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融資の審査が厳しい今だからこそ不動産投資で安定収入!

 2017/05/19 融資(ローン)
この記事は約 15 分で読めます。 1,533 Views
融資の審査が厳しい今だからこそ不動産投資で安定収入!

アパートローンをはじめとする不動産向け融資がバブル期を上回り、過去最高を記録する過熱ぶりに警戒し、不動産投資の融資が厳しくなっているとも言われています。

実際に融資条件が昨年よりも厳しいように思います。

併せて不動産価格が高騰している状況では、「今は買い時ではない」と思われていませんか?

本当に今から不動産投資をはじめるのは遅いのでしょうか?

そんなことはありません。

不動産投資の「買い時」とは、あなた自身が不動産を購入できる状況にあるときが「買い時」です。

そして、早めにスタートすることが理想です。

その理由については、「投資物件は今、売り時?それとも買い時?不動産投資のタイミングは?」を参考にしてください。

そうは言っても、「買いたくても融資がつかないのであれば買えないのでは?」と思っていませんか?

しかし、実際には審査が厳しいと言われている今でも融資を利用した不動産投資を実現されている方は多くいます。

つまり、「融資が厳しくなった」とは、融資をしないという事ではありません。

「厳しくなった=正しい評価をして融資する」ということではないでしょうか?

今回は、融資が厳しくなったと言われている背景と融資を受けるポイントをまとめました。

 

不動産投資の融資に関連する最近の記事から推測

平成26年12月14日の日本経済新聞に、「アパート融資 過熱警戒 金融庁、節税効果など調査 空室リスクに警鐘」という見出しの記事がありました。

相続税の節税目的でアパート経営に乗り出すケースが増えている。部屋の借り手が見つかれば問題ないが、首都圏や人口減の地方で空室が増える兆しが浮かんできた。地方銀行などによる関連ローンの残高も急増していることから、金融庁は融資の過熱感を懸念。節税効果が薄まり、アパート経営者の負担が増える恐れもあるため、近く金融機関を通じた実態調査に入る。

アパートローン急増の背景には2015年の税制改正で相続税の課税対象が広がったことがある。相続財産から控除できる金額が縮小。これまで相続税を納める必要がなかった人も対象になる見込みで、税金を安くするために借金をしてアパート経営に乗り出す人が増えている。

金融庁は地方銀行105行を対象とし、特にアパートローンを伸ばす銀行などを抽出して年明けにも実施する。お金を借りる側に不利益な条件になっていないか調べる。

金融庁は金融機関に節税効果をうたった事業者らの提案書を提出させて、1件ごとに節税につながるかどうかを点検する。実際に相続が発生するときに、アパートの資産価値がローン残高を上回っているような場合など、納税額が増えて結局は節税につながらないケースも出てくるとみて警戒を強めている。

アパート経営では、一般的に建設請負業者が一定期間の家賃収入を保証する契約になっている。ただ空室率に応じて2年ごとに保証額を切り下げるなど、思わぬ形で大家の負担が増えるケースがある。修繕費を負担する必要があることを十分に認識せずにアパート経営を始める人もいる。

節税効果が疑わしかったり、アパート経営の収支が赤字だったりする事例が多ければ、金融機関に検査・監督で問題点を指摘し、是正を促す。将来的な貸し倒れリスクが銀行の財務の健全性に与える影響という観点ではなく、ローンを借りている個人(施主)の実態把握に力点をおいて調べる方針だ。

出典:「日本経済新聞」平成26年12月14日「アパート融資 過熱警戒 金融庁、節税効果など調査 空室リスクに警鐘」

また、平成29年3月26日の日本経済新聞に「アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円 新税制で過熱」という見出しの記事がありました。

記事内容を抜粋すると、

金融機関による2016年の不動産向け融資が12兆円超と過去最高を記録した。背景の一つが相続対策のアパート建設だ。人口減社会には似つかわしくないミニバブル。まだ局所的とはいえ体力の弱い地域金融機関が主役だけに金融庁や金融界からも不安の声が上がる。米リーマン危機を引き起こしたサブプライムローン(信用力の低い個人向け住宅融資)問題の「日本版にもなりかねない」(大手銀行首脳)。

日銀によると16年の全国の不動産融資は前年から15%増の12兆2806億円で統計のある1977年以降で最高。バブル期も上回った。アパートローンも同21%増の3兆7860億円と09年の統計開始以来、最高に達した。貸家の新設着工件数も41万8543件と8年ぶり高水準だ。

出典:「日本経済新聞」平成29年3月26日「アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円 新税制で過熱」

という内容です。

このような記事は何を意味するのでしょうか?

マイナス金利の影響もあり、相続対策などの目的で新規にアパートやマンションなどの賃貸事業を行う方が増えています。

しかし、人口減少がささやかれている中、空室が増えることにより融資の返済が困難になるケースも増加することを警戒しています。

融資の返済が滞るようなケースが多く発生することは、融資を受けている個人・法人をはじめ、融資をしている金融機関にも大きな影響があり、将来的な経済・社会への影響を不安視されているのです。

結果として、過熱気味の不動産投資やアパート経営に対し、融資が厳しくなるという事に思えます。

すると、「買いたくても買えない。売りたくても売れない。」というような状況にもなり得ると推測できますが、本当にそのような状況になるのでしょうか?

確かに以前と比較すれば厳しくなっているように思えるのですが、そもそも厳しくなっている現状の方が正しいのではないか?と考えることもできます。

記事の内容から推測すると、「ご本人の資産背景と事業内容を適切に審査し、リスクの許容範囲を超えた融資をしてはいけない。」という事ではないでしょうか?

つまり、融資の審査が厳しくなった今の方が、不動産投資が成功しやすいと言えます。

一方で、将来的に起こり得る賃貸事業のリスクに対して、少々目をつぶって融資をされた物件の方が、注意する必要があるという事ではないでしょうか?

すでに物件を取得してしまっている方は、物件に内在するリスクをどのように許容するのか(できるのか)、もう一度早めに確認しておくことをお勧めします。

 

融資を受ける際に審査される内容とは?

実際に不動産投資で融資を受ける際に審査される内容とはなんでしょうか?一般的には、次のようなポイントが審査基準と考えられています。

あなた自身の与信(信用)力

不動産投資の融資審査において一番のポイントと言えるのが「あなた自身の与信(信用)力」です。

簡単に言えば「あなたに融資をしてもキチンと返済してもらえるのか?」ということです。

その際に審査されるポイントは、

・年収

・年齢

・職業

・勤務先

・勤続年数

・資産背景(貯金残高・他の借り入れ・所有不動産など)

・過去の信用履歴(借り入れや税金の延滞や滞納をしていないかどうか)

などです。

不動産投資で家賃が入るから個人の属性や与信は関係ないのでは?と考える方がいるかもしれません。

しかし、単に不動産投資での収益を生活費(特に消費)に充てようと考える方に対しては、融資が厳しくなります。

なぜなら、不動産投資は賃貸経営であり、あなた自身が経営者の視点で事業を捉えているのか?ということを審査されるからです。

例えば、不動産投資の目的に対して「収益得たら仕事辞める」みたいな回答をしてしまうと融資が難しくなります。

不動産投資で問題が発生し、家賃収入が得られなかった場合は自らの手持ち資金で融資の返済をしなければなりません。

そのような事態でも返済できる年収や資産背景があるとともに、生活できるのか?ということも含めて確認するため、このような項目が審査対象になるのです。

勤務先が安定して今後も経営が続くかどうか?年収が大きな変動なく安定しているか?その会社に長く勤めているか?などの視点も大切な要素です。

※ 不動産投資は賃貸事業!融資を受けるには経営者の意識を!

ご家族などの保証人の信用力・与信力

あなた自身が不動産投資をする場合でも、親を含めたご家族などの保証人の与信(信用)力も加味されます。

もし、個人会社(法人)を経営されていれば、その法人も加味されます。

あなた自身の与信が高くても、保証人や法人の与信が低い場合には融資が困難になるケースもあります。

一方で、あなた自身の与信だけでは融資が厳しい場合でも、保証人や法人の与信が高いと融資を受けることができます。

物件の収益性

購入しようとしている物件の事業計画(収支計画)で、将来も安定的に収益を得ることができるのか?空室や家賃の下落、修繕などの予算を見込んでも問題ないか?などの視点で審査されます。

また、駅までの距離、物件周辺の利便性、賃貸需要、競合物件などの立地条件をはじめ、様々な観点からも収益性が審査されています。

物件の資産価値

物件の収益性とともに「担保価値」、融資期間と物件の「耐用年数」などを考慮して融資額が決まります。

  • 返済が滞ったとしても物件を担保に融資額が回収できるのか?
  • 融資期間中、安定的に収入を得て返済できるのか?

という視点で審査され、不足分は「自己資金を充当」することになります。

あなた自身の与信が高くても、物件の収益性や資産価値が低い場合は、融資条件や融資そのものが難しくなるケースもあります。

 

今まで以上にご本人の与信を高めておく

厳しい?(適切な?)融資の審査に合格するには、ご自身の評価(与信)を高めておくことが大切です。

そして、「私は堅実な賃貸事業・経営を実現できますよ!」という事を金融機関に示さなければなりません。

コツコツと貯金してきた実績を見せることも必要です。

仮に年収数千万円もの高額所得者でも、収入に見合った預貯金がない場合には、融資を断られる可能性もあります。

もう一つは、会社での働きぶり(=勤務年数や年収)です。

堅実で立派な会社に長く勤めていて、役職についている方であれば、評価は高くなりますよね!

不動産投資をするために、今の仕事を一生懸命することも大切です。

簡単に言えば、自分自身を「きちんとした人間」である事を示す必要があります。

※ 厳しい融資審査でもサラリーマン大家を実現する9つの視点

 

融資が受けやすい人・受けにくい人の違いとは?

不動産投資の融資において、金融機関の審査基準や購入予定の物件により異なりますが、一般的に年収の10倍くらいまでの融資を受けることができると言われています。

例えば、年収が500万円の方であれば5,000万円まで、1,000万円なら1億円くらいまでの融資を受けられる可能性があります。

融資が受けやすい人の例

年収は高い方が良いのですが、年収に応じてしっかりと貯蓄していることが大切です。

年収とのバランスで貯蓄が少ない場合、浪費していると考えられてしまうためです。

また、公的機関、学校法人、医療法人などに勤務している場合、倒産リスクが低いと判断され、与信力も高いと判断されるケースも多くなります

一般企業では一部上場企業などが該当します。

勤続年数も長い方が融資を受けやすくなります。

仕事も長くしっかりとした企業に長く勤務し、浪費せずにコツコツ貯蓄している方の方が、不動産投資を行っても堅実に賃貸経営できると評価されるからです。

つまり、「堅実性」のある人の方が賃貸事業に失敗することが低いと判断することができ、融資が受けやすくなります。

融資が受けにくい人の例

融資が受けにくい人としては、与信力の低い人です。

例えば、過去に融資の返済で滞納があった方、消費者金融からの融資を受けている方なども融資が厳しくなります。

また、年収が高くても、勤務先の信用力が低いと、その年収が将来的にも安定しているのか?という点でマイナス評価されてしまうケースがあります。

一方で、年収が高く、勤続年数も長く、勤務先の信用力が高い場合でも、給与体系が歩合やインセンティブ比率が高い場合、営業成績によって収入が大きく変動すると見なされ、安定性という点でマイナス評価になるケースもあります。

年収の割に貯蓄が低い人も同様です。

 

融資を受けるための金融機関の選び方

不動産投資を行う際に融資を受けるための金融機関選びについて、主な点をまとめました。

金融機関別の主な特徴

不動産投資で融資を受けることができる金融機関については、

  • 都市銀行
  • 地方銀行
  • 信託銀行
  • 信用金庫
  • 政府系金融機関
  • ノンバンク系

などがあり、一般的に都市銀行は一番金利が低く、融資の審査や条件が厳しい(ハードルが高い)と言われています。

通常、多くの方は地方銀行をはじめ信用金庫などで不動産投資の融資を検討されていますが、融資の基準については各金融機関などにより異なるため、一般的な特徴をまとめた記事も参考にしてください。

※ 金融機関の選び方で事前に知っておきたい4つのポイント

まずは、あなたや勤務先が日常取引している金融機関から相談してみることをお勧めします。

長年、給与などの収入をコツコツと貯蓄している実績が一番把握できているため、賃貸事業に大切な「堅実性」という面での理解をしてもらいやすいからです。

金融機関によって審査基準や融資条件は異なる

不動産投資で融資を受ける際の審査基準は、あなた自身の「信用力(与信力)」と、購入しようとする物件の「収益性」「資産価値」がポイントとなります。

しかし、細かい審査基準は各金融機関によっても異なります。

例えば、金融機関が個人のお客様をメインに不動産向けの融資を増やしたい場合には積極的な融資の取り組みを行い、逆に不動産向け融資を抑制したい場合には審査の基準も厳しくなります。

また、融資条件も異なります。

同じ物件を複数の金融機関に相談に行くと、金利・返済期間・自己資金の額など、それぞれ異なる融資条件が提示されます。

よって、複数の金融機関に融資の相談ができるようにしておくことも、不動産投資を実現するためのポイントです。

融資の審査が通らなくても諦めない!

金融機関ごとに融資の審査基準や方針が異なるため、融資の審査が通らなくても他の金融機関に相談すると融資を受けることができる場合があります。

また、タイミング的に不動産向け融資を絞っている(引き締めている)場合もあります。

1つの金融機関に相談し、融資が受けられないからと諦めるのではなく、2~3行の金融機関に相談する、または数カ月~1年くらいタイミングをずらして相談することをお勧めします。

融資条件が本当に悪いのか?

一方で、金利などの融資条件が思ったよりも悪いからといって購入物件を諦める方も見受けられます。

物件の収益性や資産価値の問題で融資条件が悪いと考えているためです。

以前のように、誰もが低金利で多くの融資が受けられた時の経験者の話を聞いている方や、そのタイミングで1棟目の物件を購入した方に多い傾向です。

しかし、以前のような低金利で多くの融資を受けることができた時代は、日本経済新聞の記事から推測されるように、賃貸事業に対するリスクの見方が甘く、ある意味異常な融資情勢だったということが想定できます。

以前の「不動産投資は誰もがいくらでも低金利で借りられた!」とも言える融資情勢に戻ることは考えにくいため、現在の融資条件が悪いのではなく正しいと考えることが一般的です。

よって、どんなに物件選びを頑張ったとしても、以前のような融資条件は得られないと考えた方が無難です。

つまり、以前のような融資条件を追い求めていたら、いつまでたっても不動産投資を実現することができない可能性があります。

気に入った物件に出会えたら、キャッシュフロー(収益性)が維持でき、無理のないリスクが許容できるのであれば、思ったより融資条件が悪くても将来的に金利引き下げ・返済期間延長・借り換えなどの交渉を行う方が不動産投資を実現できます。

フルローンやオーバーローンについても同様で、期待しすぎては不動産投資は実現できません。

不動産投資にはリスクが伴うため、お金がなくてもフルローンで不動産投資が可能などという安易な言葉に惑わされないようにしましょう。

融資情勢が現実的になった今、フルローンは夢のような話なのですから。

 

融資が厳しくなっても不動産投資を実現する方法

融資が厳しくなるという事は、以前ならば5,000万円の物件でも融資を受けられた人が、4,000万円までになるという解釈ができます。

つまり、ご自身で購入できる(融資が受けられる)金額までの物件を購入すれば良いという事です。

結果として借入総額が少し低減されるので、リスクの許容もしやすくなります。

500万円の自己資金ならば、

物件価格が5,000万円の場合は10%
物件価格が4,000万円の場合は12.5%

の自己資金比率になります。

その分、借入総額が減るので返済額も少なくなります。

家賃の下落や空室率の増加および金利の上昇など、不動産投資に伴う将来のリスクを許容できる範囲が広がるという事です。

 

融資を受けずに不動産投資をすればよい

ある程度、自己資金を貯めた方ならば、融資を受けずに自己資金で不動産投資をする方法もあります。

中古の区分所有マンションや、不動産の小口化商品などです。

中古の区分マンションなら数百万程度から購入可能です。

不動産の小口化商品ならば、数万円~100万円程度から購入可能です。

中古のアパートならば1千万円台の物件もあり、全額自己資金で買いやすい金額の物件もありますが、あまりにも地方物件や老朽化しすぎている物件は、購入後の工夫や賃貸事業・経営にノウハウが必要になるので、初めて不動産投資をする方はどんなに安くても購入はやめておきましょう。

 

不正な方法で融資を受けることはやめよう

いくら融資が厳しくなったからと言って、不正に融資を受けるためのテクニック?等は決して行ってはいけません。

あなた自身の与信に傷がつくばかりか金融機関との取引にも支障をきたし、場合により取引ができなくなることも想定できます。

社会的な立場に影響を及ぼす可能性があるので絶対にやめましょう。

 

不動産投資はもう遅い?融資が厳しくなる兆し? 【まとめ】

不動産投資に関する融資に規制が入り、以前と比較すれば厳しくなっていると言えます。

融資を規制するという事は審査を厳しくするという事です。

一時的にサラリーマンでの融資を受けることにストップがかかる可能性も否定はしませんが、融資をしなくなったという事ではありません。

金融機関も融資をしなければビジネスが成り立ちませんので。

「融資が厳しくなった」のではなく「適切になった」と考えてみれば、不動産投資ができなくなったのではなく、融資を受けることができれば、より安全性の高い不動産投資ができるという事ではないでしょうか?

金融機関は確実に返済できるかどうかの事業性やリスクを許容できるかどうかで融資額が決まります。

つまり、その基準が厳しくなるという事は、安全性が高まるという事です。

不動産投資は無理して行うものではありません。

サラリーマンや主婦の方など、不動産事業に専念している個人事業主以外の方は、決して無理して不動産投資をすべきではありません。

無理のない範囲で将来に向けた資産形成や運用の手段の一つとして考えておくべきです。

一度に大きく投資するのではなく、融資が受けられる範囲で不動産投資を行い、資産形成のステップアップをしていけば良いのです。

一度に大きな利益(リターン)を求めず、コツコツとです。

これが、堅実に不動産投資を行う道です。

ある意味、不動産投資は、融資が厳しい今の方が成功しやすいと言えるのかもしれません。

 

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