少額ではじめられる不動産投資！不動産小口化商品で相続対策！

少額ではじめられる不動産投資商品として、不動産特定共同事業による「不動産小口化商品」と呼ばれるものがあります。

中でも、任意組合型の不動産小口化商品は、相続税の節税効果が見込めます。

特に金融資産を多く所有されている方には、相続対策の手段の一つとして検討してはいかがでしょうか？

相続税節税の仕組み

現金を不動産に替えることで、相続税上の評価額の差を活用した節税対策が一般的に行われています。

相続税改正により、郊外遊休地で資産家によるアパート・マンション建設が盛んに行われたのもその理由のひとつです。

なぜ、現金を不動産にすることで節税効果が得られるのか？というと、物件の取得価格と相続税を計算する際に用いられる相続税評価額に差があるからです。

例えば、アパートを建設する際の工事費が、5,000万円かかったとします。

しかし、相続税を計算する際に用いられる建物の評価額は、アパートの工事費相当ではなく、固定資産税評価額です。

この固定資産税評価額は、実際のアパート工事費5,000万円に対し、約60%程度の評価額となります。

さらに、アパートのような賃貸住宅の場合、借家権割合として30%評価を下げることができるため、固定資産税評価額の70%相当が相続税評価額となります。

よって、2,100万円程度の相続税評価額になるのです。

5,000万円の現金は相続税評価額が5,000万円のままに対し、5,000万円でアパートを建築することにより、2,100万円の相続税評価額に圧縮できるのです。

実際に計算例をあげてみます。

法定相続人を1人とした場合、

（相続税評価額）5,000万円－（基礎控除額）3,000万円－600万円＝1,400万円

1,400万円×（税率）15％－（控除額）50万円＝160万円

となり、納税額は160万円となります。

一方、現金でアパート建築をした場合は、

（相続税評価額）2,100万円－（基礎控除額）3,000万円－600万円＝－1,500万円
となり、納税額はありません。

相続税評価額を下げることにより相続税が節税できるのです。

※分かりやすくするために、土地その他資産の相続は考慮しておりません。

※参考：いまさら聞けない！不動産投資で相続税対策ができる理由とその計算方法

任意組合型の不動産小口化商品は不動産と同様の相続税評価

「任意組合型」は、任意組合契約により取得した共有部分（金額に応じた持分）を組合に現物出資し、組合が運用した収益が分配される仕組みです。

運用期間が長期となる商品が多く、物件を所有して不動産事業を行っている感覚に近いため、不動産を所有している状況と同じ特徴を活かすことが期待できます。

任意組合型の不動産小口化商品を購入することにより、アパート・マンション建設と同じように、相続税の節税効果が得られます。

つまり、5,000万円の現金で不動産小口化商品を購入すると、約2,100万円の相続税評価額となるため、相続税の節税となります。

相続税改正の影響もあり、不動産特定共同事業の許可を得た事業者は、相続税の節税効果が見込まれる任意組合型の不動産小口化商品を販売するケースが増えてきたのです。

遺産分割もしやすい不動産小口化商品

不動産小口化商品は、遺産分割がしやすい節税商品でもあります。

アパート・マンション建設や不動産投資の借り入れを組み合わせることで、より大きな相続税の節税効果を手に入れることができます。

しかし、デメリットもあります。

例えば、3,000万円でアパート1棟を建設した場合、相続税の節税はできても、相続人が子ども3人の場合には、アパート1棟を3人で平等に分割するのは困難です。

では、子ども3人でアパートを共有で相続し、家賃収入も3人で分けるという方法はどうでしょうか？

この場合、共有持分では子ども1人が不動産を売却したいと希望しても、他の子ども2人の同意が必要となり、誰かが1人でも反対すると自由に売却や活用ができません。

意見が合わず、場合により子ども3人が揉めてしまうことにもなりかねません。

では、アパートを3棟購入し、平等に分割する方法はどうでしょうか？

このケースでは遺産分割しやすく平等にアパートを分けることができそうに思います。

しかし、その分借入総額も大きくなり、そこまで踏み込めないという方も多いはずです。

不動産は同じ立地に2つは存在せず、世界に一つしかない資産です。

よって、アパート3棟の資産価値や収益性を同じにすることは困難です。

ところが、不動産小口化商品の場合は、アパート建設と同様の節税効果を手に入れることが出来るとともに、同一条件での遺産分割がしやすい商品となります。

不動産小口化商品3,000万円の場合は、子ども3人に対して1,000万円ずつ分けることができます。

ポートフォリオ（分散投資）も可能な不動産小口化商品

例えば、3,000万円の金融資産があったとすると、

○○県の土地価値が高い駅近物件Aに900万円

●●県の収益性（利回り）の良い郊外物件Bに900万円

△△県の物件Cに1,200万円

それぞれ購入したとします。

子ども3人で遺産分割する際は1人当たり、

物件Aは300万円

物件Bは300万円

物件Cは400万円

と、分けることができます。

このように、不動産投資における立地や市場に内在するリスクをポートフォリオ（分散投資）により低減するとともに、同一条件での遺産分割することが出来るのです。

借金不安なし！不動産小口化商品による相続税の節税

借り入れを行うアパート・マンション建設は、相続税を節税できることは理解できても「借金をしたくない」という方もいます。

また、相続人の中にも借金は嫌という方がいるかもしれません。

そんな方にオススメな現金の評価圧縮方法として、任意組合型の不動産小口化商品が活用できるのです。

借り入れが不要でアパート・マンション建設や不動産投資による物件取得と同様の節税効果が見込めるからです。

管理・運用の手間が不要

不動産小口化商品の対象物件は、許可を受けた事業者が管理・運営するため、アパート・マンション経営の手間がかかりません。

賃貸経営に不慣れな方でも、取り組みやすい相続税対策手段として人気を集めています。

また、突然相続でアパート・マンションを受け取っても、今まで賃貸経営にかかわったことがなければ戸惑うに違いありません。

不動産小口化商品であれば、賃貸経営に不慣れな相続人の方でも、安心して受け取れる不動産なのです。

不動産小口化商品のデメリットや注意点

1棟でのアパート・マンションを購入する場合と比較し、投資対象となる物件の管理・運営をすべて事業者に委託しているため、手間はかかりませんが収益は劣ります。

しかし、不動産小口化商品と言えども不動産投資に違いはありません。

商品ごとに特長やリスクが異なりますので、実物の不動産を購入する時と同じように、管理・運営を行う事業者をはじめ、物件である商品選びをしっかりすることが大切です。

また、相続税の節税目的であれば「任意組合型」の商品を購入することが必須です。

任意組合型と同様に販売されている「匿名組合型」などは、相続税対策にはなりませんので注意して下さい。

※参考：少リスク！！少額でも始められる不動産投資の方法があった！！

※参考：不動産小口化商品の「匿名組合型」「任意組合型」どっちが良い？

※参考：13分でわかる不動産小口化商品のチェックポイント

まとめ

金融資産を不動産にすることで、相続税の節税効果を手に入れることができます。

このため、遊休地へのアパート・マンション建設や不動産投資が盛んに行われてきました。

しかし、入居不安や借入不安をはじめ、賃貸経営を行うことの煩わしさなど、簡単には決断できない方も多いのではないでしょうか？

これらの不安やデメリットを解消しつつ、現金の相続税対策として活用することができる節税商品が任意組合型の不動産小口化商品です。

少額ではじめられる不動産小口化商品を上手に活用することは、相続対策に有効な面があるのです。

遊休地におけるアパート・マンション建設や不動産投資による相続対策に悩んでいる方は、まず匿名組合型の不動産小口化商品を選択肢の一つとして検討してはいかがでしょうか。