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初めての不動産投資! 失敗・大損しないための物件選びの超基礎知識

 2017/02/10 はじめての不動産投資
この記事は約 6 分で読めます。 249 Views
失敗・大損しないための超基礎智識

物件選びの際、まず重要視されるポイントとして・・・

  • 物件所在地
  • 駅徒歩圏内(10分以内)
  • 新築もしくは築浅
  • 利回りの良い物件

でしょうか?

しかし、すべての条件を満たす物件は流通していないと思って下さい。

ものすごい優良物件は、はじめて不動産投資をされる方に情報が入る確率は極めて低いと考えられます。

なぜなら、優良物件は業者が自ら物件を買って転売することをビジネスとして考えるからです。

売る側も、業者も高く売れるなら高く売ります。

皆さんが不動産投資をする際、「安く物件を買いたい」と思うのと同じで、売主も不動産を売却するなら「高く売却したい」と思うのは当然のことです。

よって、掘り出し物に巡り合うような確率は、限りなくゼロだと思っておいた方が良いのですが、ある程度経験を積んだら実現できる方法があるのでその方法はまたの機会に・・・。

※プロも実践!不動産投資における「掘り出し物」との出会い方 参照

あくまでも初めて不動産投資をするならば無理のない範囲で適切な物件を選びましょう。

優良な高利回り物件は存在するのか?

利回りが高いという事は、物件価格が安いという事です。流通している他物件との比較で、あえて利回りを高く(価格を安く)売る人は、よっぽどの理由がない限り存在しないのではないでしょうか。

また、仮にそのような物件があったとしたら、おそらく流通はしません。

前述のように業者が直接購入します。

つまり、同じエリアなのに、なぜか利回りの高い物件ならば、何かしら理由があるのです。

問題があるから利回りが高くなり、問題ないから相場並みとも言えます。

中には、利回りは相場並みですが、物件に問題あるものも存在するので注意しましょう。

更に、立地の良い高利回り物件を探すとなると、もっとハードルが高いでしょう。

将来値上がりが期待できるような物件は、業者が取得し、値上がりした時期を見て販売するのではないでしょうか? それがビジネスですから。

立地が良い分、利回りは低くなるのではないでしょうか?

更に、流通物件の少ない好立地であれば、まず購入することは難しいでしょう。

駅徒歩圏なら好立地?

駅徒歩圏ならば、すべてが好立地という訳ではなく、注意が必要です。

例えば、駅の北側・南側で街そのものの発展が違う立地があり、人の動線も異なります。

衰退気味の駅前高利回り物件か、発展している駅前低利回り物件か、どちらを選ぶか?です。

どんなに見た目が高利回りでも、衰退気味のエリアにある物件は、安定的に賃貸経営できるのでしょうか?

まちづくりの視点からも、徒歩圏だけで判断するのではなく、立地特性を確認すべきです。

不動産投資をする前に、一度は必ず対象物件の街を訪れ、街並みを直接体感していただくことが大切です。

お勧めは、駅、商業施設、バス停、公共施設などの主要施設から人の動線を考え、車ではなく「街歩き」をしてみることです。

ご自宅近くならサイクリングでも良いですね。

知らない街の魅力を感じることや、気づかなかったデメリットも発見できるかもしれません。

物件を取得する前には、プロの業者も必ず現地や街並みを確認しますので、不動産投資を考える際は、ご自身でも実践してみましょう。

新築・築浅の高利回り物件?

新築・築浅物件については、ほぼ間違いなく相場並みの利回りになります。

単純に考えると、

土地代金 + 建設代金 + 諸経費 + 業者利益 = 販売価格

となります。

業者利益以外は実際に支出した費用となるので、それ以下で販売されることはありません。

中古物件と比較しても「新しい」という事で価格は高い、つまり利回りは低いという図式です。

業者利益を減らせば(値引きすれば)、少しは利回りが高くなりますが、あえて新築物件を値引きして販売する業者はいるのでしょうか?

建物を安く作っているか、新築という事で家賃収入を高く設定しているかもしれませんし、入居者募集しても思うように入居者が決まらないので値下げしたなども考えられます。

ご自身で物件の良し悪しを判断できるのであれば問題ないのですが、初めて不動産投資をされるのであれば、同じエリアで利回りが高い物件は何らかの問題があると考えておくべきです。

初めての物件選びなら、なるべく身近な物件を!

不動産投資なので、やっぱり自分の良く知っている場所(街)を選択することをお勧めします。

できれば遠方よりも、時々物件を見に行ける場所が良いのではないでしょうか?

なぜなら、愛着のある物件にもなりますし、よく見に行けるということは、依頼している管理会社とのコミュニケーションも取りやすく、空室になってもすぐに対応してくれるようになります。

草伸び放題やごみ散らかりっぱなしのような管理状態では、徐々に建物が劣悪化したら入居者はどのように感じるでしょうか?

不動産投資によってアパート・マンションオーナーになったのですから、通勤や買物ついでに物件をチェックできるのも理想ですね。

もし建物の管理状態が悪いようでしたら速やかに管理会社へ対応依頼できますし、オーナーが物件に愛着を持つことは「監視の目」が働くことになり、管理会社も今まで以上に対応してくれるのではないでしょうか?

良く知っている街ならば、不動産相場や家賃相場もチェックしやすいですね。また、街の発展や活気を肌で感じることもできます。

つまり、不動産市場を把握しやすく、「売り時」や「家賃設定」をどうすべきか判断しやすいということです。

投資先の物件がご自宅と同じ街なら、なおさら把握しやすいのではないでしょうか?

次のステップで投資物件の対象エリアを広げてみては?

すでに不動産投資経験のある方・資産形成出来ている方・資産背景のある方などは、遠方を検討しても良いでしょう。

投資では良く使われる言葉「ポートフォリオ(分散投資)」という考え方です。

万が一の災害や著しいマーケットの変動をはじめ、不測の事態からリスクを低減することができます。

まとめ

初めて不動産投資を行うならば、「掘り出し物」や「儲かりそう」な理由だけでの物件探しはやめた方が良いでしょう。

前述のように、初めて不動産投資をする方に、素晴らしく好条件で魅力的な物件情報が舞い込んでくる確率は極めて低く、そのような物件だけを探していたら、一向に不動産投資を実現することができません。

もし、そのような情報が舞い込んできたら、なぜ好条件なのか理由を詳しくお聞きした方が良いと思います。

納得できるまで聞いてください。

物件に何も問題なく、ご自身が納得できたら、それは本当に素晴らしく好条件な物件かもしれませんし、物件を紹介してくれた業者の方は、良きパートナーとして今後もご相談されたら良いでしょう。

でも、なかなかうまくはいきません。

どうしたら良いのかは、「初めての不動産投資における一番のポイントは?」 「初めての不動産投資!知っておきたい基礎知識」 「サラリーマンでアパート・マンション経営をするには?」などをご確認ください。

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