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年収2000万以上の高額所得者が選ぶべき不動産投資物件とそのエリアは?

 2018/11/20 物件の選び方
この記事は約 14 分で読めます。 1,408 Views

現在の平均年収が422万円と言われていますが、年収422万円以上の人が不動産投資を行う場合、十分な自己資金を準備できる上、金融機関から融資を受ける際にも通常以上に有利な条件での資金を借りることができます。

特に年収2000万円以上の高額所得者は、有利な投資活動を展開できる見込みがあることから、不動産投資で重要な物件選びでは安易な妥協はオススメできません。

そこで今回は、高額所得者にオススメな不動産投資の方法や、物件の選び方をご紹介します。

 

高額所得者が不動産投資に求めるもの

はじめに、高額所得者が不動産投資を始めるにあたり、どのような目的を持っているのでしょうか?

節税したい

日本では所得が高くなるにつれて納税額も増える累進課税制度が採用されています。

[平成29年4月1日現在法令等]
所得税の速算表
課税される所得金額(課税所得) 税率 控除額
195万円以下 5 0
195万円を超え 330万円以下 10 97,500
330万円を超え 695万円以下 20 427,500
695万円を超え 900万円以下 23 636,000
900万円を超え 1,800万円以下 33 1,536,000
1,800万円を超え4,000万円以下 40 2,796,000
4,000万円超 45 4,796,000

※国税庁 タックスアンサーより

上表の所得税の税率表をみると、年間所得が900万円超1800万円以下で33%、1800万円超4000万円以下で40%、4000万円超では45%となっています。

最も高い4000万円超のクラスでは、住民税も加えると55%の税率となり、収入の半分以上を税金として納めることになります。

一生懸命働いて得た収入を半分以上税金として納付することになれば、思ったほど貯蓄が増えません。

そのため、多くの高額所得者が節税の方法を模索し、将来に備えた貯蓄や資産形成のために不動産投資を始めるケースが見受けられます。

※参考:不動産投資で節税対策するなら知っておきたい所得税の仕組み

安定した副収入を得たい

現在、年収2000万円以上で多くの収入がある方でも、病気、事故、リストラ、退職などを理由に、収入が途絶えてしまう可能性があります。

生活レベルを収入に見合った水準まで落とすことができればよいのですが、高い生活水準で過ごす期間が長くなると、即座に対応するのも難しくなります。

よって、将来的に収入が減少した場合でも生活レベルを落とさずに暮らせるような、「安定した副収入を得たい」と考えている方が多いのです。

資産形成したい

安定した副収入を得たい目的と同様に、将来に備えて不動産での資産形成を行う目的があります。

例えば、不動産はインフレに強いとも言われています。

インフレにより、せっかく貯めたお金の価値が下がってしまうことになるため、ポートフォリオの一つとして不動産投資による資産形成を考える方もいます。

 

年収2000万以上の高額所得者にオススメの物件は?

将来の様々なリスクを考慮して「節税したい」「安定した副収入を得たい」「資産形成をしたい」という3つのニーズを満たす方法に適した物件選びをする必要があります。

それぞれの目的に応じた物件やエリアの選び方をご紹介します。

不動産投資による所得税の節税

賃貸経営では、減価償却費は実際に現金の支出を伴わないにも関わらず、経費として計上でき、その分節税の手段として利用できます。

したがって、節税を図る場合の大きな方法の一つは、「減価償却費を活用すること」です。

建物は構造・種類別に法定耐用年数が定まっています。

例えば、新築の場合、鉄筋コンクリート造マンションと木造アパートで比べると、鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年、木造アパートは22年です。

減価償却期間が長く確保できることが鉄筋コンクリート造マンションのメリットと言えます。

また、築年数が同等の場合、マンションとアパートを比べると資産価値(建物価格)はマンションの方が高くなり、償却期間全体で計上できる減価償却費が大きく、税金を圧縮する節税効果も大きいと言えます。

一方で、木造アパートは償却期間が短いため、短期間で減価償却することが可能となります。

同じ価格の鉄筋コンクリート造マンションと木造アパートであれば、償却期間の短い木造アパートの方が年間当たりの減価償却費が大きくなり、節税効果も大きくなります。

鉄筋コンクリート造マンションと木造アパートを比べると、このような特徴があるため、節税目的での物件選びでは、減価償却費の額(物件規模・価格)と期間(築年数)のバランスで、どのように節税効果を狙うのか戦略的に考えることが大切です。

  • 中古物件・法定耐用年数切れの築古物件の注意点

中古物件の場合は、その残存期間によって減価償却ができる期間が決まります。

減価償却ができる期間は、以下の式で求めます。

 減価償却期間(耐用年数)=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

なお、法定耐用年数が経過してしまった物件では、以下の期間について減価償却が認められます。

 減価償却期間(耐用年数)=法定耐用年数×0.2

例えば、築22年経過の中古アパートを購入した場合、4年間の減価償却期間が認められます。

法定耐用年数切れの築古物件は、4年間という短い期間で毎年まとまった額の減価償却を行うことができるため、短期的な節税対策には効果がある一方で、注意すべき点があります。

法定耐用年数が切れた古い木造アパートは、売りに出しても簡単には売れない可能性があります。

さらに「空室が埋まらない」「修繕費が多額にかかる」「そもそも建物が長持ちしない」など大きな負担を抱えてしまう危険性もあります。

築古物件は修繕がどのように行われていたかをしっかりと確認し、少なくとも借入期間は建物を壊すことなく賃貸経営できなければなりません。

また、古くても入居者が入る立地や賃料設定であることもチェックすべきポイントです。

  • 減価償却の対象となる建物価値(価格)の割合に注意した物件のエリア選定

建物は減価償却の対象となりますが、価値が減らない土地は対象外であるため、物件全体の資産価値に占める建物分の比率が高いほうが、所得税の節税対策上は有利です。

所得税の節税効果(総額8,000万の物件)
土地代2,000万+建物6,000万 > 土地代4,000万+建物代4,000万

そのためにも、節税目的での不動産投資では物件のエリア選定にも工夫が必要です。

日本国内における建物にかかわる建設費相当の地域差は、都市部と地方と比べても、それほど大きな差はありません。

ところが、土地の価格(地価)においては、大きな差があります。

例えば、坪当たりの単価を比較してみると、地価は坪当たり10万円未満の場所もあれば、1000万円を超える場所も存在します。

国土交通省が発表する2018年地価1位は銀座4丁目5-6の山野楽器銀座本店で、坪当たり1億8347万円相当になっています。

このように、場所・エリアによっては何十倍・何百倍もの差があります。

ところが、坪当たり50万円で出来る建物がエリアによって100万円以上の価格になることは、まず考えられません。

よって、地価の高いエリアは物件価格に対する土地価格の割合が高く、物件価格に対する減価償却費が少ないため、節税効果も少なくなります。

例えば、地価の高い東京都の山手線内側エリアが該当し、資産価値(物件価格)に対する建物価値(価格)の割合が低くなります。

建物価値の比率を高めるには、もう少し地価が下がる23区の周辺地域(東京市部、埼玉、神奈川、千葉)の物件が候補に上がります。

  • 建物割合を高くしてもらう物件購入前の売主交渉

その他、物件購入前に売主と交渉する際、売買価格に占める建物の比率を大きく(土地分を小さく)してもらう方法もあります。

つまり、減価償却の対象となる建物の売買価格を大きくし、対象とならない土地分を小さくしてもらいます。

売主が法人の場合には消費税の関係があり難しいですが、消費税が免税される事業者でない個人などの場合に可能な方法です。

ただし、その場合でも不動産の時価や固定資産評価額など、根拠がある数値から求めた按分比率でなければなりません。

  • 減価償却費を使った節税は売却時に注意

このほか、減価償却費を使った節税は賃貸経営期間中にメリットがありますが、物件を売却する時点では、逆に譲渡所得が増える結果、譲渡税が多く発生します。

 譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

取得費は土地建物の取得にかかった費用から建物の減価償却費を差し引いて求めるため、その時点で減価償却した分、譲渡所得が増えてしまいます。

したがって、物件の売却まで考慮すると、減価償却費の節税メリットは薄れてしまいます。

  • 節税対策の方法により物件を選ぶべき

長期にわたり節税する場合は、償却期間が長い優良な物件を取得して、早期に売却せず長期的に保有する方法がオススメです。

また、法定耐用年数切れの築古物件により、4年間での短期的な節税効果を手に入れて、5年目には新たな物件による節税対策を行うことを繰り返し、資産形成と共に節税効果を検討する方法もあります。

安定した副収入を得る方法

安定した副収入を得る目的に対しては、高額所得者だからと言って特別なものはありません。

毎月安定した家賃収入を得るためには、一定水準以上の家賃額を維持し、空室率を減らすことが重要です。

そのために大切な物件の要素は、「物件の立地」「建物の構造」「築年数」「間取り」などがあります。

そして、節税対策の効果とともに毎月の収益を確保することが大切です。

高額所得者の方は増えた収益を消費してしまうのではなく、繰り上げ返済などを定期的に行い、毎月の借り入れ返済額を減らすことでキャッシュフローが良くなります。

キャッシュフローが良くなることは不動産投資におけるリスク対応力が増すことになり、さらに安定した副収入を得ることが可能です。

これらを繰り返すことで次の物件も購入しやすくなり、安定した副収入の拡大とともに資産形成にもつながります。

高額所得者だからこそ可能な不動産投資による資産形成

鉄筋コンクリート造の新築1棟マンションなどは1億を超える価格となるため、高額所得者でなければ融資も受けづらく、購入できない物件と言えます。

同様に、地価の高い好立地の物件も物件価格が高くなるため、高額所得者でなければ購入できない物件と言えます。

このように、好立地かつ鉄筋コンクリート造の1棟マンションは高額所得者のみが手に入れることのできる資産とも言えるため、利回りだけに注目した安易な物件選びをするのではなく、将来性を加味した資産価値の高い物件を選ぶことが、安定した副収入や資産形成をする上で大切なポイントです。

 

1都3県でオススメする物件の立地とは?

1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)の東京圏の内、特に地価が高い23区は一応候補に含めるとして、その周辺にも目を向けてはいかがでしょうか?

つまり、東京圏で言えば神奈川・千葉・埼玉に目を向けてみると人口増加を続けているエリアもあり、投資対象として、まだまだ可能性があるエリアがあります。

それらを見極めるポイントとして、

  • 今後の人口動態や地域の開発動向
  • 通勤時間
  • 駅近徒歩圏
  • 金融機関の支店が多いエリア

などがあります。

今後の人口動態や地域の開発動向

新駅・高速道路の整備・再開発・施設や企業誘致など、将来の社会インフラ整備などにより、人が集まる、もしくは利便性が高まる予想が成り立つエリアがあります。

このようなエリアにフォーカスすれば、入居者の人気エリアになる要素もあり、また将来人口減少と言われている街でも開発などが実現されれば、エリア人口の維持または増加も想定できます。

通勤時間

電車通勤を想定した場合、東京圏以外の都市では、通勤時間1時間は考えられないという感覚があります。

一方で、東京圏の通勤時間は他の地域よりも長く、1時間以内までならと言われています。

このように、最寄り駅から主要駅(横浜・東京・新宿など)までの通勤時間を考慮することもポイントです。

例えば、東京駅まで通勤する入居者をターゲットとするならば、1時間以内の範囲とは、JR東海道線では平塚や大磯駅くらいまで、新幹線利用ならば小田原も範囲などが対象と言えます。

駅近徒歩圏

最寄り駅から徒歩10分以内の立地で、急行・快速の停車駅であると、さらに需要は上がります。

また、主要駅の徒歩圏内は地価も高いため、通勤時間を考慮した主要駅周辺エリアの駅を検討することもポイントです。

金融機関の支店が多いエリア

都市銀行をはじめとする金融機関の支店が多くあるエリアは、経済的にも資金需要があると言えます。

つまり、仕事があるエリアと言え、少なからず入居者ニーズもあるのです。

※参考:都心と地方、不動産投資で選ぶ物件は?都心を選んだあなたは要注意!

 

オススメする建物の構造・築年数・間取りとは?

建物の構造・築年数について

同じ中古でもアパートよりマンション、築年数が経過した物件よりも新築または築浅の方が家賃を高めに設定でき、賃貸需要も期待できます。

特に、経過年数が10年以内のマンションは、家賃設定・賃貸需要の両面で有利です。

法定耐用年数の残存期間が長い新築または築浅物件のほうが、返済期間も長く設定でき、月々の借り入れ返済を軽くすることができます。

一方で、法定耐用年数を超えた融資期間を設定してくれる金融機関もあるため、融資を受ける金融機関選びの選択肢は狭まりますが、高額所得者ならではの属性を活かし、築古物件による短期的な所得税対策と資産形成も検討できます。

ただし、築古物件がすぐには売れないリスクに備え、しっかりとした修繕を行い、将来の売却時においても収益が確保できるような状態で賃貸経営を行うことが大切です。

また、建物相当の資金を早期に回収し、土地価格相当で売却しても損しないような収支計画を意識することも大切です。

地域に必要な間取りを見極める

今後の人口・世帯数予測などは、エリア・地域の開発状況によっても異なります。

企業・工場・大学進出などが今後見込まれるのであれば、単身世帯向け(1K・1LDK)の間取りが有効です。

新駅や企業・工場移転などでファミリー世帯のニーズが高いのであれば、広めの間取りが有効です。

当初は単身者ニーズが高くても、将来的には子育て世帯向けの住宅ニーズが高まる可能性があります。

そのためにも、間取りの大きさは狭くしすぎるのではなく、少し広めの設定をしておいた方が良いケースもあります。

将来的な入居者ニーズに合わせて、フレキシブルに可変できるように工夫された間取りもオススメです。

 

オススメする物件探しの方法

「物件の立地」「建物の構造」「築年数」「間取り」など、物件探しの際に重視すべきポイントがありますが、一番大切なことは物件の入居者募集や建物管理を委託する「管理会社」の力です。

高額所得者であるということは、本業の仕事をおろそかにすることはできません。

つまり、物件探しをはじめ、入居者募集・建物管理などの賃貸経営に多くの時間を割くことが出来ないはずです。

安定した副収入を得るためには、あなたに代わって賃貸経営を担う「管理会社」の力が重要なのです。

立地を重視して物件選びをするよりは、力のある管理会社に物件を紹介してもらうことが近道です。

※参考:はじめての不動産投資で物件選びよりも重視すべきことは?

 

高額所得者は法人化を視野に入れた不動産投資が必要

資産規模が大きくなれば家賃収入などの不動産所得も大きくなり、節税のためには大きな減価償却費が必要となります。

つまり、価格が大きい(高額)な物件を購入し続ける必要があり、現実的ではありません。

そこで、個人の所得税率よりも低い法人を活用した不動産投資が必要となります。

例えば、配偶者や子、親などの家族を役員や社員にした会社を作り、その会社で不動産投資を行ことで、家賃収入は会社の収入となります。

法人税率は30%以下に引き下げられたため、個人の所得税最高税率45%よりも低くなりました。

つまり、個人の最高税率よりも法人税率の方が低いため、高額所得者の方は、法人化による不動産投資をするだけで節税効果が手に入るのです。

また、所得税は課税所得が低いほど税率が低くなるため、その会社から役員報酬や給与を家族に支払えば、複数の人数に所得を分散することになり、さらに節税効果が得られます。

法人で不動産投資を行うことにより、所得を分散して節税対策を図るとともに、安定した副収入が確保でき、法人での資産形成が可能となるため、高額所得者の方には有効なスキームと言えます。

※参考:個人の不動産投資家が直面する問題は法人化で解決!法人化のメリット5選

 

まとめ

一般的なサラリーマンの方が不動産投資を始める場合は、頭金づくりや資金繰り、返済計画に頭を悩ませ、その結果ある程度の水準で妥協した物件を購入するしかありません。

一方、高額所得者の方は、自己資金の豊富さや有利な融資などから、賃貸需要がある優良な物件を選別して購入することができ、その結果、取得後の賃貸経営が成功する確率も高くなります。

このことからも、鉄筋コンクリート造1棟マンションなど、ある程度まとまった初期費用が必要になっても、真に優良な物件を選ぶことが大切で、節税や長期的な安定収入、両面において有利と言えます。

年収2000万円以上ある方は、あなた自身が備える好条件を最大限に生かした不動産投資を行ってみてはいかがでしょうか。

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