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工夫次第で改善できる1棟物件の収益UP法とは?

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不動産投資における収益アップを図るための方法はさまざまです。内装や入居者へのアピール次第では、賃料の設定や空室率をコントロールできるほか、1棟物件の場合、賃料以外の収入を確保することも可能です。そこで、今回の記事では1棟物件でおすすめの収益アップ方法について詳しくご紹介してきます。賃貸経営を行っているオーナーや、不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

1棟物件で収益アップするにはどうすればいい?

不動産投資の目的は、購入した物件で利益を生み出すことです。基本的には居住スペースやオフィス空間などを貸し出して賃料を得る形で収益を確保します。

一方、不動産投資の課題は、物件購入のための借り入れを返済する必要があること、建物が古くなれば賃料は低下傾向にあること等が挙げられます。その上でいかに収益アップを図るかが賃貸経営のポイントになります。

1棟物件の収益アップを考える場合、部屋数を増やせない以上はできることが限られてきます。家賃を上げるか空室率を下げるか、あるいは運営コストを下げるかといったところになるでしょう。

しかし、空室率や運営コストを下げるのにも限度があり、家賃は簡単には上げられません。むしろ築年数の経過により下がるのが一般的です。

そこで、発想を変えて賃料以外で収入源を確保する方法を検討してはいかがでしょうか。区分所有のマンションなどではリフォームやリノベーションにより収益性を高めるなどの方法もありますが、1棟物件の場合には敷地内で使用していない「デッドスペース」を活用することで、さらなる収益アップを狙えるという強みがあります。

 

リフォーム・リノベーションだけじゃない!賃料以外の収益をあげる方法

1棟物件では、例えば次のような方法で、賃料以外の収益を得ることが可能です。

・デッドスペースに駐車場や駐輪場を設置

・デッドスペースに自動販売機を設置

・屋上などに看板を設置

・屋上などに携帯基地局アンテナを設置

・管理会社の見直し等

それぞれ具体的に見ていきましょう。

駐車場・駐輪場スペースの活用

まずは1棟物件の収益アップにつながる駐車場・駐輪場についてご紹介します。主に3種類の方法があるので、それぞれについて説明します。

・月極駐車場、駐輪場

月ごとに使用料をもらう形式の駐車場・駐輪場です。契約さえ取れれば、安定収入を得ることができます。1棟物件が住宅街にあるような場合、需要を期待できるのが特徴です。周辺のマンションなどでは、駐車場や駐輪場を借りることができない入居者がいるので、そのニーズを取り込むことができます。

なお、利用者の募集や賃料の回収などを業者に委託する場合、手数料が発生するので、収入とのバランスを考慮することが大切です。

・時間貸し駐車場、駐輪場

いわゆるコインパーキングです。月極での契約は難しい立地などの場合に検討候補に挙がるでしょう。時間貸し駐車場などは精算機などの設備を整える必要があります。管理は業者に任せるので、やはり手数料が発生します。

また、設備の設置も業者に任せる場合、土地を貸すという形になります。こちらは安定した収益が得られる反面、リターンは少なくなります。

・カーシェア、シェアリング自転車のスペース貸し

自動車も自転車も「保有」から「共有(シェア)」にシフトしています。一般社団法人シェアリングエコノミー協会によると、シェアリングサービスの市場規模は年々拡大しており、2020年度は2兆1,004億円でしたが、2030年度には14兆1,526億円に拡大するとの予測です。

そこで、1棟物件の敷地で空きスペースがあれば、そこをシェアリング業者に貸し出すことができます。通常の駐車場や駐輪場とは異なり、スペースそのものを業者に貸すため安定収入が期待できます。ただし、車や自転車の所有者と直接的に契約するよりも収益率が下がる可能性がある点に注意が必要です。

また、どの1棟物件でも上記のすべてを取り入れられるわけではありません。例えば、敷地内にはすでに居住者用の駐車場や駐輪場があり、余分なスペースがないという物件も少なくないでしょう。あるいは看板を設置することを禁止されているエリアの物件などもあります。

そのため、まずは保有している1棟物件で何ができるのかを確認してから検討することが必要です。また、駐車場を外部へ貸し出すことで貸し出した部分の固定資産税などの評価減が適用できなくなり、収入が増えても納税額が増えることにより収支がマイナスにならないように注意してください。

自動販売機の設置

駐車場も駐輪場も、ある程度のスペースが必要となります。しかし十分なスペースがないと難しいのがデメリットです。そこで、次の検討候補になるのが「自動販売機の設置」です。

自動販売機はわずかなスペースがあれば運営できます。例えば、建物内の共用部分に自動販売機を置いておけば、居住者が利用できます。近場にコンビニがない場合には、ある程度の収益が見込めるでしょう。あるいは建物の外に設置することで、外部の通行人などが利用できます。

自動販売機の設置と運営には、2つの方法があります。1つ目は、自動販売機の設置から商品の仕入れまでをすべて業者に任せる方法です。手間はかかりませんが、得られるマージンが少ない点に注意が必要です。

2つ目は自動販売機のリースを利用して、管理や商品の仕入れを自分で行う方法です。設置費用や手間がかかりますが、収益性はこちらのほうが上です。

ただし、自動販売機の設置には注意点もあります。飲み終えたペットボトルや缶などのゴミ箱があふれるなど、美観を損ねる可能性があります。その結果、1棟物件の入居率に影響を及ぼしかねません。

居住者に向けて建物の美観や居住性をアピールしている物件は、自動販売機の導入を慎重に検討する必要があるでしょう。また自動販売機の電気代は物件のオーナーが負担します。売上げが少ないと、得られる収入も少なくなってしまいます。

看板広告

看板広告は、集客のための宣伝や店舗までの案内を必要とする企業に貸して使用料をもらうものです。1棟物件では、次のような場所に看板を設置することができます。

・屋上

・壁面

・敷地内の地面

屋上での看板広告は、遠くからでも目につきやすいメリットがあります。また1棟物件の多くは屋上を使用することがないので、十分なスペースを確保できるのも強みと言えるでしょう。

ただし、施工費用がかかることと、風対策をしっかりと行うことなど注意点もあります。壁面は建物の壁に広告看板を貼り付けるものです。屋上ほどではないものの、視認性が高いのが利点です。

注意点としては、建物にはバルコニーや窓などがあるため、広告看板を設置するほどのスペースがあるかどうかが課題となります。またメンテナンスが難しい点などもよく吟味する必要があるでしょう。

地面の場合は、敷地内の空きスペースに広告看板を立てる形になります。施工費用が安くもっとも手軽に行える方法と言えるでしょう。

上記すべてに共通する注意点として、看板広告は1棟物件のオーナーが勝手に設置することはできません。各自治体では「屋外広告物条例」が定められており、屋外広告物などを設置・表示するためには知事の許可を得ること、あるいは設置してはならないことなどが記されています。

携帯基地局アンテナの設置

屋上はまさにデッドスペースですが、立地によっては規制のため看板広告を設置できない場合もあるでしょう。そこで検討したいのが、携帯基地局アンテナの設置です。

メリットはオーナー負担がほとんどないことと、安定した賃料が得られることです。機器を設置するための強度があるかどうかも、事前に調査してもらえます。

ただし、アンテナ設置の必要性があるエリアでなければ利用できない点に注意が必要です。また、すぐ近くの物件ですでにアンテナが設置されている場合には導入は難しいかもしれません。

あるいは建物の構造上、強度不足により機器を設置できないという場合もあります。つまり、条件が揃わなければ携帯基地局アンテナの設置はできないということです。

なお、携帯基地局アンテナを設置することで人体への影響を懸念する話を聞くこともありますが、アンテナから発信される電波は、国が定める「電波防護指針」の規制に基づいているので、健康への影響はないと考えてよいでしょう。

管理会社の見直しなど

1棟物件のデッドスペースを活用する形での収益アップ方法をご紹介してきましたが、基本的なポイントとして、物件管理を委託している管理会社を見直すという方法もあります。

賃貸の管理会社とひと口に言っても、業務内容やサービスの品質には違いがあります。また費用対効果も異なるため、どのような管理会社に委託するかによって収益性も変わってきます。特に年数が経過しても賃料を値下げや、修繕などの予算を必要以上にかけることなく入居者を確保できるような入居者募集力が強い管理会社を選ぶことが収益性に大きく影響します。

なお、管理会社を選ぶ主なポイントは以下の通りです。

・1棟物件の周辺地域の情報に詳しい

・募集サイトで掲載している写真が多い

・写真の見栄えが良い、見やすい

・紹介している物件の欠点も記載している

なるべく複数の管理会社を比較し、入居者募集力、委託料(管理費、入居者募集経費など)やサービス内容にどのような違いがあるのかをしっかりと確認することが大切です。その上で見直すべき箇所は見直しましょう。修繕しないと入居者が入らないと言われてしまえば、つい鵜呑みにしてしまいがちですが、本当にかけるべき費用なのかを検証することも大切です。

 

まとめ

1棟物件の収益アップ方法は、デッドスペースをいかに活用するかがポイントになります。これまでご紹介した通り、駐車場や自動販売機の設置、スペース貸しなどはあらたな収入確保の手段となる可能性があります。ただし、物件の条件によってはどれでも検討できるわけではないので、自身が保有する物件がその条件に当てはまるのかどうかをチェックすることが大切です。

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