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戸建て賃貸で不動産投資!メリット・デメリットは?

 2019/03/20 はじめての不動産投資
この記事は約 8 分で読めます。 100 Views

不動産投資ではアパート投資やマンション投資などのジャンルが主流ですが、戸建て賃貸も従来から一定の人気がある投資法です。戸建て賃貸には「入居期間が長い」「郊外でも良い」など区分投資とは異なるメリットがある一方、「築古が多い」「リフォーム費用が高い」などのデメリットがあります。

そこで今回は、戸建て賃貸投資を検討されている方のために、そのメリットやデメリットを詳しくご紹介していきます。戸建て投資で失敗したくない方はぜひ参考にしてください。

戸建て賃貸のターゲットはファミリー層が中心

戸建て賃貸とは、1戸建てを取得して貸し出す投資法ですが、アパートや区分マンション投資と異なる特徴があります。

戸建て賃貸は手頃な物件を購入して賃貸するケースが一般的です。築年数でみた場合、新築は販売費や広告宣伝費などが上乗せされて割高になるので、価格的に安い中古物件を取得する手法が中心となっています。

また、入居者のターゲットは子供を持つファミリー層が中心となります。ファミリー層からは「広い庭がほしい」「ペットを飼いたい」「子供の騒音で迷惑をかけたくない」といった要望が多く、戸建て賃貸は安定した需要があるのも魅力のひとつです。

戸建て賃貸のメリット

それでは戸建て賃貸にはどのようなメリットがあるのかを見ていきましょう。

少額で始めることができる

1戸建てでも、都心から離れたエリアで中古物件に的を絞って探せば低額で購入できる物件を見つけることができます。中古マンションの区分投資と比較してもより安く買える物件もあります。戸建て賃貸の利用者はファミリー層が中心となるため、「駅近」「通勤のしやすさ」という条件よりも、子供が通う学校や病院、日用品を購入するスーパーが近所にあるなど住環境・安全面などを重視する傾向があります。そのため都心や最寄り駅から離れた格安物件を購入しても、住環境や治安が好まれれば常に一定の入居需要を見込むことができるわけです。

入居期間が長い

単身者用のワンルームマンションなどでは、入居者が短期間で引っ越してしまうケースがよくありますが、ファミリー層は子供の学校の関係などがあるため、簡単に転居することが困難です。そのため戸建て賃貸の入居期間は、マンションなどと比べれば長くなります。10~20年間と長期に渡り入居するケースも珍しくなく、その分安定した賃貸経営ができるのも大きなメリットです。

自分好みにリフォームできる

区分マンションでは、玄関ホールや階段などの共用部、また屋上や外壁などの外装部のリフォームは自由に行うことができません。

一方、戸建て賃貸では、建物全体がオーナーの所有物となるため、自分だけの考えで自由にリフォームができます。「玄関ホールをおしゃれな雰囲気に変える」「建物の色を自分好みにする」といった独創的な変更ももちろん可能です。とはいえ、あくまでも投資物件なので、借り手がメリットに感じてもらえるようなリフォームが前提です。

物件に付加価値をつけることができる

アパートやマンションなどの共同住宅ではペット飼育が困難なのが一般的です。以前に比べればペット可の物件も増えてきていますが、鳴き声や匂いなどの問題があり依然としてペット飼育を認めていない物件は多いといえます。また、最近ニーズが高まっている宅配ボックスもスペースの関係上、設置が難しい物件が少なくありません。喫煙についても敷地内・建物内の禁煙が主流となっています。

一方、戸建て賃貸では、家自体が独立し敷地もあるため、屋内外でペット飼育可とすることができます。宅配ボックスも、共同住宅に比べるとスペース的に設置しやすいでしょう。また、愛煙家の入居者のために庭の一角に休憩スペースを設け、椅子とテーブルなどを置けば喫煙所にすることも可能です(ただし、屋内は禁煙としているケースが多い)。予算もあまりかからないため、このような工夫で競合物件と差別化を図れば、入居者をより惹きつける物件になるでしょう。

共用部分にかかる経費がない

戸建て賃貸では毎月徴収される経費が少ないのもメリットのひとつです。マンションでは共用部分の管理費(エレベーター維持管理費、給水タンク・ポンプ維持管理費、定期清掃費など)が最低限かかるうえ、修繕積立金も毎月納める必要があります。これらの経費は、仮に空室状態であっても途切れることなく納めなければいけません。

一方、戸建て賃貸ではマンションのような共用部分がないため、上記のような管理費がかかることはありません。修繕積立金も納める必要がなく、工事が必要になった段階でオーナーの判断で支出すれば問題ありません。

需要が高い

1戸建ては区分マンションと比べて賃貸市場に出回る量が限られています。前述した通り、戸建て賃貸の入居期間は長いケースが多く、なかなか空きが出ないことが原因のひとつです。さらに、入居者であるファミリー層の入居申し込みが一定の時期に集中する傾向にあるため、その時期は希望しても入居ができないケースも出てきます。入居募集件数が限定されているのに対し、賃貸希望者は比較的多いことから、物件にもよりますが、戸建て賃貸の需要は高いということができます。

売却しやすい

不動産投資では出口戦略の検討も非常に重要ですが、戸建て賃貸の物件は、投資用物件がほしい投資家のほか、マイホームを購入したい一般の方も売却先の対象となります。(ただし、この場合は空室にしておく)。さらに、家屋が老朽化している場合などは、取り壊して土地として売ることもできます。このように戸建て賃貸用物件は売却先の間口が広く、売りやすいなどのメリットもあります。

戸建て賃貸のデメリット

戸建て賃貸のメリットをみてきましたが、逆にデメリットはどのようなものがあるか見ていきましょう。

転居シーズン以外は入居が決まりづらい

戸建て賃貸の主な借り手となるファミリー層が転居する場合、子供の学校などの関係があるため、学校や学年の切り替わりである春休みを利用して引っ越しを行います。親の転勤も春に集中している企業が多いこともあり、戸建て賃貸の入退去は、3月に集中する傾向があります。

そのため、春の転居シーズンを逃すと、その後はファミリー層の移動が減るため入居が決まりづらくなることがあります。1戸建てへの居住希望者は総じて多く、全体的に賃貸の需要は高いと言えますが、ファミリー層が「動ける時期」と「動けない時期」がはっきりと分かれてしまっているため、このような傾向になっています。

空室時は無収入になる

アパートやマンションの1棟経営を行っている場合、退居後に空室が続いても、他の部屋からの家賃収入で賃貸経営を維持することができますが、戸建て賃貸では1軒に1世帯の入居しかないため、空室が生じると家賃収入は途絶えてしまいます(複数の戸建てで賃貸を行っているケースを除く)。ローン返済に家賃収入を充てている場合には、返済資金を他から工面しなければならなくなります。

リフォーム費用がかかる

戸建て賃貸では入居期間が長いといったメリットがある一方、リフォームを実施していない期間も長くなるため、退居時にリフォーム代がかさむことがあります。特に10年、20年と長期的にリフォームを行っていない物件は、住宅の内部だけでなく外装にも手を入れる必要があるでしょう。場合によっては、フルリフォームに近い工事になるケースや屋根・外壁塗装をしなければならない場合もあります。さらに共同住宅に比べて面積が広いため、費用も余計にかかります。

このように戸建て賃貸では、管理費・修繕積立金など毎月の固定経費がない代わりに、退居時にまとめて費用がかかるのがデメリットになります。

融資を受けられない場合がある

住宅は種類別に耐用年数が決められており、木造住宅の耐用年数は22年となります。多くの金融機関は耐用年数内の物件を融資対象としているため、22年を超えた築古物件は、この基準を満たすことができません。戸建て賃貸で耐用年数を超過した築古物件を購入するような場合には、金融機関にもよりますが、簡単にローンを組むことができない可能性があるため注意してください。

近隣トラブルのリスクがある

戸建て賃貸には1戸建て特有のリスクがあります。

①隣地との境界線が明確になっていないなどのトラブル

②隣家との間で庭木の枝がはみ出しているなどのトラブル

③近隣の私道の通行を巡るトラブル

④ゴミの出し方を巡るトラブル

上記のようなトラブルが、物件購入時点で継続中か、賃貸経営中に発生することが想定されます。

①③のような権利関係については、購入前に売主側で解決してもらいましょう。

②④のような近隣トラブルの有無も事前に確認しましょう。また、近所づきあいで解決できる問題は入居者の資質によるところも大きいため、入居者とのコミュニケーションも大切です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。戸建て賃貸で安定した収益を上げるには、中古の格安物件を購入し、リフォームを行った上で貸し出すという方法が効果的です。ターゲットのファミリー層が住環境を優先して物件を選んでくれることは、中古の格安物件を探す間口が格段に広がるといったメリットがあります。ファミリー層が満足できる住環境のよい格安物件を取得できれば、初期経費を抑えることができ、賃貸経営における一定の利回り確保につながります。

また、戸建て賃貸は一定の需要があり入居期間が長いという特徴を持っている反面、転居シーズンをはずすと入居が決まりづらいというリスクがあります。そのため戸建て賃貸を始めようとする場合は春の転居シーズンに照準を合わせ、その時期に間に合うよう前年のうちから準備するのが良いでしょう。戸建て賃貸の入退去が集中する3月に間に合わせるには、内容にはよりますがリフォーム工事に1ヶ月~2ヶ月かかるとして、前年10月には物件購入し、1月には遅くとも居住者の募集を始められるといいですね。

スタート時点で空室期間を短く抑えることができれば、賃貸経営をスムーズに軌道に乗せることもできます。

さらに、自分の好みにリフォームするなど物件に付加価値をつけることができるのもメリットですが、オーナーそれぞれの考え方や入居者ニーズの捉え方により、その方法や程度が異なります。戸建て賃貸経営を成功させるためには、戸建て特有のメリットを最大限に生かし、デメリットを最小限に抑えるために、何が必要でどのような工夫や取組を行えばよいかを考えることが大切といえるでしょう。

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