新型コロナウィルスで株価下落！やってて良かった不動産投資

2020年4月、新型コロナウィルスにより国内でも史上初の緊急事態宣言の発令がされる事態となりました。これまで以上に外出の自粛や商業施設の使用停止など国民にも大きな影響を与えることが懸念されていますが、経済への影響も甚大となり株価も大きく下落するなかで、現物資産による投資が見直されています。

今回の記事では、新型コロナウィルスが株価に与える影響と、その対策として特に不況に強いと言われる不動産投資について詳しく解説するので、関心のある方はご参考にしてください。

新型コロナショックによる様々な影響

世界的な感染拡大が続いている新型コロナショックは、市民生活を一変させ経済へも大きな影響を与えています。まずは、経済への影響をわかりやすく把握するため、日経平均株価がどのように推移しているのかを見てみます。

年初からの株価の下落率

2020年初めから4月3日までにおける終値の主な推移は以下の通りです。

年初と比較すると、日経平均株価は23%以上の下落、ダウ平均株価は26%以上の下落となっています。3月19日は取引開始前にヨーロッパ中央銀行による新型コロナウィルスの緊急対策案が発表され、大きく値上がりして始まったものの、引けでは2020年の最安値をつけました。3月27日は米上院が25日に2兆ドル規模の大型経済対策法案を可決させ、この法案成立への期待から上昇しています。

しかし、東京を中心に感染者数が増加していることを受けて、日経平均株価は再び下落基調となりました。

新型コロナウィルスによる我々の生活への影響

東京オリンピックの開催が1年程度の延期となりましたが、新型コロナウィルスによる生活への影響は広がっています。ホテルや飲食業は業務縮小・時間短縮や一時的な休業を余儀なくされたほか、多くの人が集まるイベント・講演関係は軒並み中止になり、個人事業主やフリーランスの収入が大幅に減少するケースも見られます。

また、保育所や学童保育、あるいは学校も臨時休業するケースが増え、パートなどで働いていた主婦・主夫の方も仕事に出られないといった状況になりました。

生活面ではマスクを買い求める人が増加してお店に在庫がなくなり、朝の早い時間からドラッグストアなどで行列ができるという光景も日常的になりました。さらに外出を自粛するようにとの要請を受けて、食料品を買い溜めする人も増えています。スーパーからはトイレットペーパーやティッシュがなくなり、乾物などの食料品も品薄になっています。

4月7日には史上初の緊急事態宣言が発令されたことで、これまで以上に外出の自粛や指定施設の休業、各イベントの中止といった措置が講じられています。

出勤に関しても、当初は時差出勤により満員電車を避けるといった対処をしていましたが、テレワークなど会社へ出勤せずに仕事ができる人は在宅勤務などを推奨されています。そのため、会社は従業員の働き方という根本的な見直しを迫られる事態となっています。

不動産投資は新型コロナ対策になる？

新型コロナウィルスで経済にも投資活動にも大きな影響が出ていますが、不動産は株価が急落したような大きな影響を受けていません。なぜなら不動産は株式と比べて流動性が低く、さらに不動産価格は「需給バランス」や「金融機関の対応」、「金利の変動」などによって左右されるものだからです。

不動産投資が非常事態に強い理由

まずは不動産価格に影響を与える「需給バランス」について詳しくみていきます。

賃借人の需要に関しては新型コロナウィルスの影響が多少なりとも出る可能性はあります。勤務先が営業自粛などにより業績が悪化することで給与面に影響が出れば、家賃負担を減らすため安い物件に引っ越すなどのケースも出てくるでしょう。

しかし、賃借人の動きが多少活発化しても全体的に見れば居住用のアパートやマンションの需要がなくなることはありません。この点において不動産投資は非常事態に備えて強みを持つと言えます。

ただし、不動産投資の対象として商業施設やビルの場合には、テナントの経営悪化や倒産などの損害を受ける可能性はあります。またホテルも宿泊客の減少により収益性の減少は避けられないでしょう。このように非常事態に備えた不動産投資でも物件選びが重要なことがわかります。

次に、「金融機関の対応」と「金利の変動」についてです。例えば、リーマンショックの時は金融機関が融資の引き締めをしたため、物件を購入できない個人投資家の方もいました。一方、今回の場合は、各金融機関は新型コロナウィルスでの感染拡大を受けて融資条件を緩和する傾向がみられます。

経営が悪化している事業者への支援も行われるので、不動産投資における資金繰りに関しても早急に影響が出る可能性は低いでしょう。また金利に関しても、景気悪化を回避するために新型コロナウィルスによる影響を受けている事業者への貸し出し金利が緩和されています。

このような状況下で金利が上がることは考えにくいため、金利面でも不動産投資に悪影響を及ぼす可能性は低いでしょう。

新型コロナウィルスを理由に有価証券などが軒並み価格を下げているなか、不動産のような現物資産は特に強みを発揮します。現物不動産のリスクとしては、自然災害による倒壊の可能性等があるので必ずしも万能ではありませんが、今回のように経済に大きなダメージを与えるような非常事態が発生した際は、その影響を極力回避することができます。

不動産投資は生命保険の代わりになる

不動産投資の別の強みとして、生命保険による保障制度が挙げられます。個人投資家の方が不動産投資で融資を受ける場合、「団体信用生命保険」に加入するのが一般的です。団体信用生命保険とは名義人に万が一のことがあっても、保険金でローンの残債が支払われ、不動産はそのまま資産として遺族に残される保険です。

そのため、不動産投資のオーナーが新型コロナウィルスに感染し、万が一命を落とすようなことがあっても、生命保険に加入していれば残債を肩代わりしてくれるので、残された家族は借入のない賃貸経営を続けることができます（家賃収入を得ることができます）。

これから不動産投資を始める場合のポイント

政府より緊急事態宣言が出されたことで、国内の経済活動はこれまで以上に制限されるため、収入が大きく減少する方もいるでしょう。すでに多くの方の私生活に影響が出ていますが、不動産投資を始めるきっかけと捉えることもできます

どのような物件を選べばいい？

新型コロナウィルスのように、経済へ大きな影響を与える非常事態に備えて不動産投資を始める際は何がポイントになるのでしょうか。

例えば、物件選びでは居住用住宅に絞ることが大切です。今回の新型コロナウィルスの影響でホテルやオフィスの収益性は大きく減少することが予想されます。

一方、居住用住宅の場合、賃借人が早急に退去することは考えにくいでしょう。入居者によっては収入減少により家賃が一時的に滞る可能性もありますが、収入が急減した世帯については現金給付など何らかの補償措置が検討されています。利用できる福祉制度があれば積極的に案内をしてあげることも大切です。

都市部と地方はどっちがいい？

エリア選びについては、基本的に人口減少が著しい地方より都市圏のほうが入居需要を見込めます。国内初の非常事態宣言の対象となった地域は東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、福岡の大都市圏ですが、これを機に地方へ移住するといったケースは少ないでしょう。

あるいは、出勤せずに自宅で仕事ができるのであれば、家賃の高い東京都心に住む必要もなくなります。非常事態宣言を受けて企業でのテレワークの導入が加速すれば、都心から離れた家賃の安い郊外で賃貸物件を探す動きが活発化する可能性もあります。

まとめ

不動産投資では家賃収入を得ることができるので、本業での収入が減少しても副収入として賃貸経営を行っていれば家計へのダメージを軽減することもできます。新型コロナウィルスによる経済への影響はまだまだ続きそうですが、現物資産である不動産は、株式のように価格が急速に下落する可能性は低いでしょう。

新型コロナウィルスのような非常事態はいつ発生するかわかりません。普段からそのようなリスクに備えて、不況に強い現物資産の不動産投資を検討しておくと良いでしょう。