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横浜・川崎だけじゃない!神奈川の不動産投資で魅力的なエリアを紹介!

 2019/03/27 物件の選び方
この記事は約 12 分で読めます。 313 Views

神奈川県の物件を選んで不動産投資を行う場合、真っ先に思い浮かぶのは人口が集積している横浜・川崎ですが、都内と比べても魅力的なエリアが他にもあります。

2019年1月31日付 日本経済新聞には、東京に次いで神奈川県への人気が伺える記事が掲載されました。

“総務省が31日発表した住民基本台帳に基づく2018年の人口移動報告によると、神奈川県は外国人を含む転入超過数が2万3483人だった。日本人のみの転入超過数は1万8866人。前年比で5711人、4割以上増え、2年連続で前の年を上回った。”

“県内への転入者は2%増の21万2423人、転出者は0.6%減の19万3557人だった。いずれも東京都に次いで2番目に多かった。”

日本経済新聞 (2019年1月31日) 

同記事の神奈川県内 市町村別の転入超過数(人)によると、

1位 横浜市

2位 川崎市

3位 藤沢市

4位 茅ヶ崎市

5位 海老名市

6位 鎌倉市

となっており、横浜・川崎以外にも人口が増加しているエリアがあるのです。

今回は神奈川の魅力と、横浜・川崎以外で魅力的なおすすめエリアを紹介していきますので、ぜひご参考ください。

神奈川で不動産投資をする4つのメリット

900万人以上が暮らす神奈川は、都道府県別の人口ランキングでは東京に次いで2位に位置します。

少子高齢化や東京一極集中の社会的な背景から、ほとんどの県で人口が減りつつある中、神奈川は人口増加を維持する数少ない県のひとつです。

①全国2位の人口数

神奈川県が実施している人口統計調査によると、平成30年1月1日現在の神奈川県の人口は916万3,279人で、前年同期より1万5,879人の増加(0.17%増)となっています。

地方の過疎化や少子高齢化が進行する今後の不動産投資は、人口が増加または現状維持できるエリアが候補となってくるため、神奈川はポジティブな期待ができるエリアと言えるでしょう。

もちろん、県内全域で人口が増加しているわけではないのでエリアの選定も重要になります(詳細は「神奈川でのおすすめエリア」で詳述)。

②地価が安く節税効果が高い

神奈川の大きな魅力は、東京隣接エリアでありながら都内に比べて地価が安いことです。

国土交通省が公表している「住宅地の都道府県別価格指数」(都道府県地価調査)によると、神奈川県の平均地価は東京都を100とした場合、54.2とおよそ半額程度となっています。

あくまで平均値のため県内で多少差はありますが、都内に比べると土地購入の金銭的な負担が軽いことは大きなメリットです。

一方、建築費を見ると坪単価で東京66.1万円に比べて神奈川62.8万円と大きな差はありません(木造賃貸アパートの場合。「建築着工統計調査」より算出)。

建築費が東京と変わらず地価が安いということは、投資用物件の資産価値で建物部分の比率を高める効果があり、建物の減価償却費を経費計上することによる所得税の圧縮効果を見込むことができるため、節税に利用できる点が大きな魅力となっています。

③東京隣接でアクセス良好

神奈川は公共交通機関が発達しており、東海道新幹線や東海道本線をはじめ小田急線などのJRや私鉄の鉄道網が張り巡らされています。

そのため県の西部地域でも東京丸の内や新宿に出勤することができるなど、県内のほとんどのエリアが東京への通勤可能圏内です。

また、圏央道も開通し、東名高速道路をはじめとする道路網により車でのアクセスも便利です。

④観光スポット・リゾート地が豊富

江の島や鎌倉をはじめ若者に人気がある湘南エリアや三浦半島、そして西部方面の一大観光拠点である箱根・小田原、そして雄大な自然を満喫できる大山をはじめとする丹沢山系など、県内にはリゾートエリアや観光スポットが目白押しです。

また、港町でもある横浜は、異国情緒溢れるお洒落な街としての評価が定着しています。

食事や買物、その他の公共・娯楽施設が豊富に揃っており、県内在住者はわざわざ東京まで行かなくても十分に用を足すことができます。

鎌倉、箱根、横浜、江ノ島(藤沢)は外国人観光客が多いのも特徴です。

神奈川でのおすすめエリア

次に横浜・川崎以外で不動産投資におすすめしたいエリアの特徴をご紹介します。

①お洒落なリゾートライフが楽しめる「湘南エリア」

相模湾に隣接する「湘南エリア」は横浜と並んで人気が高いエリアです。

多くのメディアや雑誌でも特集され、海のイメージが強い湘南エリアですが、かつては東海道五十三次の宿場や歴史上の人物や著名人たちも邸宅を構え、別荘地としても栄えた地域があります。

現在は、鎌倉や大磯のような歴史や文化を感じるエリア、茅ヶ崎・藤沢・江ノ島などのビーチリゾートを連想するエリアなど、温暖な気候で風光明媚な景観により、良質な住宅地が形成されています。

生活の利便性だけではなく、海や自然とも調和したライフスタイルに応じて「暮らしの場」が選べることも湘南エリアの魅力の一つです。

中でも人口が増加している藤沢市、鎌倉市、茅ケ崎市などはおすすめです。

・ 藤沢の魅力

江の島観光の入り口にあたる藤沢市は、人口が増えている市として有名で、平成29年の1年間で人口が2,050人増加していますが、このうち人口移動による社会増が2,165人(自然減が115人)となっています。

街が発展を続けて住みやすくなり、そこで暮らしたいと考える人が多いことを表しています。

さらに学研パブリッシング調査による「主婦が幸せに暮らせる街ランキング」では第1位に輝いています。

近年は、東京を脱出して郊外で自然に囲まれた自分らしい生き方を好む方が増えています。

海やマリンレジャーが手近にあり、観光都市鎌倉に隣接し、さらに学校などの教育環境や文化度に優れ、かつショッピングセンターや病院などの生活環境も整っているのも若い夫婦や主婦に人気がある理由です。

個別の地域をみてみると、それぞれ特徴(まちの表情)があります。

例えば、鵠沼エリアは別荘地としても栄え、著名人たちも邸宅を構えた歴史や文化を感じるエリアです。

辻堂エリアには「テラスモール」「湘南T-SITE」をはじめ、湘南地域最大のショッピングモールや複合施設が辻堂周辺に集まっており、「かながわの公園50選」の1つ、辻堂海浜公園は「みんなが楽しめる公園」としてイベントも頻繁に開催されています。

藤沢市の平成30年基準地価平均をみると、1坪あたり82万1,542円と、その人気を反映して県内ではやや高めですが、東京、横浜、川崎あたりと比べると、比較的安いといえます。

・ 茅ヶ崎の魅力

マリンスポーツが盛んな事で有名な茅ヶ崎は、沿岸エリアから茅ヶ崎駅周辺までは平坦な地形が続き、 自転車の街 とも言われています。

また、サザンオールスターズや加山雄三などをはじめ著名人が愛した場所としても有名で、数多くの映画や歌にも登場し、主な通りには「鉄砲通り・サザン通り・ラチエン通り・一中通り・雄三通り」などの名前があります。

出勤前にサーフボードを積んだ自転車で海に出かける暮らしも日常的に行われており、海辺のローカルな雰囲気が漂うエリアには湘南らしさを求める住民も多いことから、駅からサザンビーチにかけてオシャレでローカルなカフェやレストラン、輸入物雑貨がならぶお店などが点在しています。

茅ヶ崎市の平成30年基準地価平均をみると、1坪あたり66万1,905円と藤沢よりも安いのですが、駅周辺から南側および辻堂周辺のエリアは1坪あたり75万円~78万円となっています。

・ 鎌倉の魅力

鎌倉は、従来から歴史的な建築物を有する古都として人気を博してきましたが、最近では外国人観光客からも注目を集めています。

基準地価平均は、藤沢市よりも若干高く、1坪あたり90万8,033円となっています。

別荘地としての人気もあり、街の周辺には高級邸宅がみられる独特の格式を感じさせる雰囲気が魅力です。

このように観光・レジャースポットとして人気が高い湘南エリアでは、湘南らしいライフスタイルに憧れを持つ入居者ニーズも多いことから、単に駅近や住宅設備のグレードという点だけではなく、入居者の暮らし方に見合う立地や建物であることもポイントの一つです。

そのため、入居者のライフスタイルに合わせたコンセプトをもつ賃貸物件が差別化となります。

また、従来型の住居専用賃貸マンション・アパート投資のみに限定せず、民泊・貸別荘や貸店舗など幅広いジャンルをターゲットにした戦略を立てることができます。

その場合には、現地の事情に詳しい不動産業者のアドバイスで目ぼしいエリアの立地環境が住居専用に適しているか、それとも別荘や店舗として将来性があるかを見極めた上で、物件探しを始めるのが良いでしょう。

②都会と田舎が共存する「中央エリア」

戦前、農業地帯だった大和市、座間市、海老名市、厚木市などの中央エリアは、戦後の高度経済成長期に宅地開発が始まり、近年は近代的な店舗や住宅と昔ながらの農家が共存する街へと発展を遂げました。

鉄道は小田急小田原線や江ノ島線、相鉄線、JR相模線などが乗り入れ、東名高速道路のインターチェンジも近くにあるなど交通の便が良いのが特徴です。

ほかにも大型のショッピングセンターや病院、学校、公園など住むために必要な施設・環境が揃っており、幹線道路から外れた住宅地には閑静な雰囲気も漂います。

休日には、湘南の海や丹沢山系に比較的容易に出かけることができ、自然に囲まれた週末を過ごすことができます。

神奈川県の「中央エリア」のメリットをまとめてみました。

①交通の便が良く、東京や横浜への完全な通勤圏内である

②住環境が優れている

③都会と田舎が調和した独特の雰囲気を持っている

④地価が高くない

⑤身近に海や山などのレジャースポットがある

中でも近年開発が進み、人口が増加している海老名に注目してみました。

・ 海老名の魅力

中央エリアで特に期待したいエリアとして海老名市があります。

海老名駅には小田急線、相鉄線、JR相模線の3線が乗り入れており、県央の主要駅の一つに数えられます。

近年の海老名駅周辺開発により、大型商業施設「ビナウォーク」、海老名中央公園、「ららぽーと海老名」西口中心広場、ブロムナードが誕生し、現在も大型開発が進められており、商業施設や高層マンションなどが新たに立ち並ぶ予定で、さらなる発展が期待されています。

このおかげで住まいとしてのニーズも高まり、賃貸需要も見込めます。

海老名市の平成30年基準地価平均をみると、1坪あたり49万7,796円と安いのですが、海老名駅周辺の平均は1坪あたり80万円近くになっており、駅近の開発されたエリアでは250万円以上にもなっています。

③一大観光スポットの「箱根・小田原エリア」

箱根・小田原エリアは、国内でも有数の一大観光拠点です。定年退職後に自然に囲まれたリゾート地でのんびりと暮らしたい高齢者層や、働きながらもプライベートの時間を大切にしつつ観光地や自然の中で生活したいという若年夫婦層に向いています。

都心から距離はありますが、新幹線通勤する方も少なくありません。

ただし、40~50代の家族持ちの方は、子供の教育やマイホームのローンなどの関係で、生活の拠点を移すのは少し難しいかもしれません。

「箱根・小田原エリア」では、高齢者層または比較的若い方を入居ターゲットとした区分所有マンションを賃貸として活用する方法があります。

定年退職後に自然に囲まれたリゾート地でのんびりと暮らしたい高齢者の方でも、知らない土地にいきなり物件を購入して移り住むのには躊躇する方が多いため、手始めとして賃貸からスタートするのを手助けするのが良いでしょう。

また、小田原市内では駅周辺に都市銀行・証券会社をはじめとする金融機関の各支店があります。

転勤による賃貸ニーズも高いのですが、入居者ニーズに見合う物件はあまり多くないため、駅周辺での不動産投資はチャンスです。

箱根仙石原エリア(箱根登山鉄道箱根湯本駅)では、新しい物件は比較的少ないようですが、築30年前後のマンションは安く購入できます。

1LDKで300万円台、3LDKなら1,000万円程度で購入できます。

このような物件を手頃な価格で取得すれば、初めの投資額を抑えられる分ある程度の利回りが期待できます。

一流の観光地に建っているということ自体が付加価値になるため、一定の需要や家賃水準は確保できるでしょう。

また、ホテルや旅館に勤務する従業員向けの賃貸ニーズがあり、需要に対して供給が少なく、高稼働での入居率を保っている物件もあります。

しかし、供給過剰状況になると特定の入居者をターゲットとしているため、たちまち苦戦することになります。

リスクを加味して利回りの良い物件を運用する必要があり、ベテラン向きと言えます。

注意点(デメリット)

横浜・川崎以外にも神奈川で不動産投資を行う場合に魅力的なエリアをご紹介しましたが、注意すべきポイントもあります。

①塩害に注意

湘南エリアなどの海に近い物件は塩害対策が必要です。

例えば鉄部などが錆びやすくなるなど、修繕費が多く必要となりますので注意が必要です。

立地的に避けられないデメリットではありますが、対策を講じた建物でなければ建物の劣化が早くなってしまいますので、物件選びの際には対策の有無について確認しましょう。

②郊外と比べ利回りは低い

地価の変動も小さく安定的と言えるため、資産価値の維持という点では魅力がありますが、一方で郊外と比べると土地の価格は高いため、利回りは郊外ほど高くはありません。とはいえ、東京都内に比べれば土地価格は低いので利回りは高まります。

③地価下落、空室率の高い地域に注意

全ての地域が賃貸経営に魅力的な訳ではありません。

残念ながら地価の下落が進み、空室率の上昇などが顕著に表れている場所もあるため、立地選びは市町村単位ではなく、地域レベルまで細分化して見極めをする必要があります。

まとめ

これまでの不動産投資では都心に素早く出られることが最優先事項とされてきました。

しかし、これからの時代は定年退職後や日々の仕事から解放されるアフター5・週末などは都心を脱出して自然の中で豊かな生活をしたいと考える方がますます増えるでしょう。

別荘需要での賃貸ニーズや、働き方改革・在宅ワークなどの影響もあり、自分自身のライフスタイルに合わせた暮らしの場を求め、都心から郊外へ移住する方も増えています。

神奈川は都心の通勤圏内に位置しながらも、日本有数の観光・レジャースポットや、海・山などの自然に囲まれ、文化水準も高いという非常に贅沢な環境を持っていることにあらためて気づきます。

「通勤できて自分のライフスタイルにあった暮らしをしてみたい」という願いをかなえる場所が神奈川にはあるのです。

住宅地として人気のあるエリアは、湘南らしい暮らしができる場でもあり、賃貸ニーズも高いエリアが存在します。

よって、利便性だけではなく入居者のライフスタイルにあった物件を提供することが、湘南エリアでの不動産投資を成功させるための差別化になります。

県外在住で土地勘があまりない方が不動産投資を始める場合、情報収集が大切になります。

都内にはない魅力的な物件での不動産投資を実現するためには、地元に精通した不動産会社を訪ねることからはじめてみてはいかがでしょうか。

※都心と地方、不動産投資で選ぶ物件は?都心を選んだあなたは要注意!

※平成30年度の基準価格は、「土地価格相場が分かる土地代データ」を参考にしてください。

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