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初めての不動産投資!知っておきたい基礎知識

 2017/01/26 はじめての不動産投資
この記事は約 14 分で読めます。 286 Views
不動産投資の知っておきたい基礎知識

副業や将来の年金対策・安定収入確保などを目的として不動産投資が注目されました。

給与以外に家賃収入でお小遣いが稼げればうれしいが、それは一部の特別な人だけの話で、本業をしながら不動産投資を行うのは無理だと思っていませんか?

今回は、なぜ不動産投資がブームになったのかと初心者の方が不動産投資をはじめる際に必要な基礎知識をご紹介いたします。

 

最近、不動産投資ブームとも言われていますが、それはなぜ?

少子高齢化・年金受給年齢の再引き上げの検討・企業年金や退職金制度の廃止等、公的年金だけでは将来の生活設計に不安を感じ、老後の保証は不確実と考える方が多くなりました。

増税や将来の景気動向・経済不安を感じ、特に若い世代(俗に言う「サラリーマン投資家」)で年金以外の収入を自分で確保し、将来への備えを始める人が増えているのです。

金融緩和やマイナス金利の影響もあり、一般のサラリーマンも融資を活用して不動産投資がしやすくなった背景があります。

また、平成27年の相続税改正による基礎控除の引き下げで、相続税の課税対象者が今までの約2倍に増加しています。

東京国税局管内においては、平成27年の相続発生件数の内、10%以上が課税対象となったようです。

一定の富裕層だけが相続税の対象となっていましたが、評価の高い首都圏で戸建て住宅を所有+ある程度の預貯金等の金融資産があると相続税の対象になったとも言われています。(下記参考)

 

【参考】

妻・子1人(法定相続人2人)の家族構成、遺産総額5000万円の場合

 

改正前の基礎控除

5000万円+(1000万円✕2人)=7000万円

→遺産総額よりも基礎控除の方が多いため、相続税はかからない

 

改正後の基礎控除

3000万円+(600万円✕2人)=4200万円

→遺産総額が基礎控除を超えるため、相続税の対象

 

※相続税の評価について、他の諸控除が適用され実際には相続税がかからないケースもあります。相続対策として不動産投資を考える場合は、税理士の先生以外に相続の相談に乗ってくれる専門業者も多く存在しますので、まず、ご自身の資産について相続税の計算シミュレーションを合わせて相談することをお勧めします。

 

このような理由から、将来に備えた資産形成や収入の確保および相続対策の手段として、低金利という時代背景もあり、ブームのように不動産投資を行う方が増えているのです。

 

不動産投資の種類

一口に不動産投資といっても、次のように様々な手法や物件の選び方があります。

  • 新築の一棟アパート・マンションを購入する
  • 土地を取得して自分の気に入ったアパート・マンションを建築する
  • 中古のアパート・マンション(中古物件)を購入する
  • 中古物件を購入してリノベーションする
  • 新築の区分所有マンションを購入する
  • 中古の区分所有マンションを購入する
  • 中古の区分所有マンションを購入してリノベーションする
  • J-REITなどの不動産投資信託
  • 不動産特定共同事業法による不動産の小口化商品

このように、新築か中古か、一棟か区分か小口化か、アパートかマンションかなど、様々な不動産投資の形があり、どれが良いのか初めて不動産投資を行う方には悩むところではないでしょうか?

それぞれ特徴やメリット・デメリットがありますが、まず大切なことは無理のない範囲で資産形成をするという視点を忘れてはいけません。

「資産形成を目指したら、資産を失うことになってしまった。」という、残念な結果にならないように、不動産投資の形は、ご自身の資産背景や不動産投資の目的に応じて選択することが一番大事です。

【参考】

こんなにあった!不動産投資の種類とは?

 

不動産投資で本当に収入や資産が増えるのか?

ところで、不動産投資で本当に資産を増やすことができるのでしょうか。

大きな金額にもなるため、自分には無理とお考えの方も少なくありません。

また、専門的な知識も必要そうだし、勉強するのは面倒だと感じてしまうものです。

資産運用や資産形成を行うならば、もう少し手軽なものを選びたくなります。

例えば、資産運用や資産形成の手段として、少額な資金から行える株式投資・先物取引・投資信託等もあります。

しかし、元本が保証されておらず投資資金がゼロになってしまうリスクもあり、一般的にハイリスク・ハイリターン商品と言われています。

一見、高額で面倒なイメージのある不動産投資は、確かにある程度の勉強は必要ですが、これは株や投資信託で資産運用や資産形成を考える時も同じと言えます。

大きな違いは、金融機関からの融資が受けられるという点です。

つまり、自己資金の範囲以上の資産形成や資産運用が可能になるため、短期間で大きな資産形成や資産運用ができるのです。

また、不動産投資は土地や建物という不動産(固定資産)という物件を取得するため、投資した資金がゼロになることは考えにくく、ローリスク・ローリターン~ミドルリスク・ミドルリターンとも言われています。

このような不動産投資のメリットを活用し、収入や資産を着実に増やしている方も多くいます。

一方で、不動産投資は万能な資産形成や資産運用の手段でもありません。

安易に不動産投資をはじめたために、失敗する方も増えてきました。

その理由として、不動産投資とは物件を購入したら終わりではないからです。

不動産を購入した後、しっかりと収益を生み出すように賃貸経営(賃貸事業)を行う必要があるのです。

この点を考えず、単に「儲かりそうだから」や「節税できそうだから」などと不動産投資をはじめると、失敗しやすくなります。

将来に備えた資産形成や相続対策のために不動産投資をした結果、資産を失うことになってはいけません。

「失敗しない不動産投資」を実現するためにも、まずは不動産投資のメリット・デメリットを理解し、あなたの資産形成や資産運用の目的・考えに見合うのかどうか理解することからはじめましょう。

 

不動産投資(賃貸経営)のメリットは?

主に、一棟アパート・マンションでの不動産投資のメリットは、次のようなものがあります。

家賃収入による安定収入が確保できる(インカムゲインとも言われています)

株価や為替等は景気・社会情勢等により大きく変動します。株式投資等と比較すると、家賃は景気や社会情勢により急激に変動することはなく、給与等の収入以外に家賃という新たな安定収入が確保できます。安定経営が実現できれば、長期にわたって毎月の家賃収入が見込めるので、将来の年金代わりの収入とも言えます。

売却による利益を得ることができる(キャピタルゲインとも言われています)

不動産価値や物価等の影響はありますが、適切なタイミングで売却を行えば、一時金としての利益を得ることができます。

但し、価格上昇時に物件を取得して転売し、大きな売却益を狙うことは「不動産投資」ではなく、「不動産投機」となってしまいます。

プロでも失敗するリスクがあり、初めて不動産投資をされる方にはお勧めできません。

不動産価格が上昇している時はまだしも、価格が下落しているタイミングでは、売却益狙いのみの不動産投資は危険です。

あくまでも不動産投機ではなく、不動産投資(賃貸経営)です。

将来の資産形成が目的であれば、短期的な利益ではなく中長期的なスパンで考えましょう。

不動産が資産として残る

不動産投資による賃貸経営は、家賃収入から借入を返済するため、基本的には給与等の他の収入や貯金からの支出はありません。

更に、借入完済後には無担保のアパート・マンション(土地・建物)となります。

建物が老朽化して取り壊しても、土地が資産として残ります。

価値ある土地や価格変動の少ないと思われるエリア・地域の物件ならば、借入なしの土地という資産が残るという事です。

建物をリノベーションすれば、一般的に新築よりも安いコストで建物を再生できます。

将来、売却して一時金を手にする、子どもや孫たちの自宅用地としての活用、新築して賃貸経営を引き続き行う等、様々な選択が可能です。

生命保険の代わりになる

不動産投資によるアパート・マンションを取得し、団体信用生命保険(団信)に加入することで、生命保険として活用できます。

保険料は家賃で賄うことができるため、給与等の収入から月々何万円の保険料を負担することなく生命保険に加入できます。

アパート・マンションオーナーに相続が発生した場合、借入残高は団信によって完済され、残されたご家族は「無借金」のアパート・マンションという資産を相続し、年金のように家賃収入を毎月得ることができます。

このことが、生命保険の代わりになると言われている理由です。

ちなみに、将来受け取ることのできる家賃収入に対しては相続税の課税対象とならないため、見方によっては相続財産として評価される年金受給権より有利とも言えます。

一方で、債務控除等を活用して相続対策を考えた場合、団信に加入していると債務控除ができなくなり、節税対策に効果がないため注意が必要です。

不動産はインフレ対策になる

30年前から比較し、物価は約2倍になったでしょうか?(そうでないものもありますが。)

同じように、今後30年で物価が2倍になるとは限りませんが、国が物価上昇率を2%目標にしているので、何らかの形で将来的にも物価は上がるのでしょう。

いつか日本はハイパーインフレになるのでは?という声もあります。

近い将来なのか、それともずっと先なのか・・・。

インフレ対策とは、資産の目減りを防ぐことが第一のポイントです。

インフレになると物の値段(物価)が上がり、お金の価値が下がります。

不動産はインフレとともに価格の上昇が期待できるため、資産の目減りを防ぎ、インフレ対策として有効と言われています。

インフレの場合、物の値段が2倍になったとしても、他の物の値段も2倍になっているので、その時点での資産価値は同じです。あくまでも目減りしないという意味です。

物価が上がることで時間差等は発生すると思いますが、結果として家賃水準も物価に追従するでしょう。

ある意味、時代とともに物価に見合った収入を得ることができる事業とも言えます。

一方で、お金の価値が下がるということは、借金はインフレ時に目減りしていくことになります。(借入した金額そのものが減るのではなく、価値が減るという意味です)

例えば、

  1. 3000万円の物件を、手持ち資金1000万円+借入2000万円取得したとすると、
  2. インフレで、物件が5000万円の価値になっても、借入は2000万円のまま。
  3. その時売却すれば、3000万円もの手取収入
  4. 手持ち資金1000万円を引いて2000万円の利益になる
  5. 手持ち資金1000万円が3000万円になったということ。(約3倍)

という概念です。

インフレにより不動産の資産価値が上昇し、借入金が実質的に目減りすることから、実際の効果が倍増するのです。

借入による不動産投資をする方が一般的ですが、インフレ対策としても有効です。

少ない手持ち資金の投資で大きな利益を生むこと(レバレッジ効果と言われています)が可能となります。

管理会社に委託すると、面倒がない

管理会社等に賃貸経営・管理を任せることにより、ご自身の時間を毎日費やして事業を行う必要がほとんどありません。

必要なのは、管理会社との打ち合わせ、預貯金の管理、確定申告等となり、他に仕事を持つ方等でも副業ではじめやすいというメリットがあります。

相続対策等に効果がある

不動産投資特有のメリットとして、相続対策に活用できることがあげられます。

例えば、現金1億円は1億円の相続税評価額となりますが、不動産投資で1億円の物件を購入することで、相続税評価額を約60~70%程度低くすることができ、節税対策に活用されています。

【参考】

いまさら聞けない!不動産投資で相続税対策ができる理由とその計算方法

 

不動産投資(賃貸経営)のデメリット(リスク)とは?

不動産投資による賃貸経営を始めたばかりのころは特に問題もなく、またメリットになっていたことも、10年・20年と時間の経過とともにデメリット(リスク)に変わる可能性があります。

実際にどのようなデメリット(リスク)が起こりうるのでしょうか?

次に、不動産投資(賃貸経営)のデメリット(リスク)は、どのようなものがあるのか理解しましょう。

空室リスク

不動産投資は、アパート・マンションの部屋を入居者に貸し出す(賃貸する)ことにより家賃収入を得る事業です。

したがって、空室が発生すると、その分の収入はありません。

さらに、空室期間が長いほど借入返済や資金計画に影響を及ぼします。

家賃下落リスク

新築当時は家賃や入居率が高かった物件も、時代の流れとともに家賃の下落が増加するリスクがあります。

経年による老朽化(不動産物件は必ず劣化するもの。対策はされているか?)

建物が古くなると修繕費が必要となります。

この修繕を怠ると入居者に人気がない物件となり、空室や家賃の下落リスクにつながります。

また、不具合等により突発的に修繕(費用)が必要となるリスクもあります。

金利上昇

借入を利用して不動産投資を行う際、変動金利と固定金利が選択でき、変動金利を選択した場合、金利上昇による返済額の増額が起こります。

固定金利は、固定期間終了後はその時点での金利水準になり、金利が上昇していれば、返済額の増額が起こります。

金利が上昇することは、収益が圧迫されるリスクにつながります。

資産価値・売却価格下落(デフレに弱い)

不動産の価格は、景気とともに値動きします。

土地の価格(地価)が下がれば、資産価値が低くなる可能性があります。

また、建物は年数経過とともに古くなると、一般的に価格は下がります。

流動性(現金化)が低い

不動産投資は、物件からの家賃で収入を得る事業のため、急遽一時金(お金)が必要になって売却しようとしても、すぐに現金化できない場合があります。

天災等の災害・火災

地震・水害・火災などで建物倒壊・消失リスクがあります。

人が暮らせる状態になっていなければ、部屋を貸し出すことができず、当然家賃収入が入りません。

事故・風評被害

物件で死亡事故等が発生してしまったら、次の入居者募集に影響がでる場合があります。(ネガティブ情報といって、それらの事項を説明する義務があります。)

 

このように、不動産投資には様々なリスクが存在します。安易に儲かるからという理由だけではじめるのではなく、しっかりとリスクを理解し、その対応策を考えましょう。

【参考】

不動産投資で失敗しないためのリスク対策は3つの方法で解決!

 

不動産投資のはじめ方

不動産投資をはじめようと思ったら、まずは勉強です。

誰もがあまりしたくはない勉強ですが、不動産投資には専門用語が多く使われますので、最低限の知識と用語は理解しておく必要があります。

【参考】

不動産投資の勉強で最低限知っておきたい用語集

不動産投資で悪徳業者を見抜く力、誤解・錯覚も含めて騙されないようにするためにも、勉強は大切です。

書籍やインターネットなどで調べられますので、まずは専門的なものよりも、わかりやすくて馴染みやすいものからはじめましょう。

また、セミナーなどに参加して基礎知識を学ぶとともに、業者主催のセミナーであれば、あなたに合う業者を見つけられる機会になります。

さらに、セミナーで不動産投資経験者に出会うことも、貴重な人脈づくりです。

業者ではない経験者の声を聴くことができれば、今後の不動産投資に参考となるばかりか、色々情報交換できるネットワークにもつながります。

併せて、インターネットなどで物件情報を検索してみましょう。

どのような物件が販売されているのか市場を把握するとともに、不動産投資のイメージをつかむことができます。

【参考】

サラリーマンでアパート・マンション経営するには?

 

不動産投資をはじめる前に理解しておくべき3つの心得

不動産投資をはじめる前に明確にしておきたい3つのポイントがあります。

それは、

  1. 不動産投資の目的を明確にする
  2. リスクが許容できる範囲で行うこと
  3. リスクの分散を図ること

です。

まず、不動産投資の目的を明確にしなければ、本当にあなたにとって不動産投資が最適な方法のかどうかがわかりません。

不動産投資にはリスクが伴いますので、しっかりとした目的意識とリスクの把握、そしてリスクが許容できる範囲内にとどめておくこと、リスク分散を図ることが、失敗しない不動産投資につながります。

【参考】

不動産投資を成功させる3つの心得とは?

 

不動産投資を成功させるためには良きパートナー(業者)選びが重要

どんなに勉強してもプロの業者には勝てません。

ならば、優良な業者をパートナーとして不動産投資を行った方が成功の道につながります。

【参考】

初めての不動産投資における一番のポイントは?

不動産投資を失敗しない管理会社の選択基準は6つ!!

副業ではじめる不動産投資を成功させるたった一つのポイントは?

副業で不動産投資を始めるための注意点6選

 

融資の基礎知識

不動産投資のメリットとして、融資を受けて自己資金以上の資産を手に入れることができることがあげられます。

そのためには、不動産投資で融資を受けるための知識も必要です。

【参考】

初めての不動産投資で理解してほしい融資条件の秘密

いまさら聞けない!不動産投資で気になる融資の基礎知識

厳しい融資審査でもサラリーマン大家を実現する9つの視点

不動産投資は賃貸事業!融資を受けるには経営者の意識を!

 

まとめ

不動産投資とは、他の投資商品や運用商品と同じようにデメリットやリスクがあります。

一方で、不動産投資でしか得ることのできないメリットもあります。

豊かな老後やゆとりある生活を送るためにも、まずは最低限の知識を得て不動産投資を検討してください。

そして、あなたの目的に不動産投資が必要(最適)ならば、信頼できるパートナーを見つけ、相談・検討しながら不動産投資をすることが大切です。

 

 

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