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空室でお困りのオーナー様必見!たった一つの方法で満室に?

 2018/02/02 取引業者の選定
この記事は約 7 分で読めます。 237 Views

住む家のない時代は終わり、世帯よりも住宅の数が多い状況となってからも、賃貸住宅は建設され続けてきました。

更に、相続税改正による節税対策として、多くの賃貸住宅が供給されたことや、少子高齢化に伴う人口減少などにより、「空室の大量発生」が問題視されています。

アパートやマンションなどの賃貸物件を所有するオーナー様にとっては、家賃の下落や空室の発生により、今後も厳しい状況になると予測されます。

賃貸物件の立地によっては、すでに家賃の下落や空室でお困りのオーナー様もいるのではないでしょうか?

但し、賃貸住宅すべてが一律で家賃が下落し、空室が発生している訳ではありません。

このような時代でも、満室物件・空室待ちの物件もある一方で、ほとんど入居者が入っていない物件もあります。

なぜ、そのような差が生まれるのでしょうか?

その答えは、入居者募集を担う管理会社の差です。

管理会社を変更したら、ずっと空室だった部屋が数カ月で満室になったということは、よくある話です。

空室でお困りのオーナー様は、あれこれ考える前に、まずは管理会社の変更を検討してみてはいかがでしょうか?

 

なぜ、管理会社変更が有効なのか?

あなたが部屋探しをする場合を想像してみて下さい。

まずは、webで下調べをするのではないでしょうか?

同様に、入居希望者の大半は、まずwebで事前に部屋探しをした後、物件を取り扱う店舗へ問い合わせや訪問をするのです。

以前は、複数の店舗を回って気に入った物件を探すという動きでしたが、今は違います。

㈱リクルート住まいカンパニーの「2016年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査 (首都圏版)」を見ると、部屋探しの際の訪問店舗数は1店舗という方が48.6%で一番多いのです。

更に、訪問店舗数が0という方も1割弱存在します。

まさに、部屋探しの事前調べはwebで行っているため、店舗訪問による物件探しをしない時代と言えます。

そのため、事務所のガラス窓や壁に物件のチラシを張り付けて入居者募集をしている昔ながらのやり方では、部屋探しをしている方の目に触れる機会が極めて低いのです。

今は、web全盛期です。

お部屋のイメージも多くの写真や動画、パノラマやカメラ映像などにより、現地に行くことなく確認できる時代です。

いかにして入居希望者の目に触れるか・興味を持ってもらえるか、部屋を「貸してあげる」から「借りていただく」サービスの時代なのです。

参考:㈱リクルート住まいカンパニー

「2016年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査 (首都圏版)」

www.recruit-sumai.co.jp/data/upload/chintai_cyuosa_20170915.pdf

 

管理会社も競争の時代へ

入居者を紹介することで得られる仲介料が業者の収入となるため、入居者確保ができなければ業者も存続できません。

昔ながらのやり方を行っている業者に入居者募集を頼んでも、物件が入居希望者の目に触れることが少なければ、入居者確保が極めて困難になります。

すると、入居者募集力のある業者には物件が集まり、そうでない業者には入居者募集を頼まなくなりますよね。

このように、管理会社も入居者募集力の競争が発生し、いずれは淘汰の時代がやってくるでしょう。

賃貸経営を成功させるために大切なことは、たった一つです。

入居者募集力のある管理会社に依頼することです。

 

入居募集力のある管理会社を探す方法

お部屋探しのポータルサイト(スーモ・ホームズ・アットホームなど)で、あなたが所有する物件のエリアに掲載されている競合物件を調べ、どの会社が取り扱っているか調べてみます。

同じ物件を複数掲載している会社は予算をかけて入居者募集していることとなり、入居者募集に力を入れている会社だということを判断することができます。

そのような会社は、自社専用のポータルサイトを持っている可能性も高いので、あなたの物件があるエリアの類似物件をどれだけ取り扱っているか確認することができます。

つまり、入居者募集力が高いため、取り扱い物件が多く集まっています。

また、入居率が高い管理会社を選ぶことが大切です。

ただし、入居率99%と言っている会社の大半は、その会社独自の計算方法で入居率を算出している可能性もあります。

例えば、「3月末時点などの1年間で1番入居率の高い数値」を掲載するなどがあげられます。

あなたの所有する物件のエリアで、その会社が取り扱っている類似物件での年間平均入居率をヒアリングするなど、念のための確認が必要です。

そして、入居者募集を行っている会社が建物管理を行っていない場合もあります。

どこの会社が建物管理を行っているか?を確認することが必要です。

その地域で一番物件を取り扱っている会社が入居者募集のみ取り扱っているのであれば、建物管理はどの会社が一番優れているかヒアリングすれば良いのです。

そのような管理会社は、プロパティマネジメント会社といって、あなたのパートナーとして所有する賃貸物件の収益や資産価値の最大化をめざしてくれる会社と言えます。

大手企業に限らず、エリアに特化した戦略を持つ地元企業があり、そのエリアでは№1の管理会社が存在します。

あなたの所有する物件が、そのような力のある地元企業のエリアであれば、大手企業に建物管理を依頼していても苦戦します。

空室を埋めるためにどのような方策を考えているか、条件含めヒアリングしてみましょう。

というよりは、優れた会社は管理変更の相談をすれば、こちらから質問しなくとも様々な提案をしてくれます。

確認事項をまとめると、

  • 入居者募集に力を入れている会社かどうか、広告量などから判断
  • 入居率の良い会社を選定
  • 空室対策の提案を受ける

そして、

  • 入居者ターゲットはどのように考えているか?
  • 入居者募集の方法は?
  • 空室を埋めることができない場合、どのような方法があるか?

などをヒアリングしてみましょう。

しっかりと話を聞き、その地域で力のある会社が複数あるならば、数社比較検討し、一番頑張ってくれそうな会社にお願いすることをお勧めします。

 

競合物件との差別化と圧倒的な入居者募集力

次に、もうワンランクレベルアップして、意地悪なヒアリングをしてみましょう。

  • 競合物件との差別化戦略はどのように考えているか?
  • 競合物件と比較し、条件が劣る物件について、どのように考えているか?

競合物件と比較し、あなたの物件が「駅から遠い・設備が古い」など、一般的に条件が悪い物件の場合を想定します。

その競合物件よりも、「空室をなくすためには?」「同じ家賃、または高くするには?」です。

立地は変更できないので、「競合物件よりも設備をグレードアップして下さい」と言われるか、「家賃を安くして下さい」が大半の答えでしょう。

しかし、その管理会社の取り扱う物件に入居したいと思う入居希望者を確保しているとしたら、違う答えが返ってきます。

例えば、管理会社独自の様々な入居者サービスを展開しているところがあります。

  • カフェや食事サービス
  • 送迎
  • 提携店での特典サービス
  • コミュニティ活動、イベント招待

などにより、競合物件ではなく、その管理会社が取り扱う物件に暮らしたいという入居希望者を確保しているのです。

よって、競合物件よりも「競合物件よりも設備をグレードアップして下さい」や「家賃を安くして下さい」ではなく、このようなサービスが受けられるように、ちょっと違う提案が考えられるのです。

リノベーションの提案も想定されます。

単に建物を新しく・グレードアップするのではなく、物件のエリアにふさわしいコンセプトなどにより、物件価値を高める提案を採用しましょう。

参考:リフォームとリノベーションの違いを正しく理解しよう

 

まとめ

空室でお困りのオーナー様は、あなたの物件のあるエリアで、一番入居者募集力のある管理会社に変更することをお勧めします。

世帯数よりも住宅の数が多い時代なので、入居者確保は競争の時代です。

つまり、入居者確保の力がなければ、空室は埋まらない時代なのです。

管理会社は、自分が管理している空室物件を最初に埋めていくことから、入居者募集力のない管理会社との差は明らかです。

つまり、同一エリアでも満室物件と空室物件の差が生まれるのです。

言い換えれば、「家賃を下げる」や「設備を新しく」しても、管理会社の入居者募集力がなければ、空室は埋まらないのです。

いずれはご自身で自主管理を目指す場合にも、この点に注意し、物件のあるエリアで入居者募集力のある会社とのコネクションを強くしておくことが大切です。

 

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