの物件を掲載していたり、同じ物件を複数掲載している会社は、かなり入居者募集に力を入れている可能性があります。

そのような会社は、自社専用のポータルサイトを持っている可能性も高いので、あなたの物件があるエリアの類似物件をどれだけ取り扱っているか確認することができます。

エリア内で一番多くの物件を取り扱っていれば、エリア№1の会社である可能性が高まります。

「大手・全国規模」「地元」の基準で選んではいけない

くれぐれも欲しい物件のエリアで活躍・実績のある管理会社でなければダメです。

全国規模の大手管理会社でも、日本全国すべての地域に強い訳ではありません。

一方で、地元企業は活動しているエリアで№1かもしれませんが、他のエリアでは弱いという事です。

大手が良い・地元企業が良いなどの基準ではなく、基準は「エリアで活躍・実績のある管理会社」という事です。

 

まとめ

副業での資産運用や資産形成として、初めての不動産投資を実現して成功させるためには、良きパートナーの選択が重要です。

最低限の賃貸事業(経営)やリスクに関する知識や理解は必要ですが、信頼できるパートナーに巡り合えることで、不動産投資成功の第一歩と言えます。

あなたの不動産投資目的に見合う物件紹介をはじめ、様々なアドバイスをもらうことができ、知識やノウハウも構築されます。

そして、副業でも不動産投資のメリットを活かすことができるようになります。

豊かな老後を迎えるためにも、まずは信頼できるパートナー選びを心がけてください。

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