1. TOP
  2. 小口化商品(不動産特定共同事業)
  3. 株式投資よりわかりやすい少額での不動産投資とは?

株式投資よりわかりやすい少額での不動産投資とは?

 2017/07/06 小口化商品(不動産特定共同事業)
この記事は約 11 分で読めます。 267 Views
株式投資よりわかりやすい少額での不動産投資とは?

株式や投資信託などと比べ、不動産投資とは実物の不動産を手にするため、家賃収入から借入返済・諸経費などを差し引いたものが収益となり、物件の状況を見て確認することができるわかりやすさがあります。

一方で、不動産投資には様々なリスクやデメリットが存在することも事実です。

そんな中で、株式投資よりもわかりやすく、不動産投資のリスクや不安を解消する商品として、「不動産小口化商品」をご紹介します。

もし、あなたが不動産投資をはじめてみたくても一歩踏み出せない場合には、まずは不動産小口化商品からはじめてみてはいかがでしょうか?

 

不動産投資が盛んになった背景

そもそも不動産投資が盛んになった背景として、将来の生活不安などによる資産形成や資産運用および相続税の改正による節税ニーズがある中で、金融緩和による融資の受けやすさが影響したと考えられます。

少子高齢化や人口減少問題により、年金・増税・雇用問題などの先行き不安な現代では、自分で自分を守るという意識がとても大切です。

様々な不安があるにせよ、何もしない方が資産が目減りし、将来の豊かな老後の生活が送れない可能性もあるのです。

その対策としては、「貯蓄」から「投資」という選択が有効です。

単に貯金をしていても老後の生活が安心だとは言い切れず、最近では「老後2,000万円不足?」などとも話題になりました。

貯金を取り崩して生活することへの不安から、お金を生み出す資産形成をめざす方が増えているのです。

老後の生活・資産形成や節税を目的に、金融緩和やマイナス金利などの影響もあり、サラリーマンをはじめとする多くの方々が不動産投資を行ったのです。

融資の受けやすさも影響し、不動産向けの融資はバブル期を超えて過去最高を記録するほどになりました。

 

不動産投資のメリットとは?

時代背景により融資が受けやすかったとはいえ、多くのサラリーマンが不動産投資を行ったのは次のようなメリットがあるからです。

【不動産投資のメリット】

・ 安定収入を得ることができ、老後の年金や生命保険の代わりになる

・ 売却益も期待できる

・ インフレ対策になる

・ 節税対策として活用できる

・ 建物が古くなっても土地は資産として残る(ゼロにならない)

中でも、他の投資商品と異なる点は、不動産投資は金融機関の融資を利用して自己資金以上の大きな投資が実現できることです。

リスクをコントロールしてアパート・マンション経営を行うことで、大きなリターンを得ることができるため、リスクとリターンやメリットとデメリットを考慮すると、魅力ある投資方法の一つと言えます。

 

不動産投資の不安やデメリットとは?

一方で、不動産投資には不安やデメリットもあります。

【不動産投資の不安やデメリット】

・ 入居者募集や建物管理が不安

・ 煩わしそう

・ 借り入れが不安

・ 投資規模が大きい

このような不安やリスクを考えると、興味はあるけど不動産投資に踏み切れない方も多いのではないでしょうか?

実際、他の投資商品は投資をした後はどのタイミングで売却するか?の出口戦略だけを考えれば良いのに対し、不動産投資は賃貸経営(建物管理・運営)をしなければなりません。

つまり、投資というよりは事業です。

他の投資商品とは異なり、金融機関から融資を受けて自己資金以上の大きな投資が実現でき、大きなリターンを得るメリットがある一方で、融資を受けること自体のリスクも考えなければなりません。

例えば、空室率増加や家賃下落による収入減や、修繕や金利上昇による支出増などの不動産投資における様々なリスクの影響で、借り入れ返済ができなくなるリスクを考える必要があるのです。

また、ある程度の年収や預貯金等の資産背景がなければ、思うような融資を受けることが出来ません。

少ない資金で融資を受けて大きな不動産を手にすることがメリットと言われても、一般的には物件価格の20%~30%程度の自己資金は必要です。

1億円の物件を購入しようとすると、自己資金が2,000万円から3,000万円は必要になるという事です。

 

不動産投資のデメリットや不安を解消する不動産小口化商品

不動産投資には魅力的なメリットがある一方で、リスクもあります。

特に大きな借入は不安がつきまとい、はじめての方にはハードルが高いと言えます。

そのような不安を解消し、少額の自己資金ではじめられる不動産投資としては、中古のワンルームマンション(区分マンション)や郊外の戸建て貸家など、総額1,000万円以下で購入できる物件もあります。

しかし、金額が小さくなるだけで、不動産投資におけるリスクや煩わしさがなくなるわけではありません。

以上のような、不動産投資の不安や煩わしさなどを解消しながら、少額で不動産投資を可能とする商品が、「不動産特定共同事業法」に基づく「不動産小口化商品」です。

1口100万円からの商品が多いようですが、最近では1万円から投資可能な商品もあり、高額の資金が必要な不動産投資と比べて取り組みやすくなっています。

初めて不動産投資を行う方の入門編や、将来の不動産投資に向けたステップアップ、株や投資信託などと比較して、より安全性の高い運用を求める方にも向いている商品と言えます。

※参考:少リスク!!少額でも始められる不動産投資の方法があった!!

 

不動産特定共同事業法とは?

「不動産小口化商品」というと、バブル期に販売された共有持分権の信託方式による商品を思い浮かべる方も多いかと思います。

当時の商品は、バブル崩壊の影響で土地の価格が大暴落し、また経営基盤の弱い不動産会社が倒産などの深刻な事態に陥り、投資家に多くの被害が出て社会問題になりました。

そのため、投資家が安心して投資できるように1995年に「不動産特定共同事業法」(略して「不特法」とも言われます。)という法律が施行されました。

投資家保護の目的で、不動産特定事業を行う事業者を規制する法律です。

この法律によって、不動産小口化商品を取り扱う事業者は、国土交通大臣または都道府県知事による許可制がとられています。

許可の要件は、最低資本金が1億円以上の宅地建物取引業者で財産的基盤が安定していること、不動産コンサル登録者等の業務管理者を常置することなどがあります。

また、投資家に対する情報公開(ディスクロージャー)の義務付けや、年に1度、監督官庁への事業報告も義務付けられています。

このように一定の許可要件を満たした事業者しか「不動産小口化商品」は取り扱えないため、以前に比べて安全性の高い商品になっています。

今まで不動産投資の経験がない初心者の方には、無理をせず将来の不動産投資に向けたステップアップの入門編として活用することも有効です。

すでに複数の不動産に投資をされている方は、余剰資金の運用や分散投資(ポートフォリオ)の一環として検討してみてはいかがでしょうか?

 

不動産小口化商品のメリット

「不動産小口化商品」を簡単に言えば、多くの方がお金を出し合って優良な不動産に投資し、その不動産の運営・管理は許可を受けたプロが行い、得られた収益を分配する仕組みです。

多くの人がお金を出すので、大型の一棟マンションやオフィスビル、好立地にある不動産など、一人ではなかなか購入できないような規模や高額物件にも投資できるようになります。

複数の不動産に小口で投資すれば、様々なエリアや優良な物件に対し、リスク分散(ポートフォリオ)を図った不動産投資も実現できます。

また、株式などと異なり、あなた自身でどの物件に投資しているのか、物件の状況を見て確認することができるのも大きなメリットと言えます。

不動産の価格や家賃相場など、運用に影響のある市場の動きも調べやすいと言えます。

煩わしさを一切プロの業者に任せ、不動産投資が実現できる仕組みなのです。

不動産投資と同様に、家賃などの収入から必要経費を差し引き、収益を分配するため、事業者が発行する運用報告書などの資料により、将来の不動産投資のステップアップにも勉強となる要素があります。

※参考:こんな不動産投資があった!「不動産小口化商品」の活用

 

不動産小口化商品には様々な形がある

少額で可能な不動産小口化商品ですが、メリットはそれだけではありません。

商品の仕組みが様々あり、あなたの運用目的に応じた商品を選ぶことも可能です。

例えば、比較的短期間で安定的に運用したい場合に適した「匿名組合型」や、相続や贈与税対策として活用も可能な「任意組合型」などがあります。

また、分配金や元本の安全性を高めた仕組みもあります。

※参考:不動産小口化商品の「匿名組合型」「任意組合型」どっちが良い?

 

少額でできる他の不動産投資商品との比較

少額でできる不動産投資については、不動産小口化商品の他にも次のような方法・商品があります。

J-REIT

J-REITは、日本語で不動産投資信託(不動産投資ファンド)とも呼ばれています。

「投資信託および投資法人に関する法律」という法律に基づき、投資家から集めたお金をもとに不動産投資を行い、その利益を投資家へ還元するという仕組みの金融商品です。

J-REITは上場しているため、証券取引所を通じて売買されています。

そのため、流動性が高く、株式と同様に市場で価格が変動します。

また、基本的に複数の物件が組み合わされているため「ポートフォリオ」されています。

対象となる不動産はマンションやアパートの他、ホテルやオフィス、倉庫などもあり、住居系、オフィス系、商業系、ホテル系、介護施設系など、用途を特定したものもありますが、投資家がその対象物件を決めることはできません。

つまり、運用はプロにお任せするため、投資家が物件を所有したり、維持管理する必要はありませんので、株式会社が発行する株式の不動産投資法人版のようなものと考えることができます。

ソーシャルレンディング(貸付型クラウドファンディング)

「ソーシャルレンディング」(貸付型クラウドファンディング)とは、簡単に言うと、投資家がインターネットを使ってクラウドファンディング運営会社を通じで事業者に貸付けし、利息や配当を受け取る仕組みです。

1万円程度の少額からで投資でき、不動産投資の形に比べて、運用期間が短く、高利回りを期待できる商品が多いようですが、金融庁でも注意を促しているように当然リスクもあります。

資金を貸した事業者が返済できなくなる貸し倒れリスクをはじめ、他の不動産投資と同様に、リスクの内容は会社や案件よって様々です。

高利回りだからという点ではなく、安心して運用を任せられる運営会社を選びましょう。

※参考:金融庁ホームページ 「ソーシャルレンディングへの投資にあたってご注意ください」

https://www.fsa.go.jp/ordinary/social-lending/index.html

「不動産小口化商品」と「J-REIT」「ソーシャルレンディング」との比較

「不動産小口化商品」と「J-REIT」「ソーシャルレンディング」の主な特徴を比較すると、次のようになります。

項目 不動産小口化商品 J-REIT ソーシャルレンディング
投資形態等 匿名組合型

任意組合型

賃貸型

投資証券の購入 貸付け型が一般的
流動性 ×

途中解約できないものが多い

運用方法 ○(プロにお任せ) ○(プロにお任せ) ○(プロにお任せ)
金額の目安 10万円~ 1万円程度~ 1万円程度~
利回りの目安 約3~5% 約3~5% 約3~10%

利回りについては市況により変動しますが、一般的にリスクが低いものは低く、リスクが高いものは高くなります。

但し、リスクが低くてもリスクがゼロではありませんので、「絶対安心」という事ではありません。

少額ではじめられる不動産投資の商品ですが、それぞれ特徴があります。

特に、不動産小口化商品は投資形態により節税効果が見込めるものや分配金・元本の安全性を高めた商品もあります。

リスクを加味し、あなたの投資目的に応じた商品選びと資産運用を心がけてください。

※参考:あなたの資産運用は?「投資信託」「J-REIT」「不動産小口化商品」の比較

 

まとめ

金融機関の融資を利用して行う不動産投資は、他の投資商品と異なり、自己資金以上の投資が実現できるため、大きなリターンも期待できる魅力的な投資方法の一つですが、その分リスクもあります。

不動産投資とは、投資ではなく事業です。

つまり、不動産事業(賃貸経営)をしなければならないという事です。

一方で、不動産小口化商品は、融資を受けて投資する商品ではありません。

また、賃貸経営をプロの事業者に委託し、元本の安全性を高めた商品が一般的です。

そのため、不動産投資をミドルリスク・ミドルリターンとするならば、不動産小口化商品はローリスク・ローリターンとも言えます。

あなたがこれから不動産投資をはじめようと考えているならば、不動産小口化商品から始めてみてはいかがでしょうか?

「将来への備え」は誰にとっても大切です。

不動産小口化商品は、数ある投資商品の中でも一考に値する商品と言えます。

※参考:13分でわかる不動産小口化商品のチェックポイント

\ SNSでシェアしよう! /

湘南不動産投資.com | 『スッと頭に入る』知って得する情報サイトの注目記事を受け取ろう

株式投資よりわかりやすい少額での不動産投資とは?

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

湘南不動産投資.com | 『スッと頭に入る』知って得する情報サイトの人気記事をお届けします。

  • 気に入ったらブックマーク! このエントリーをはてなブックマークに追加
  • フォローしよう!

ライター紹介 ライター一覧

maruyama_urban

この人が書いた記事  記事一覧

  • オーナーチェンジ物件に潜むトラブル・落とし穴とは?

  • プロが教える!物件の購入前に必ず行う現地調査4つのポイント

  • 知らないと損!不動産投資の融資(ローン)借り換えメリット・デメリットは?

  • 不動産投資の収支計画で知っておきたい専門用語と目安

関連記事

  • こんな不動産投資があった!「不動産小口化商品」の活用

  • 不動産小口化商品の「匿名組合型」「任意組合型」どっちが良い?

  • 100万円で大家さんになれる?

  • あなたの資産運用は?「投資信託」「J-REIT」「不動産小口化商品」の比較

  • 少額ではじめられる不動産投資!不動産小口化商品で相続対策!

  • 【法改正】地方の空き家や空き店舗への少額不動産投資が激化?