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副業ではじめる不動産投資を成功させるたった一つのポイントは?

 2018/10/22 はじめての不動産投資
この記事は約 6 分で読めます。 205 Views

不動産投資を行う際、物件の立地・築年数・金額や利回りなどを比較検討しながら物件選びに時間を費やすことが一般的です。

しかし、副業で不動産投資をはじめてみようかな?と思ったら、物件探しの前に重要なことがあります。

物件を購入するための「業者選び」です。

なぜ業者選びが重要なのか、理由は2つです。

  1. 入居者募集や建物管理などの賃貸経営を担うのは、あなた自身ではなく管理会社だから
  2. 空室率や家賃下落率などは管理会社の力により異なるから

つまり、単に物件の紹介を受けて購入したらお付き合いが終わる「売るだけ」の業者からではなく、購入後も引き続き賃貸経営をサポートしてくれる業者(管理会社)がお勧めする物件を購入すべきなのです。

 

副業ではじめる不動産投資は物件選びよりも業者選びが重要な理由

 

入居者募集や建物管理などの賃貸経営を担うのは管理会社

 

ご自身でアパート・マンションの賃貸管理を行う自主管理ならば、物件選びを一生懸命行い、気に入った物件を購入して賃貸経営を行うことに問題はありません。

しかし、不動産投資とは賃貸経営を行う事業であり、アパートやマンションを取得してからが本当のはじまりです。

賃貸経営の中には、入居者募集・建物清掃や除草・修繕・退去後の原状回復・滞納対応など、様々なすべきこと・対応すべきことがあります。

入居者からのクレームや設備のトラブル対応など、突発的に発生するものもあります。

あなたが副業で不動産投資を行うならば、これらの業務や対応を行う時間はありませんよね?

副業で不動産投資を実現させるためには、物件を購入した後の入居者募集や建物管理などの賃貸経営を、あなたに代わって対応してくれる優良な業者が必要不可欠です。

よって、物件を紹介してくれるだけの業者ではなく、物件購入後の入居者募集や建物管理を担う優良な業者に出会うことが重要なのです。

優良な業者と出会えたらあとは、その業者がお勧めする物件を購入すれば良いのです。

業者選びが副業で不動産投資を成功させるたった一つのポイントなのです。

副業で不動産投資を行うならば、まずは「物件選び」よりも「業者選び」を優先させましょう。

 

空室率や家賃下落率などは管理会社の力により異なる

 

築年数による空室率や家賃下落率は、物件購入前の収支計画をするうえで重要な要素です。

一般的には、築年数が経過するたびに空室率や家賃下落率が高くなるため、収支計画上は20%~30%程度の収入減を見込むべきとも言われます。

しかし、実際には築年数が20年以上経過しても、平均空室率や家賃下落率が10%未満の物件も存在します。

立地をはじめ、魅力ある間取りなどの建物の力による部分も大きいのですが、どんなに良い立地・魅力的な建物であっても、管理会社の力がなければ空室や家賃の下落が発生します。

相場賃料や平均空室率とは対象となるエリアの平均値であり、一律ですべての物件が同様の割合で空室や家賃が下落している訳ではありません。

相場よりも高い賃料で入居を決めることができ、空室を少なくしてくれる管理会社こそが、あなたが選ぶべきベストな管理会社です。

あなた自身であれこれ物件選びをするよりも、このような力のある業者がお勧めしてくれる物件を選んだ方が、安定経営を手に入れる近道です。

 

購入する物件のエリアで一番力がある業者を選ぶこと

 

購入する物件のエリアで入居者募集や建物管理などに一番力のある業者(管理会社)であることが重要です。

購入する物件のエリアで入居者募集に力のない業者がお勧めする物件を購入しても、空室が増えることはあっても、減ることはありません。

そのエリアで一番力のある業者が入居者募集にも強く、安定経営につながるのです。

一番力のある業者は、購入する物件のエリアで一番多くの賃貸物件を管理していることが目安です。

言い換えれば、賃貸物件のシェアを一番確保していれば、エリアの入居者ニーズなど様々な情報を一番豊富に持っている業者(管理会社)であり、ノウハウも豊富です。

 

厳しくなった融資を受けるためにも業者選びは重要

 

近年の不動産投資ブームを引き起こした要因は、金融機関の融資が厳しくなかったことが理由です。

これまでは、誰でも比較的簡単に金融機関から借入をすることができたために一般のサラリーマンでも不動産投資が実現できました。

ところが、最近の不動産投資における不適切融資問題により、審査の過程や基準が厳しくなり、融資を受けることが難しくなっています。

特にサラリーマンは、そもそも、融資の審査以前に断られるケースもあります。

しかい、不動産投資に対し、金融機関が一切融資を行わなくなったわけではありません。

そもそも金融機関にとっての本業は、融資を行うことです。

審査の過程や基準が厳しくなったと言われていますが、従来の基準に戻ったと言えます。

不動産投資を実現するためには、金融機関による融資が欠かせません。不動産投資は家賃収入で借入返済をしていきながら資産形成も可能な事業です。

不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。

購入後の賃貸経営(事業)が重要です。

あなたが不動産所有者=経営者として、しっかりとしたビジョンを持ち、賃貸事業を行うという自覚を持ちましょう。

そして、そのビジョンを具現化するためには、管理会社の力も必要になってきます。

優良な管理会社であれば、金融機関の評価にも一翼を担うことができます。

不動産投資の経験がない場合、売るだけの業者ではなく購入後の賃貸経営サポート体制が整っている業者を選ぶことがポイントです。金融機関からの融資が受けやすくなるなど、不動産投資の実現への近道にもなります。

 

まとめ

 

不動産投資を行うのならば、購入後の入居者募集や建物管理をあなたに代わって行ってくれる管理会社(業者)選びをすべきです。

融資情勢が厳しくなったと言われる時でも、あなた自身がある程度の資金を元手に、しっかりとした目的により不動産投資に向き合い、賃貸経営(事業)を担うことが大切です。

そして、しっかりとした業者をパートナーに選び、賃貸管理を委託することで、不動産投資が実現しやすくなるのです。

融資が受けやすかった金融情勢により、誰もが不動産投資を実現することができた時に比べ、あなたが堅実な不動産投資を考えるならば、適切な物件を適切な価格で購入することができると言えます。

ある意味チャンスが訪れたとも言えるのです。

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