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業者だけではない!不動産投資で必要なパートナー「税理士」の選び方

 2019/06/19 取引業者の選定
この記事は約 8 分で読めます。 235 Views

不動産投資では、仲介会社(不動産会社)選びが重要なのはもちろんですが、確定申告手続きが依頼でき、賃貸経営を税務面から安全に・効率的に進めるためにも信頼できる税理士が不可欠です。

税理士は、不動産投資と不可分の関係にある税金の分野で、効果的な節税を図り収益を守るための相談先として大切な存在です。

今回は、不動産投資における税理士の役割や税理士に依頼するメリットや費用、不動産投資に強い税理士を見極めるポイントや税理士との上手な付き合い方について解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

 

1 不動産投資で税理士が活躍する場面・メリット

不動産投資で税理士が活躍するシーンはおもに次の4つが挙げられます。

・確定申告書・決算書作成業務

・日常の記帳業務(帳簿作成)

・節税などの相談業務

・相続税対策

1-1 確定申告書・決算書作成業務

確定申告は、年に1度前年の収入から必要経費を差し引いて求めた所得を申告する手続きで、決算書は主に法人の場合が企業収益・所得を明らかにする書類です。

賃貸経営では、出費の種類が多岐に渡るため、どれが必要経費として認められるのか、また、その計上方法はどうするのかなどについて、税理士が専門家の立場から判断してくれます。

申告書・決算書を税理士に作成してもらうと、効果的に節税を図ることができます。

※参考:不動産投資を行うと必要になる確定申告の基礎知識

1-2 日常の記帳業務

賃貸経営では、日常の記帳業務も重要です。特に青色申告の場合は、作成・保管しなければならない帳簿類が決められています。

賃貸経営以外に本業があるオーナーにとって記帳業務は大きな負担となるため、税理士に全て任せる方も多くいます。

1-3 節税などの相談業務

税理士のアドバイスがあると、日頃の賃貸経営で節税を効果的に図ることも可能になります。

法人化による不動産投資を考える際には、法人設立のタイミングやメリット・デメリットなどをはじめ、物件の修繕やリフォーム工事が発生した際などは、どの費用を必要経費として計上できるかについて、プロのアドバイスは非常に役に立ちます。

※参考:賃貸経営における「修繕費」と「資本的支出」の違いとは?

個人の不動産投資家が法人化すべき課税所得額は?

個人の不動産投資家が直面する問題は法人化で解決!法人化のメリット5選

1-4 相続対策

不動産は現金よりも相続財産としての評価額が低いため相続税の節税対策として有効ですが、具体的にどのような規模・内容・タイミングで行えばよいかについて、専門家以外の方だとそれほど詳しくありません。

遺産分割や相続税の納税対策も含めて考えなければ、相続対策にはなりません。

そこで、税理士に相談・アドバイスを受けながら対策を進めることで、効率的・効果的かつ安全に相続対策が図れます。

 

2 税理士に依頼するメリット

不動産関係の税制は、規定も細かく複雑です。

さらに日常の記帳業務や毎年の確定申告書作成業務は、トータルすると非常に多くの労力と時間を費やします。

しかし、これらの業務を税理士に依頼すれば、これまで費やしていた手間や時間を大幅に節約することができる上、専門家の知識・ノウハウを活用した節税が可能になります。

このほか、次のようなメリットもあります。

2-1 税務調査が入り難い

税や申告に詳しくない個人が確定申告を行うと、書類不足、計算・記入誤り、法規解釈・適用の誤り、税務署との考え方の違いなどにより、申告の不備を指摘され税務調査で追徴課税を受けてしまう可能性があります。

確定申告業務を税理士に任せれば、ミスや法規解釈誤りなどがないため、それらを理由とした税務調査も入り難いといえます。

2-2 融資の審査が有利になる

不動産投資では金融機関からの融資を受けて事業を行います。

融資の審査で決算書や申告書などを提出する際、税理士が作成した書類については金融機関から一定以上の信頼を置いてもらえます。

 

3 不動産投資を税理士に依頼する費用

税理士報酬は、おもに①売上高に応じた報酬、②作業量に応じた報酬の2つに分けられます。

3-1 売上高に応じた報酬

税理士報酬で一般的に採用されているのが、売上高に応じた報酬です。

この方式では、事業規模が小さく売上高が低い場合は報酬が安く、規模が大きく売上高が高くなるにつれ報酬も上がっていきます。

3-2 作業量に応じた報酬

必要となる作業量に応じた報酬をとる税理士の方もいます。

この場合は、作業項目を積み上げて見積書を作成し、依頼者が了解すれば委託契約を結ぶことになります。

このように税理士報酬を算出するには、大きく分けて上の2通りの方法がありますが、結果的にどちらも大差はありません。

事業の規模が大きくなり売上高(事業収入)が上がるにつれ、税理士の作業量も増えていくからです。

一般的な税理士報酬の相場は、以下が目安になります。

内容 報酬料
顧問料(訪問指導・アドバイス含む) 月額5,000円~3万円
確定申告書・決算書作成料(消費税申告含む) 月額顧問料の4~6月分
記帳代行料 月額5,000~3万円

 

4 不動産投資に強い税理士を探すポイント

税理士は税金の専門家ですが、自分の得意分野と得意でない分野があります。

法人を専門にしている方、相続・贈与分野が得意な方、飲食店関係に強い方など様々に得意分野が分かれているため、不動産投資の場合はその分野が得意の税理士に頼む必要があります。

不動産投資に強い税理士を探すポイントは次の通りです。

4-1 税理士の日常業務をチェックする

ネット上には税理士事務所や税理士の個人ブログやホームページなどが多く掲載されており、税理士の専門・得意分野なども紹介されているため、不動産投資や賃貸経営などに強いかどうかの参考になります。

また、税理士の日常業務などについて記載されているものもあるため、どのような業務を多く任されているのかの判断材料となります。

さらに、掲載されているコラムを読めば、依頼者の立場に立って熱心に担当してくれる税理士かの参考にもなるでしょう。

4-2 自ら不動産投資を行っている

税理士の中には、自分の能力を生かして不動産投資事業を行っている方もいます。

その場合、SNSやホームページなどに掲載されている情報や不動産投資関連のコラムを確認します。

コンテンツが充実していたり、多くの不動産投資家が抱える悩みを解決できる記事を提供していたりする場合は、より身近に感じられるでしょう。

このように自ら不動産投資を行っている税理士は、節税対策に関する豊富な情報が期待できるため、適任です。

但し、不動産投資は人それぞれの目的がありますので、あなたと同じ目的で不動産投資を行っている税理士の情報を参考にしましょう。

目的が異なれば、考え方も異なりますので注意が必要です。

4-3 業者からの紹介

物件を購入する不動産業者から税理士を紹介してもらうのが、一番簡単です。

一般的に、税務相談などにも対応している不動産業者は、不動産投資や節税対策などに詳しい税理士と取引していますので、あなたの不動産投資目的に合う税理士を紹介してもらいましょう。

 

5 税理士との上手な付き合い方

税理士に依頼する際は、次の3つの方法を参考にすると、賃貸経営で上手に活用することができます。

5-1 完全分業体制にする

賃貸経営でオーナーが行う分野と税理士に任せる分野を明確に分け、分業体制にする方法です。

この方法では、税理士に任せる分野は申告や記帳など税金や経理に関する専門分野とし、オーナーは物件探しや建物の維持管理・リフォーム、入居管理などを行います。

オーナーが得意でない専門的な分野を完全に任せる方式のため(チェックは行います)、区分けがわかりやすく、トラブルも少ないといえます。

5-2 一部の必要な業務だけ依頼する

税金面も含めた賃貸経営全般についてオーナーが自ら行いますが、どうしてもわからない部分や不安な箇所に限定して相談に乗ってもらう方法です。

顧問料を払い続けるのに比べて単発の相談料で済むため、コスト的に安くなります。

5-3 アドバイスを受けながら専門知識を身につけていく

一部の専門的な業務は税理士に担当してもらいますが、オーナー自身が専門分野の知識やノウハウについて教えてもらいながら覚えていく方法です。

将来的に税理士に頼まずに申告や記帳ができるようになることを目指します。

ただし、時間がかかる場合もあるため、確定申告時期などの繁忙期にはアドバイスを受けるのが難しい時期もあります。

教えるのが上手・下手という税理士個人の資質に左右される面もあるでしょう。

 

6 まとめ

不動産投資には税金の支払いが付きものですが、対策をなにも講じない場合と、プロのアドバイスを受けながら節税対策をした場合では、納める税金の額が大きく違ってきます。

一般的には不動産のオーナーでありながら税金や節税対策に精通されている方は、それほど多くないため、税務の専門家である税理士の知識や節税ノウハウを上手に活用すれば、支払う税理士費用以上に大きな効果が期待できます。

不動産投資で税務・経理面の作業で苦労されている方や効果的な節税を行いたい方は、税理士の活用をぜひ検討してみてください。

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