初めての不動産投資！フルローンの理解と活用

フルローンとは？

不動産投資は、自己資金が多くないとできない投資ではありません。

一般的には金融機関による融資を活用して行われています。

少ない資金で大きな投資ができるのです。

その中で、自己資金ゼロで不動産投資を行うこと、つまり、不動産投資に必要な資金をすべて金融機関からの融資でまかなうことを「フルローン」と呼ばれています。

つまり、「全額借入」のことです。

不動産投資における物件購入に必要な資金は、物件価格である土地・建物の代金だけではありません。

登記費用（土地建物の所有権移転、銀行借入の抵当権設定等）、司法書士手数料、損害保険料（火災保険、地震保険）、銀行手数料、業者の仲介手数料、印紙代、固定資産税・都市計画税の清算金、不動産取得税等の諸費用が必要となります。

諸費用は、一般的に物件価格の７～１０％程度必要です。

フルローンというと、一般的に物件価格相当を金融機関の融資で調達し、諸費用は自己資金というケースと、諸費用を含めて全て融資でまかなうケースの２通りの内容で使われているようです。

諸費用についても銀行融資でまかなうフルローンを考えられている方がいるかもしれませんが、よほど金融機関からの評価が高い属性や物件でなければ難しく、また融資条件が悪くなる可能性もあり、かなりハードルが高くなります。

実際には、ある程度の自己資金が必要だと理解しましょう。

フルローンを組んで５,０００万円のアパートを購入する場合、諸費用には３５０万～５００万円の自己資金を用意する必要があります。

また、銀行融資を受ける前に、物件の売買契約を締結しますが、その際、「手付金」という売買代金の一部を支払う必要がある場合があります。

そのため、実際にフルローンを希望していても、金融機関から全額融資を受けることは難しく、必要となる総費用の１０～３０％程度は意識しておくことが良いでしょう。

住宅ローンと異なり、不動産投資などの事業性のある融資については、全額融資というものはなかなか難しいのです。

一般的に物件価格の１０～３０％程度の自己資金が必要とも言われます。

フルローンの落とし穴

フルローンで不動産投資をしたいと言われる方が多くいらっしゃいます。

フルローンの体験談やテクニックも目にしますね。

確かに、手持ち資金０で資産形成できるならこれほど良いことはありませんし、「フルローンで不動産投資を実現！」などといった話も聞きます。

ここで、少し考えていただきたいことがあります。

不動産投資における一番のリスクは、自己資金のみでの投資ではなく、借入を活用した投資です。

つまり、ご自身の資本（資金）の一部を運用するのではなく、他人（金融機関）の資本を使って大きな投資・取引ができることに問題があるかと思います。

不動産という物の価値に対しての資金調達ですが、運用は家賃収入というものから生み出される収益が原資になるという事です。

つまり、他の投資と異なり、不動産投資は物件を手に入れてからが本当の始まりです。

家賃収入がなければ、返済できず、手に入れた不動産を手放すことになります。

その際、手に入れたタイミングと比較してモノの値段が下がっていたら、負の資産（借入）だけが残ることになります。

借入は、必ず返済しなければならないものです。

このことをしっかり認識し、不動産投資を行うべきです。

「借入」によるキャッシュフロー（手取り収入）の悪化要因を理解しよう

買ってからが本当の始まりのため、一度始めた不動産投資は、額も大きいことからすぐに「やめた」とはいきません。

借入に内在するリスクは、金利変動リスクです。

こちらは、将来金利が上がってしまったら返済額が増え、手取り収入に影響がでることは、多くの方がご理解していることと思います。

もう一つ、返済方法による所得税への影響があります。

初めて不動産投資を行う方は、この影響をよく理解しておいてください。

通常、借入は元利均等返済を採用するのが一般的です。

元利均等返済とは、毎月の返済額(元金+利息)が一定（均等）な返済方法です。

月々の返済額が一定のため返済計画が立てやすいというメリットがあります。

返済当初は利息の割合が大きく、元金はなかなか減りません。

後半は利息が少なく、元金返済が多くなります。

キャッシュフロー上は、当然利息も元金返済もお金が出ていく支出です。

しかし、申告上は利息のみ経費です。

元金相当分は経費ではないのです。

税引き後の収入から元金返済をするという事です。

よって、実際の支出があるのに経費は少なく、損益上の利益があるため課税対象も大きく、結果として所得税が増加します。

建物が古くなり、家賃が下落すれば当然キャッシュフロー上の手取りは少なくなります。

しかし、損益上の利益は増えているので所得税が上がります。

結果、少ない手取りなのに所得税が多いため、キャッシュフローはマイナスになることがあります。

更に、お金の支出を伴わない経費「減価償却費」というものがあります。

建物は古くなると価値が下がるという事で、お金の支出を伴わない経費です。

設備系は一般的に15年での償却なので、15年以降は経費がないため損益上の利益が増え、所得税も増加します。

このように、取得当初より建物が古くなると支出が増えるのです。

借入返済や税金の納付は、お金がないからとストップするわけにはいかないですよね。

これが、返済が大変になる原因です。

キャッシュフローを重要視した不動産投資が重要です。

「手持ち金がないからフルローンで不動産投資」はやめよう

「手持ち金がないからフルローンで不動産投資」という考え方は一切やめてください。

他の投資と同様に、手持ち金がないなら不動産投資はすべきではありません。

「手持ち金はあるけど、低金利時代なのでフルローン」が正解です。

どうしても一棟アパートが良い！という自己資金が少ない人の不動産投資

自己資金が１０～３０％必要となる話をさせていただきました。

しかし、自己資金が少ないから不動産投資はできないのかと言えば、そうではありません。

ご自身の属性ばかりではなく、家族・世帯・親族全体での属性を見て、金融機関は融資条件を審査しますので、一概に自己資金が少ないからとあきらめる必要はありません。

例えば、親世帯がすでに不動産事業を行っている方は、融資を受けやすいと言えます。

一般のサラリーマンでフルローンの可能性は？

しかし、それでは限られた人の話になってしまうので、それらの条件以外に可能性がある物件選びを考えてみます。

方法１：販売価格よりも銀行評価の高い物件を選ぶ

物件を選ぶ際には販売価格と銀行評価の両方を確認し、銀行評価の方が高い物件を選びましょう。

銀行評価が高いという事は、担保評価や収支が良いと判断され、フルローンが利用しやすくなります。

銀行評価の目安として、土地の値段は路線価、建物は固定資産税評価額を基準にして比較してみて下さい。

方法２：投資総額の低い物件を探すこと。中古物件を選んでみたら？

少しは自己資金が必要ですが、なるべく投資額の低い物件を選ぶことがポイントです。

方法１の銀行評価が高くなる物件は、中古物件の方に可能性があります。

よって、フルローンは中古物件狙いをお勧めします。

基本的に中古物件は新築物件と比較すると、価格は安く・利回りが良い物件となります。

最近は、新築または築浅を希望される方が多く、実は中古物件がねらい目だったりします。

なぜなら、需要と供給のバランスで物件の市場価格が影響するため、人気のある物件であれば、売主は高く売ろうとするため、おのずと高くなるのです。

中古物件は、古くて修繕がかかる・入居者に人気がない・買っても壊れて長期所有に向かないなど、デメリットを多く考えられると思います。

よって、中級向きの物件と言えるため、人気がそれほど高い訳でもないので、購入しやすい物件価格になっているものも多くあります。

掘り出し物が潜んでいる場合があります。

中古物件でも長期修繕が適切に行われており、リフォームやリノベーションを行ったものならば、新築と同じくらいの賃料を得ることも可能です。

ただし、何でもかんでも中古物件なら良いという事ではなく、初めての不動産投資ならば、優良な業者に再生された物件を紹介してもらった方が安心です。

中古物件のメリットとして、建物は古くなっていますが、土地は古くなることはないのです。

手ごろな価格であれば、土地が３０坪から５０坪以内の戸建て用地として売却しやすい土地面積の規模でアパートが建っている中古物件がお勧めです。

総額も抑えられ、将来売却するときも売却しやすいと言えます。

物件価格が一般的に売り出されている土地価格相場よりも低い金額で物件が売りに出されているケースがありますが、これは投資目的に見合うのであれば、お勧め物件です。

•  相場・市場価格よりも安い購入代金なので、担保評価もでやすい
• 万一の時、土地だけにして売却すれば投資金額を回収しやすい（一時金を得やすい）