投資物件は今、売り時？それとも買い時？不動産投資のタイミングは？

不動産投資に関して、今は「売り時か？買い時か？」と議論されることがあります。

不動産投資が盛んに行われた現在は、価格が高騰しているエリアもあり、一般的には「売り時」になるのでしょうか？

しかし、本当の売り時とは、単に価格が高いからという事では結論になりません。

そもそも売る必要があるのか？という事です。

もし、あなたが仕事をしながら不動産投資を行おうとするのであれば、そもそも売却益を得ることが不動産投資の目的だったのでしょうか？

将来の資産形成や安定収益の確保などが目的ですよね？

売却すれば、売却益による一時金は得られますが、以後の家賃収入はゼロになってしまいます。

つまり、将来に向けた継続的な収入や資産が無くなってしまうのです。

よって、不動産投資のタイミングとしては、不動産価格が高い・安いでの売り時・買い時を判断するのではなく、あなた自身の不動産投資目的に応じて考えるべきです。

「売れる時に売る」「買える時に買う」が正解です。

なぜか？その理由をまとめてみました。

 

現在の不動産市況、価格高騰の背景

まず、不動産投資に関連する地価や建設費の推移を見てみましょう。

1. 地価の推移

※国土交通省　平成30年地価公示（主な都市における住宅地の「平均」価格の推移）

国土交通省が公表している平成30年地価公示の主な都市における住宅地の「平均」価格の推移を見てみると、東京23区は平成3年のバブル崩壊後、住宅地の平均価格は大きく下がり、その後も緩やかに下落しています。

平成16年より価格は上昇し、リーマンショック後の平成21年より下落に転じ、平成26年からは再び上昇しています。

一方で、東京23区以外の主要な都市における住宅地の「平均」価格は、バブル崩壊により価格は下落しましたが、リーマンショック前後を見ても大きな変動が見受けられません。

※国土交通省　平成30年地価公示（主な都市における商業地の「最高」価格の推移）

同様に、主な都市における商業地の「最高」価格の推移をみると、東京23区は平成3年のバブル崩壊により価格が大きく下落していますが、リーマンショック前の平成20年にはバブル期を超えた価格に上昇しています。

翌年、リーマンショック後の平成21年より価格は下落しますが、平成25年より再び上昇し、過去最高を記録しています。

一方で、東京23区以外の主要な都市における商業地の「最高」価格は、バブル崩壊により価格は下落し、リーマンショック前には価格が上昇していますが、東京23区とは異なり過去最高を更新するような上昇ではありません。

リーマンショック後は、平成24年または25年あたりから上昇に転じています。

2. 建設費の推移

政府統計の建設工事費デフレーター（2011年度基準）を見ると、2017年度は2011年度比107.2%となっており、建設費の高騰が伺えるため、今後の市況によっては値下がりする可能性は否定できません。

しかし、2008年から2009年のリーマンショック時における価格の推移は101.8%から98.6%となっており、それほど大きくは下落していません。

3. 投資用不動産の利回り、物件価格の推移

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」を運営する健美家株式会社は、1月21日に健美家に登録された投資用不動産（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）の利回り、価格の推移を公開しました。

※　健美家株式会社のニュースリリース

公開された2018年1月～12月期の「収益物件市場動向年間レポート2018」によると、2008年のリーマンショック以降、価格が低下して利回りは上昇していましたが、2012年を境に価格は上昇し、利回りが低下しています。

 

以上のデータを加味すると、確かに東京23区の商業地は過去最高を記録するなど、価格が高騰して利回りが低下していると言えます。

一方で、全ての地域で不動産市況が過熱したと言えるのでしょうか？

例えば、住宅地の推移を見ても、大きな変動が見受けられません。

では、なぜ「不動産市況が過熱」と言われたのかというと、金融機関の融資姿勢に関係があります。

 

金融機関における融資姿勢と不動産価格の関係

1. 異常だった？融資状況

マイナス金利の影響で、金融機関は不動産関連への融資が好調となり、2016年には不動産向け融資が12兆円超と過去最高を記録するなど、年収400万～500万円クラスの個人投資家にも融資が出やすい状況でした。

すると、首都圏や駅近などの好立地と言われる物件を中心に、投資用区分マンションなど多くの物件供給もあいまって不動産投資の取引が盛んになり、価格が上昇しました。

つまり、銀行融資を受けやすくなり、「誰もが・いくらでも借りられた」ような状況下では、「サラリーマン大家」と呼ばれる個人投資家の数が増え、不動産価格が高くとも融資を受けることができたため、都市部を中心として物件価格を押し上げていったことが理由として考えられます。

ある意味、異常な状況だったとも言えます。

2. 融資が厳しい時代へ？

数年前まではサラリーマンに対する不動産融資も積極的だった金融機関ですが、金融庁は過剰なまでの不動産向け融資の状況に警戒感をもち、実態調査に乗り出したため、融資審査の厳格化などにつながったと考えられます。

さらに、不正融資問題をはじめ、サブリース会社破綻、界壁施工不備など、賃貸住宅を取り巻く様々な問題が取りだたされ、増々融資厳格化が想定できます。

※　融資の審査が厳しい今だからこそ不動産投資で安定収入！

3. 不動産価格の下落説

融資条件が厳しくなれば不動産を購入するための資金調達が困難となり、「購入したくても購入できない・売却したくても売却できない」という状況になります。

市場の原理で売却価格が高くても、購入する人がいれば高く売ることができ、購入する人がいなければ価格は下がります。

つまり、融資が厳しくなれば売れない状況が続くので、不動産価格は下がります。

高く売れないならば、通常は優良な物件を売ろうとする人は減り、安くても売りたい事情のある物件のみ売り出されるようになります。

これも価格が下がる要因の一つと考えられます。

4. 東京オリンピック前の購入は損？価格下落は本当か？

銀行融資も厳しくなり、さらには2020年の東京オリンピック前後から不動産価格が大きく下がるのでは？と噂されています。

一方で、バブル期やリーマンショックの時とは異なり、東京オリンピック開催後も大きな下落は当面しないとの見方をする意見もあります。

本当のところはどうなのでしょうか？

経験値や過去の事例などに基づく将来の予測なので、実際はどのようになるのか確実なことは誰もがわかりません。

しかし、国土交通省の地価の推移を見ても、住宅地のような価格変動が少ないエリアも想定できるため、価格が大きく下がるとは一概に言えない要素があります。

地域ごとに公示価格を見てみると、都心部では価格が上昇し、地方では下落が進んでおり、すでに不動産市場は2極化しています。

そもそも不動産価格が2極化している状況下では、平均値や一般論では語ることができません。

不動産は個別性が高いので、例えば「新駅ができる」や「新たに駅前開発された地域」などは価格が下がらない可能性があります。

開発されたエリアに人気が集まれば、地価が上がることも考えられます。

つまり、全般的に平均すれば価格が下がっているのかもしれませんが、不動産投資に有効な賃貸経営が成り立つエリアは下がらない可能性もあるのです。

不動産投資において、過度な期待で価格の下落だけを意識するよりも、あなた自身の不動産投資目的や事情に応じたタイミングで考えることをお勧めします。

 

不動産投資の目的を明確にすることの重要性

不動産投資のタイミングを考える際に、価格によって売り時・買い時を判断するのではなく、目的に応じて考えるべきです。

まずは、何のために不動産投資（収益物件の購入）をするのか明確にしてみましょう。

不動産投資をする大きな目的は２つあります。

「資産形成」と「相続対策」です。

もし、あなたが初めて不動産投資を考えるサラリーマンであれば、相続対策という目的よりは資産形成だと思います。

この目的がブレてはいけません。

よって、不動産投資をして売却益を得ることが最優先ではなく、老後の資産形成を主体に考える必要があります。

価格の低いタイミングで購入し、高いタイミングで売却益を得ることが一番の目的ではないはずです。

将来的に売却メリットがでるタイミングでならば売っても良いかな？程度の長期的なスパンで考えておくことが重要なのです。

そのためには、売却益よりも長期の安定経営が実現できるように、リスク対応策を考えた不動産投資を行うべきです。

どんなタイミングでも安定的な賃貸経営という視点を重視して下さい。

 

長期保有の賃貸経営は景気や市場の波を受ける

長期の賃貸経営を考えれば、不動産市場はおおよそ10年サイクルで波があると考えておきましょう。

よって、どのタイミングで不動産投資を行っても不動産市況の良い時期もあれば悪い時もあるということです。

価格が低いタイミングで購入できたとしても賃貸経営が行き詰り、売却しなければならないタイミングにおいて、融資が厳しく価格の低い時代であれば、買主が見つかるまでの時間がかかり、売却メリットも得られないケースも考えられます。

さらに、売却価格よりも融資残高（残債）の方が大きいタイミングであれば、資金を持ち出しして売却することになります。

残債の返済資金がなければ売るに売れず、行き詰まりの状況となり、破綻という最悪の事態を招くことにもなりかねません。

そのためにも、「売却できなくても困らない」ように長期的な安定経営を意識し、メリットが得られるタイミングでなら「売却してもよい」というような賃貸経営が重要です。

 

売却のタイミングは、売れる時が「売り時」

売却のタイミングについては、売らなければいけない理由が発生した時や、安定収益が確保できないなどの不動産投資の目的が達成できないタイミングが考えられます。

しかし、融資が厳しい時代では、希望価格で売りたくても売れない状況が起こります。

融資が付かずに売買契約キャンセルという事態も起こります。

このような状況は「売れない時」と考えることができます。

以前のように誰もが融資を受けることができ、不動産投資が盛んに行われていたタイミングとは異なり、今後は「売れる時」を見極めておく必要もあるのです。

また、価格下落時代においては、売却価格よりも融資残高の方が多く、売却損が出てしまうケースも考えられます。

そのような状況では「売れない時」でもあり、損してまで売却することは適切ではありません。

一方で、副業で行う不動産投資のような将来の安定収益を確保する目的の場合、高く売れるから売却するという基準ではなく、安定収益が確保できていれば売る必要がありません。

いつか高く売れる時がくれば「売っても良いかな」という程度で考えておくことができます。

所有物件よりも良い物件に出会えた時は、売却して買い換えることも選択できます。

「売り時」とは「売らなければいけない」タイミングではありません。

売却してメリットがあるからこそ「売っても良い」＝「売れる時」となり、そのタイミングが「売り時」です。

これから価格下落が想定される売却のタイミングは、「売れる時」というものを意識した出口戦略も必要です。

※　価格下落に備えた不動産投資の出口戦略（売却）に欠かせない7つのポイント

 

売却のタイミングで注意すべきポイント

1. 高く売る方法

売却するなら１円でも高く売却したいと考えるのは当然のことです。

そのためには、努力をしなければなりません。

空室率を下げる、家賃設定を維持する、適切な修繕を行う、収益力を高める工夫を怠らないなどの安定収益を維持しておくことで、売却時にも利回りが確保できます。

つまり、将来における資産形成や安定収益を得るために賃貸経営を行うことで、結果として高く売却できることにつながるのです。

※　賃貸経営は物件をより高く売却するための4つの視点が重要！

2. 媒介契約

売却のためには、不動産業者へ買主探しを依頼することになりますが、その際の契約（媒介契約）には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの種類があります。

それぞれ依頼する内容や条件などが異なりますので、売却までの時間や価格に差が出る可能性があります。

あなたの売却理由・事情・物件の内容などに適した媒介契約を選択しましょう。

※　高く売りたい？早く売りたい？あなたに合った不動産の売却方法は？

3. 売りやすい物件

売りやすい物件であることが、高く売るための方法でもあります。

つまり、買主に人気のある物件と言い換えることができます。

例えば、「新しくて立地のいい物件」「耐用年数の長い鉄筋コンクリート造などの築浅物件」「人口増加が期待できる」「将来の人口減がゆるやかな立地」などの物件です。

このような物件の特徴として「融資の受けやすさ」があります。

金融機関の評価が高く、長期の融資を受けることができるため、少々利回りが低くても収支（キャッシュフロー）が見込めることにより、高くても売りやすい物件と言えます。

物件購入時には売却（出口戦略）を意識した物件選びをすることで、安定経営にもつながります。

※　不動産投資は売却までの流れ（出口戦略）を考えた物件選びが重要

4. 早期に売却した方が良い物件

一方で、早期に売却した方が良い物件もあります。

例えば、人口減少の影響などで、購入当時と比べて空室率や家賃の下落が大きい物件です。

また、「売りたくても売れない物件」が出ています。

極端な例ですが、バブル期のリゾートマンションなどは、維持費や固定資産税などの負担が大きく、数十万円の価格でも売れないケースがあります。

特に地方の郊外は、このような事例が目につくようになっていますので、早期売却をして資産を整理することも一つの選択肢です。

また、東京圏でもエリアによっては需要と供給のバランスが崩れ、築古物件などをはじめ空室率が20%以上になっているという物件も出だしています。

空室が増え、家賃の下落が進むと物件の売却価格も下がります。

安定経営ができていない物件では融資条件も悪くなり、融資が付かないケースも考えられます。

このような物件は、長期に保有していても収益は見込めない可能性が高く、将来の値上がりも期待できないため、早期に売却して現金化するか、条件の良い物件に買い換えるなど、資産整理を検討しましょう。

 

購入のタイミングは、買える時が「買い時」

次に購入のタイミングを考えてみます。

1. 価格下落を待つべきか？

都心部を中心はじめ、値上がりしたエリアの物件は価格が下がる可能性は否定できません。

不動産向け融資が盛んだったため、本来の価値以上の融資を受けることができた可能性もあり、高く売れたため価格が上昇したとすれば、融資が正常化されたことにより価格は下がりますが、適正な価格に戻るだけと考えることもできます。

しかし、「現在の不動産市況、価格高騰の背景」から見ても、不動産価格が2極化している現在の市況では、すべての地域や物件の価格が下がるとは想定しにくい要素があります。

また、価格下落を待つことが最良の選択肢とは言えないケースがあります。

2. 優良物件が買えない可能性

しかし、そもそも本当に価格下落を待つことがベストなのでしょうか？

例えば、高く売れるタイミングだからこそ優良物件が売りに出されることになり、価格が下がったタイミングでは、優良物件は売りに出されないことも考えられます。

つまり、価格が下がるのを待っていては良い物件が買えない可能性もあるため、本当に価格下落を待つことが良いことなのか、一概には言えない場合があります。

3. 融資を受けることができるタイミングを逃さない

不動産投資を考える際に、優先すべきは価格の高い安いではありません。

「融資を受けることができ、その融資が返済していけるのか？」が重要です。

つまり、「収支か回るのか？」が物件の良し悪しを判断する基準です。

例えば、価格が下がったとしても、あなた自身が融資を受けることができなければ、そもそも物件を購入することができません。

現状よりも融資条件が悪くなってしまっては、価格が下がるのを待った意味もなくなります。

当初想定していたよりも自己資金が多く必要になれば、規模を縮小するしかありません。

価格の相場が下がっても、金利が高ければ今すぐに購入するのと収支が変わらないかもしれません。

このように、将来の融資状況がどうなるかは誰もが確実なことは言えません。

また、あなたに見合う物件に出会える保証もありません。

融資を受けて、気に入った物件を購入することができて、はじめて賃貸経営がはじまります。

長期保有で資産形成を前提に考えた場合、収支が回るのであれば、物件価格における相場での高い・安いはあまり関係ないのです。

4. 少しくらい価格が高くても早い方がメリットもある

優良な物件を見つけたけれど、少し価格が高いから下がるのを待っていたら、他の投資家が購入してしまうかもしれません。

折角出会えた優良物件を見逃してしまうことになります。

価格が下がったら、その物件が購入できる保証はないのです。

また、不動産投資を早く始めることは時間を手に入れることができます。

収支が回ることが前提ですが、早く賃貸経営をはじめることで将来の資産形成が早くできることになります。

※　サラリーマンの不動産投資をはじめるベストな時期はいつ？

 

高い時に売っても、買い換える物件も高い

安い時に購入し、高い時に売却できれば大きな売却益を手にすることが出来ます。

その資金で物件に再投資すれば、今までよりも大きな物件への投資も可能です。

つまり、資産を増やす買い換えです。

と、思われがちですが、物件価格が高いタイミングは買い換える物件も高いのです。

そのため、売却益による資産の拡大メリットは、あまり大きな効果を得られません。

 

複数物件を所有することが出来たなら！

複数の物件を手にすることが出来たならば、高く売れるタイミングで一部資産の売却を行う事も選択肢として考えられます。

もし、あなたが不動産投資をはじめてから複数棟の物件を手に入れることが出来たならば、数年以上の不動産事業経験を積んでいるはずです。

この場合は、タイミングを見て資産の組み換えや売却を選択肢として視野に入れると、不動産投資のメリットを受けることが出来ます。

例えば、不動産投資で３棟のアパートを取得できたとします。

そのうち、価格の安いタイミングで取得できた物件１棟を、価格相場が値上がりしたタイミングで売却します。

その売却益の一部は貯蓄、残りは売却しなかった物件の銀行借り入れを一部繰り上げ返済することで、収支計画に余力が生まれます。

この間の収入も無駄使いせずに貯蓄しましょう。

すると、あなたの資産背景で金融資産の割合を高めることが出来ます。

収益性の高い物件所有と金融資産の厚さから、あなたの金融機関からの与信は高まります。

そして、物件価格が安くなったタイミングで新たに不動産投資をすることでメリットを更に享受できます。

慌てず長期のスパンで不動産投資を考えておくことで、将来このような資産形成の可能性もあるのです。

 

まとめ

安い時に買って所有していた物件を高く売り、また安く買うことができればメリットは大きいのですが、そのタイミングがいつなのか、なかなか予測が難しいと言えます。

新規に物件を買い換える際にも、売却した資金のみならず金融機関からの融資も組み合わせた資金調達が必要です。

そのタイミングで金融緩和やマイナス金利状態などが継続し、有利な条件で融資を受けることが可能かどうかも不明です。

脱サラし、不動産事業を仕事として行うのであれば、売却益を得ながら資産の拡大や新たな事業展開も考えられます。

しかし、他の仕事をしながらでは、その時間を確保することが難しいのではないでしょうか？

不動産投資は長期のスパンで考える必要があります。

そして、不動産投資は景気や社会動向に左右されないように考えておくことが必要です。

つまり、景気や社会動向の変化があっても、不動産事業として安定経営できるかどうかの視点が重要です。

売却するのか購入するのか？

これは、ご自身のライフプランの中における資産形成のタイミングで考えれば良いのです。

売却して資産の組み換えをするタイミングが来たのならば、これは「売り時」であり「買い時」です。

高く売れるタイミングで売却しても良し。

新規で投資できる余力が生まれたタイミングが「買い時」です。

よって、答えは「売れる時に売る」「買える時に買う」が正解となるのです。

初めて不動産投資を行う方にとっては、「高い時に買ってしまった！」と損するようなイメージがあるかと思います。

しかし、今すぐ不動産投資が実現できるなら、その分家賃収入も早期に手に入れることができます。

さらに融資における低金利のメリットも受けられるこのタイミングでの不動産投資は、長期の賃貸経営で見たら、まだまだメリットが大きいのではないでしょうか？

※　不動産投資は今するべき？価格下落を待つべき？どっちがお得？