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医者、公務員、会社員などもやっている不動産投資の魅力とは?

はじめての不動産投資
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新型コロナウィルスの感染拡大に伴い、働き方が大きく変わっているなか、投資に関心をもつ人が増えています。その背景として本業の収入が減少したり、あるいは雇用そのものに不安を持ったりする人がいることが挙げられます。

投資にはさまざまな種類がありますが、コロナ禍でも安定収入の見込める不動産投資が人気です。不動産投資にはこのほかいろいろな魅力がありますが、実際にどのような人が行っているのかについて、関心のある方も多いのではないでしょうか。

今回は不動産投資に向いている人や、魅力についてご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

 

不動産投資の3つの魅力とは?

不動産投資の魅力はいろいろとありますが、そのなかでも特に注目すべき以下の特徴をご紹介します。

①安定収入が得られる

②節税メリットがある

③融資を受けられる

それぞれ詳しくみていきましょう。

安定収入が得られる

不動産投資の魅力のひとつは、「安定収入が得られる」ことです。入居者がいて滞納がない限り、賃料は毎月振り込まれるので、年間収入の見通しもつきやすくなります。

投資対象となる金融商品はいろいろとありますが、例えば毎月配当金を受け取れるタイプの株式も定期的な収入が見込めます。ただし、配当金は企業の業績によって変動があり、新型コロナウィルスの感染拡大のようなケースでは業績に大きな影響を受ける場合もあります。

もちろん不動産も景気の動向に左右されますが、家賃は急激に増減することはありません。築年数の経過や賃貸需要の変化によっても家賃収入の額は変わりますが、エリアの選別や建物の管理状態によって対処も可能です。

節税メリットがある

不動産投資には、ほかの金融商品にはみられない節税効果があります。一般的に投資によって得られる節税効果とは、そのリターンに対する税金が安くなることを意味します。

不動産投資の場合は、他の所得から生じる所得税と住民税も安くする形で節税できます。これは不動産所得が給与所得や事業所得と合算できること、そして不動産所得は場合によっては赤字になることが理由です。

不動産所得が赤字になる理由は、その経費にあります。不動産所得を得るために計上できる経費には、管理費や各種保険料・税金などに加えて、支払うローンの金利分と「減価償却費」があります。

この減価償却費は、購入した不動産の建物部分(設備も含む)に対して計上する「会計処理上の経費」です。実際に出ていく経費ではありませんが、この減価償却費による経費計上が大きいため、すべての必要経費が家賃収入を上回ると「赤字所得」として申告できる場合があります。

この赤字所得と給与所得、あるいは事業所得とを合算することで税金を再度算出し、すでに納付した所得税の一部が還付されます。住民税も本来納付すべき税金よりも少ない額を支払うことになります。

【参考】

※ 不動産投資で節税対策するなら知っておきたい所得税の仕組み

※ サラリーマンが不動産投資で節税できる理由

融資を受けられる

投資では運用資金が大きいほど、大きなリターンが生まれます。そのリターンを再投資すれば原資が増えるため、さらにリターンが増える好循環を生み出すことも可能です。

逆に言えば、投資に充てる運転資金が少ないと、なかなか資産は増えません。一方、不動産投資の場合、自己資金が少なくても融資を受けることで、大きな運転資金を調達できます。

なお、「融資を受ける」ということは、その返済をしなければなりません。そこで不動産投資によって得たリターンで毎月の返済をすることになるのですが、低金利が続く現在は利息の支払いも少なく済みます。単純計算でローンの金利よりも不動産投資の利回りのほうが大きくなれば、家賃収入でローン返済をしても利益が出ることになります。

もちろん不動産投資においては、管理会社に支払う管理費や毎年の固定資産税といった固定費が発生します。これらを差し引いた「実質利回り」がローンの金利よりも高ければ、利益が得られます。

 

どんな人が不動産投資をやっている?

不動産投資にはさまざまな魅力がありますが、どのような方が不動産投資を行っているのでしょうか。詳しく見てみましょう。

・本業以外に安定収入を必要とする人

・所得の高い人

・融資を受けることができる人

・長期的な視点で投資ができる人

本業以外に安定収入を必要とする人

不労所得や安定収入については誰もが望むものと言えます。コロナ禍で収入減少に悩む方が多いように、本業の収入がいつまで安定して確保できるかどうかはわかりません。また、老後の生活費を確保するため、副業として収入が欲しいという方もいらっしゃるでしょう。

その点、不動産投資は融資を受けることにより自己資金以上の資産を購入することができ、毎月安定した賃料収入が見込めるので、本業以外に安定収入を必要とする人が取り組んでいます。

物件を買い増しすれば、さらに収入を増やすことも可能です。そのぶん、手間や負担も増えることになりますが、物件の管理業務は管理会社に任せることもできます。そのため、本業に注力しつつ、不動産投資で安定収入が得られるようになります。

所得の高い人

不動産投資は所得が多いほど、節税効果が高いのが特徴です。日本は所得が高いほど支払う税金も増えるという累進課税制度が導入されているため、その節税対策として不動産投資が活用される場合もあります。例えば大企業に勤めるサラリーマンや役員、医者、高所得の自営業者などが該当します。

融資を受けることができる人

不動産投資は銀行などの融資を活用できるのが魅力の一つですが、誰もが融資を受けられるわけではありません。基本的に給与などの安定収入がなければ、金融機関からの融資を受けるのは難しいからです。

そのため、自営業の方などは不動産投資のための融資を受けるのは難しい場合もあります。もちろん年齢・収入や物件規模などにもよりますが、頭金を多めに用意したり、物件規模を見直したりすることで審査に通ることもあります。

一方、安定収入の見込める公務員や会社員の方は、金融機関側の評価も高いため、融資が受けやすいという特徴があります。

長期的視点での投資ができる人

不動産投資には新興国のように短期間でリターンを狙える場合もありますが、国内不動産投資はどうでしょうか。野村不動産アーバンネットが2019年6月に行った自社サイト会員に対する調査によると、過去3年間で不動産を売却した割合は29.8%ですが、その売却理由で多かったものは、以下のとおりです(複数回答あり)。

所有物件を組み換えるため 61.3%
不動産価格が上昇したから 46.8%
修繕費がかかるから 13.5%
資金が必要になったから 9.9%
管理が大変だから 8.1%
キャッシュフローが少なくなったから 6.3%

「不動産価格が上昇したから」との理由は46.8%と全体の半分近くあるものの、価格上昇以外に利益を確定する目的で売却したケースは、「資金が必要になったから」「キャッシュフローが少なくなったから」以外には見られません。

日本の場合、短期間で地価や不動産価格の上昇を見込むのは難しいため、基本的には家賃収入(インカムゲイン)や節税などを目的とする長期保有を前提に考えるのがおすすめです。

 

不動産投資に向いている人・職業

これから不動産投資をしてみたいと考えている人、あるいは興味がある人のなかで、どのような職業が向いているのかをご紹介します。

①銀行から融資を受けやすい人

②給与所得などが多い人

③所得の多い開業医

銀行から融資を受けやすい人

不動産投資は基本的に銀行などから融資を受けて物件を購入します。そのため、融資を受けやすい人が不動産投資に向いています。

具体的には安定した収入がある会社員、あるいは公務員の方が融資を受けやすいと言えます。融資を受けるためには、属性評価も大切です。属性とは借主の年収や勤続年数、年齢、ほかの借り入れにおける滞納履歴などの審査対象となる要素です。

公務員の人は安定収入があることから属性評価は高いものの注意すべき点もあります。それは、不動産投資で得られる年間家賃収入が500万円以上とならないようにすることです。これは国家公務員の人事院規則において、副業の範囲を超えるとされているのが理由です。そのほか、独立家屋数が5棟以上、あるいは独立区分数が10室以上とならないことも条件となります。

同じ会社員ですが、比較的収入が多い勤務医も融資を受けやすく、不動産投資に向いています。

給与所得などが多い人

不動産投資は給与所得や事業所得が多いほど、節税効果も高くなります。ただし個人事業主は融資を受けにくい傾向があるので、実際には所得の多い会社員が不動産投資に向いていると言えるでしょう。

投資用の不動産はひとつだけではなく、買い増しをすることで複数所有することが可能です。そしてそれぞれに節税効果が生まれるため、より多くの所得がある人のほうが有利と言えます。

給与所得が多ければ属性評価が高くなるため、物件の買い増しのための融資も受けやすくなります。

所得の多い開業医

個人事業主は収入の安定性において融資を受けにくい一方、同じく個人事業主である「開業医」は高く評価されます。

個人事業主である点は同じですが、誰でもなれる一般的な個人事業主とは異なり、医師は国家資格を持っており、市場におけるシェアをある程度は確保できると金融機関に判断されます。これが、安定収入の評価につながります。

また国家資格を持つ士業のなかでも、開業医は特に収入が多い傾向があります。その点も、銀行の審査において、高い評価を得られることがあります。

 

まとめ

不動産投資には「安定収入」「節税効果」「融資を受けられる」という3つの魅力があります。そしてこの3つの魅力を享受できる人が、不動産投資に向いていると言えます。公務員や会社員のように安定収入があることと、収入が多いという条件を満たす人は、不動産投資を検討してみる価値があるでしょう。

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