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新築?中古?不動産投資をするならどっち?

物件の選び方
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不動産投資で物件を購入する際、安定した需要の見込める新築物件か、手頃な価格の中古物件のどちらを取得するかで悩む方は少なくありません。新築の購入価格は高いですが、修繕などの維持管理費用は少なく、入居需要も期待できます。一方、中古の価格は安いですが、メンテナンス費用や空室回避などが課題になります。

このように新築と中古はそれぞれ特徴が異なるため、一概にどちらが不動産投資に向いているとは言えません。そこで今回は、新築と中古のどちらを選んで不動産投資をすればよいのか、その判断をするためのポイントをご紹介していきます。

 

新築と中古のメリット・デメリット

不動産投資において購入価格は物件選びの大きなポイントです。全国宅地建物取引業協会連合会が発表した「不動産市場動向データ集年次レポート2018年」によると、首都圏での中古マンションの成約平均単価(平方メートルあたり)は55.5万円、新築の分譲平均単価は86.9万円と大きな開きがあります。

中古物件の価格は安い

新築と中古を比較すると、一般的には中古物件のほうが安くなります。もちろん中古マンションの価格は築年数によっても異なりますが、建物の資産価値は築年数の経過によって減少します。また新築物件の場合、販売会社の利益が価格に上乗せされているため、新築物件の価格は高くなります。

このように購入金額に関しては新築物件よりも中古物件のほうが安いのですが、購入時の出費はほかにもあります。例えばマンション購入時の諸費用を比較すると、新築マンションよりも中古マンションのほうが高くなる傾向があります。

中古物件を購入する場合、仲介手数料(物件価格×3%+6万円)が発生するうえ、築年数の経過によってメンテナンス費用がかかります。リフォームやリノベーションを適切に実施して室内を綺麗にしておかなければ、賃借人がつきにくくなります。キッチンやバスルームの水回り設備も、古くなったら交換する必要があります。給湯器も使用年数によって交換が必要です。

中古物件の購入金額は安いですが、仲介手数料とリフォームあるいはリノベーションの費用がかかる点も含めて総合的に判断する必要があります。

※参考:投資用マンション売却における築年数と資産価値の関係性を知ろう!

※参考:はじめてのリノベーション投資!失敗しない中古物件の選び方

新築物件の融資は受けやすい

不動産投資は手持ちの資金が少なくても、融資を受けることで購入できる点に魅力があります。少ない自己資金で収益物件が得られるため、レバレッジを効かせられるのがメリットです。

では、新築と中古で不動産投資における融資にどのような違いがあるのでしょうか。これは新築物件のほうが中古物件よりも融資の面からみると有利であると言えます。中古物件は築年数の経過によって建物の法定耐用年数が減少し、その分だけ担保価値を低く査定されてしまうからです。

不動産投資のローンは住宅ローンとは異なるため、物件の収益性をもとに担保価値を算出するのが基本です。しかし実際には、金融機関は建物の価値がどれほど残っているのかを含めてチェックして、融資期間などを決めるわけです。そのため利回りの良い物件でも、築年数が古い場合は思った以上に融資してもらえない場合もあります。

新築物件の入居者は付きやすい

不動産投資では入居者がしっかり付くかどうかの見極めがとても大切です。そして、賃貸需要は物件の設備によっても大きく左右されます。

周辺にどの程度の競合物件があるのかにもよりますが、基本的には新しい設備が備わっている物件のほうが借り手は付きやすくなります。新築物件は人気の最新設備を備えているケースが多いですが、築年数の古い物件はそうとは限りません。

例えば防犯面で若者に人気のオートロックは、古い物件には備わっていないことがあります。これはリフォームで対処することは難しいので、周辺にオートロックを備えた競合物件があれば、賃借人はそちらに流れてしまう可能性もあります。あるいは浴室乾燥機や消費電力が少ないエアコンなども同様です。

このように、便利で最新の設備を備えた新築物件のほうが賃借人もつきやすいという点で有利と言えます。

新築物件は耐震性でも有利

日本は地震大国なので物件の耐震性も重要です。1981年6月1日以降の建築物には、新耐震基準が適用されているので、それ以降に完成した物件であれば、耐震性に関してはある程度問題ないと判断できます。

しかし実際は、マンションのようにコンクリートで造られた建物は経年劣化するので、耐震性も若干落ちていきます。新耐震基準をクリアした物件であっても、築年数が古いものは耐震性が不十分というケースもあるので注意が必要です。

※参考:物件選びで注意すべき違反建築物や既存不適格物件って何?

中古物件は流通量が多い

収益性の高い投資用不動産を探す場合、物件数の多い中古のほうが選択肢も豊富なので、より条件の良い物件が見つかる可能性があります。

例えば首都圏における新築と中古の物件数をみると、2018年の新築マンションの供給は37,132戸であるのに対して、中古マンションの成約戸数は37,217戸と上回っています。都心部の新築マンションは価格が高騰しており、さらに人口減少により購入需要は減りつつあるものの、立地や価格等の条件によっては売り手市場となっている中古マンションも多くあります。

また、既存の中古マンションは好立地にあるケースが多いですが、建設地が限られる新築マンションは高い収益性が見込める場所を探すのが難しくなっているという事情も影響していると考えられます。

このように利回りや立地などで条件の良い物件を探すときは、新築よりも中古のほうが有利になる場合もあります。

中古物件の修繕積立金は高額になりやすい

区分所有のマンションを購入する場合、管理費と修繕積立金の支払いが必要です。そしてその修繕積立金も、新築と中古のどちらの物件を投資用に購入すべきかの判断材料になります。

修繕積立金とは、マンションの補修工事などに使う予算のために積み立てるお金です。長期計画を立て大規模修繕をする際にも必要になります。大規模修繕は建物の劣化具合によって工事内容が変わり、その費用も上下します。その結果、当初予定していたよりも多くの工事費が必要となり、修繕積立金を引き上げられることもあります。

新築は最初の修繕積立金を安くしている場合もありますが、大規模修繕の迫っている中古物件は修繕積立金もかなり高くなります。上述した通り、中古物件は手頃な価格と高利回りが魅力ですが、維持費が思った以上に高くなる場合もあることを覚えておきましょう。

※参考:中古ワンルームのマンション投資でよくある失敗例

中古物件は所得税の節税対策に活用できるケースがある

中古物件は築年数に応じて法定耐用年数が短くなります。例えば、築22年以上経過している木造アパートは、耐用年数が4年と短くなります。この仕組みを活用した物件選びをすると、所得税などの節税効果が期待できます。但し、すべての中古物件で効果が期待できるわけではないので、下記の記事を参考にしてください。

※参考:サラリーマンが不動産投資で節税できる理由

※参考:築20年以上の築古アパートお得な節税効果?

 

新築と中古、おすすめなのはどっち?

新築と中古の物件でどちらが不動産投資に向いているのかを、いくつかの観点からみてみました。どちらにもメリットとデメリットがあるので、投資目的に応じて選ぶことが大切になるでしょう。

不動産投資で収益を生む基本的な仕組みは、賃貸貸しをして家賃収入(インカムゲイン)を得るか、売却することでローン支払いの元本部分を利益分として確保すること(キャピタルゲイン)になります。

例えば、すぐに売却せずにできるだけ長く保有する目的で購入する場合は、新築物件が候補になるでしょう。築0〜3年までの値下がり幅は特に大きいため、新築をすぐに転売するのは基本的に避けたほうがいいでしょう。

新築物件は安定した賃貸需要が見込めるので、家賃収入を長く得ることができます。ローンを完済し終えたあとは、副収入として生活資金の助けになってくれるでしょう。

一方、中古物件は築年数の経過により新築と比べて賃料が少なくなりますが、リフォームなどで利便性を高めればその下落率を軽減することも可能です。新築物件は、当面の修繕費用はさほどかかりませんが、築年数の経過により家賃設定も下がる傾向があります。

しかし中古物件は、長く保有すると修繕費などのコストが膨れてきます。そのため、利回り狙いである程度賃貸運用した後に売却し、利益を確保するなどの目的であれば、中古物件を選択するのもよいでしょう。投資初心者の方でも中古の区分マンションから始めれば、価格も手頃で管理しやすいので比較的おすすめです。

不動産投資のポイントは、まず長期的な資金計画を立て、収益を確保できるような物件を選ぶことです。その際、新築と中古それぞれの良さを十分に把握して、どちらを選べばより高い収益を確保できるのかをチェックするようにしましょう。節税目的であっても、キャッシュフローがマイナスになるなどの行き過ぎた対策にも注意しましょう。

 

まとめ

不動産投資で新築と中古のどちらがおすすめなのかは、個人の資産状況や保有目的、投資経験で異なってくるためケース・バイ・ケースと言えます。目的に応じて、自分にとって新築と中古のどちらのメリットのほうが大きくなるのかを慎重に検討して選ぶようにしましょう。

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