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築古物件のリスクを低減!中古再生物件のメリット・デメリットとは?

物件の選び方
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不動産投資の中で価格の安い中古物件を購入して運用するという手法は、利回りや節税効果の視点からも人気ジャンルの一つとなっています。一方、中古物件を買い取り、修繕やリノベーション工事を行って再販する不動産会社から購入する方法もあります。このような「中古再生物件」は、築古物件を購入する場合と比べて、さまざまメリットとデメリットがあります。

そこで今回は中古再生物件を用いた不動産投資の特徴やメリットとデメリットについて、詳しく解説していきます。築古物件の購入を検討中の方、リノベーション物件の取得に関心のある方はぜひ参考にしてみてください。

 

中古再生物件とは

「中古再生物件」とは、不動産会社が中古物件をオーナーから買い取って修繕やリノベーションし、再販される物件のことです。仲介物件とは異なり、売主は個人ではなく不動産会社なので、購入時の仲介手数料は不要になります。

中古再生物件は設備を含めて建物をメンテナンスするため、居住性が向上し、賃料単価も上昇する傾向があります。基本的に物件価値が高まるので、賃借人もつきやすくなります。また、必要とする修繕工事を効率的に行い、その費用を最低限に抑えることで収益性も向上しやすいのが特徴です。

一方、不動産会社の立場から見ると、個人が築古物件を修繕あるいはリフォームする場合と比べて複数の物件を手がけるスケールメリットがあります。つまり、同じような改修工事などを複数発注することで、工事費コストを抑えることができます。

 

中古再生物件の5つのメリット

中古再生物件を購入するとどのようなメリットがあるのかを詳しく見ていきます。

①築古物件のリスクを軽減できる

②修繕に関する手間がかからない

③減価償却が有利

④出口戦略を立てやすい

⑤購入と運用の資金計画を立てやすい

築古物件のリスクを軽減できる

中古再生物件は、通常の築古物件を購入する際に付随するリスクを軽減することが可能です。

例えば、築古物件を購入する際、家賃を滞納している賃借人が住んでいる場合があります。オーナーチェンジでは、未払い家賃の債権は新しい所有者には承継されず、元のオーナーと借主との未払い家賃における債権債務関係は継続することになるものの、家賃滞納する賃借人は以降も滞納を続ける可能性が高いでしょう。

一方、不動産会社が保有する中古再生物件の場合には、賃借人がいればそういった情報をきちんと開示してくれます。

また、個人が所有していた築古物件と比較すると、不動産会社が売り出す中古再生物件は、適切な修繕が施されているのもメリットに挙げられます。

築古物件は躯体も設備も老朽化し、その修繕をいかに行うかによって、購入後の収益性も大きく左右されます。築古物件を購入した不動産会社は必要があれば大規模修繕を行い、収益性を高めるよう処置を施します。少なくとも外壁塗装と防水加工をきちんと行い、劣化を軽減することで長く収益が得られるようにしています。

築古物件を安く購入して自身で修繕するよりも、不動産会社が補修した中古再生物件を購入したほうが、将来的に多くの収益を得る可能性もあります。

修繕に関する手間がかからない

不動産投資をする投資家の多くが、物件再生に関するノウハウを持ち合わせているわけではありません。そのため、築古物件を運用するためにはさまざま手間をかけることになります。

一方、不動産会社が販売する中古再生物件を購入すると、価格はそれなりに高いものの、修繕に関する手間を省くことができます。築古物件はその劣化具合に応じて、複数の業者と連携を取る形で修繕計画を立てる必要があります。現状確認を行い、水道やガスなどのインフラに問題がないか、雨漏りの箇所はないかなどを把握するなどの手間や費用がかかります。

修繕が必要な箇所が見つかれば、その工事のための計画を立てなければなりません。たとえば給湯器の入れ替えは水道管の補修工事があるか否かによって作業日が限定される可能性があります。防水加工や外壁塗装なども、複数の業者で足場を共有するなどの打ち合わせが必要になる場合もありますが、中古再生物件を購入するのであれば、そのような手間は不要です。

減価償却が有利

中古再生物件は築年数が経過しているので、減価償却の耐用年数が短くなっています。しかし、リフォームあるいはリノベーションにより建物の価値を高めることにより、短期間で多くの減価償却費を計上できるというメリットがあります。

不動産会社が築古物件を購入し、再販のためにリノベーションした場合には、その費用は資本的支出となります。つまり資産の一部とみなされるので減価償却の対象となります。

給与所得が高い人やすでに不動産投資によって家賃収入による所得を得ている場合、節税効果を期待することができます。

出口戦略を立てやすい

単なる築古物件は老朽化により居住性が低下し、賃貸需要も低下しやすくなります。収益性を向上させるために修繕工事をしようとしても、その費用をきちんと回収できるのかどうか、物件を購入した時点では的確に判断するのは簡単ではありません。出口戦略も立てにくく、売却による利益が出るのかどうかも不透明です。

一方、中古再生物件であれば、購入する時点で賃貸利回りはある程度把握できるので、転売できる可能性はあるのか、あるとすればどの程度で売却できるのかについて目処がつきます。中古再生物件はそのまま保有するにしても転売するにしても、出口戦略が立てやすいのがメリットです。

購入と運用の資金計画を立てやすい

築古物件を購入する場合、その修繕やリフォームの計画や実行は物件購入後になります。その費用がどの程度かかるのか、期間はどのくらい要するのかは事前に把握するのは難しいため、物件運用における資金計画を前もって正確に立てるのは難しいのが実情です。

これに対して中古再生物件は必要となる資金が明確です。購入後の修繕が不要となる物件を購入すれば、想定外の出費が生じることも少なくなります。

 

中古再生物件の3つのデメリット

続いて、中古再生物件を購入・運用する際のデメリットは以下の通りです。

①不動産事業者のコスト・利益が上乗せされて購入価格が高くなる

②短期的には利回りが下がる

③新築と比べると長期融資が難しい場合がある

不動産事業者のコスト・利益が上乗せされて購入価格が高くなる

中古再生物件の価格には、物件取得時の費用(登記費用・不動産取得税など)をはじめ、販売する不動産会社の経費や利益が上乗せされているため、築古物件よりも購入金額が高くなるのがデメリットです。

もちろん、修繕に関する費用は築古物件を購入してもかかるため、不動産会社の利益などは手間賃・安心料・手数料の代わりと考えることもできます。また建物価値を高めることで、融資を受けやすくなる点はメリットにつながります。

それでも購入金額が高くなる点は、コストをできる限り抑えたいという人にとってはデメリットとなるでしょう。

短期的には利回りが下がる

購入金額が高くなれば利回りは低下します。中古再生物件は物件価値を高めるので、長期的に見れば賃貸利回りは築古物件よりも高まりますが、短期的にみれば修繕工事の費用や不動産会社の利益分だけ利回りは低下します。

築古物件を格安で購入し、自身で修繕して転売する経験や知識を持っている人にとっては、中古再生物件を取得するメリットはあまりない場合もあります。しかし、初めて不動産投資を始める人や、そこまでの経験とスキルを持っていない場合、手間をかけたくない人などには、若干の利回り低下は必要経費として考えておくといいでしょう。

新築と比べると長期融資が難しい場合がある

中古再生物件は築年数が古いことから、新築物件と比べて金融機関からの融資期間も短くなります。その分、月々の返済金額も高くなるデメリットがあります。

金融機関の融資期間は基本的に建物の耐用年数を参考にしています。法定耐用年数は木造が22年、鉄筋コンクリートで47年です。そこから築年数を引いた年数が、融資期間の目安となります。

ただし、融資期間は物件の収益性を加味して決められるケースもあります。修繕工事を行い賃借人がつきやすい物件であれば、利回りもそれなりに確保できます。収益性の高い中古再生物件であれば、耐用年数以上の融資期間となる可能性もあります。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。中古再生物件は不動産投資の初心者にとってはメリットの多い物件であることがわかります。修繕計画を策定する手間などが不要で、出口戦略を立てやすい点が中古再生物件の大きな魅力です。効率的に築古物件を修繕し運用するスキームを持っていない人や、これから中古物件での運用を考える人におすすめなので、ぜひ検討してみてください。

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