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賃料50%アップも夢じゃない!リノベーションでアパート収益アップの秘密

 2018/02/15 リフォーム・リノベーション
この記事は約 6 分で読めます。 571 Views

空室や家賃の下落により賃貸経営が思うようにできていない方も多いのではないでしょうか?

バブル期に建てられた古アパートやマンションで空室問題を解消するとともに、家賃をアップさせて収益向上を図るベストな方法をご紹介します。

それは、リノベーションによって、物件に新たな付加価値を加える方法です。

その実例をわかりやすく説明します。

対象物件は、築26年のアパートで、最寄り駅からはバス9分・バス停から徒歩4分の郊外立地です。

新築当時は5万円台の相場賃料だったエリアですが、徐々に建物が古くなり家賃も下落し、空室も目立つようになりました。

道路を挟んで目の前には約25㎡の1Kタイプという、対象物件よりも部屋が広い築16年の鉄筋コンクリート造マンションがあります。

このマンションも家賃が下落し、4万円台で募集されていましたが、それでも数戸空室があります。

新しく広い間取りの鉄筋コンクリート造の競合物件でさえ、家賃の下落や空室が増えているエリアにおいて、対象物件の空室をリノベーションすることで、最大約50%の家賃アップ、平均約40%の家賃アップを実現しました。

 

家賃50%アップと空室問題を解決したリノベーションとは?

ずいぶん予算をかけるのでは?と思われるでしょうが、1部屋当たり最大40万円以内で予備費10万円程度の予算です。

空室4戸分合計で150万円以下の予算です。

実行したリノベーションでは、「古くてもカッコいい」部屋づくりをめざしました。

 

  • 建具を取り外し、押し入れなどの収納空間も広がりを演出した。
  • 収納ベッドを設置して、立体的な利用空間を創出した。

 

≪リノベーション前≫

≪リノベーション後≫

 

  • 壁紙(クロス)の上に有孔ボードを張り付け、棚を設置した。
  • 室内照明はライティングレール+ライトにした。

 

≪リノベーション前≫

≪リノベーション後≫

 

  • キッチンは交換せず、塗装で補修し、ガスコンロを設置した。
  • 冷蔵庫などの家電付きにした。

 

≪リノベーション前≫

≪リノベーション後≫

 

その他、

  • 日常的に手が触れるドアノブ・スイッチ類の一部を清潔かつオシャレなものに改修した。
  • キッチン・洗面などの金具をオシャレなものに交換した。
  • 3点ユニットの照明を明るく、横長の大型鏡を設置した。
  • 床を改修した。

そして、家具付きのメリットを活かし、入居ターゲットも変更し、ちょっと離れた大学に入学する学生も対象にご案内しました。

その結果、

空室4戸で152,000円/月の収入だったものが、満室になり354,000円/月の収入になったのです。

4戸の空室に対して、想定賃料が144,000円/月だったものが、202,000円/月の収入となり、150万円以下の投資で年間約70万円の収入UPが実現できました。

このリノベーション投資額(約150万円)に対しては、70万円/年÷150万円=約46.7%の投資利回りになります。

リノベーションが成功すると、このようなことが実現できます。

なぜリノベーションで賃料をアップして満室にできたのか?

どんなにお金をかけて修繕しても新築にはかないません。

ところが、業者からは「入居者は新しい方が良いので、部屋を新しくリフォームしましょう」という提案をされることが一般的でしょう。

「修繕費にお金がかかる=業者のビジネスになる」ので、お金がかかる方法が提案されるのです。

この物件も、他社の長期修繕を含めたリノベーションを行えば、約700万円程度の予算が必要でした。

確かに、綺麗になる工事内容ですが、本当にそれで満室にすることができるのか?という視点を深く考慮し、結果として見積内容をゼロから見直し、そもそもの発想を変えることとしました。

今のまま通常の募集をしていても満室になっていない物件は、新たな価値をつくる必要があり、どんなに新しく修繕しても満室になるとは限りません。

大きなお金をかけなくても、工夫で価値を蘇らせる可能性は充分にあります。

衛生的に問題あるのは論外ですが、傷がついているだけならば、直す必要があるのでしょうか?

多少劣化していても、不衛生でなければ良いのではないか?という視点です。

行きついたのが、どんなに直しても中古は中古。ならば「あえて古さを活かす」です。

しかし、入居者に喜ばれ、満室にならなければ意味がありません。

その答えは、部分的に新しくしたり、高い材料や素材を使用するのではなく、「部屋のテイストを統一」させることが重要なのです。

今回は、ヴィンテージ感のある空間に統一し家具付きとすることで、傷ひとつをとっても「オシャレでカッコいい」の中のひとつにしてしまったのです。

 

まとめ

今回のモデルとなった対象物件は、3点ユニットと呼ばれ、約25~30年前のバブル期に多く供給されたバス・洗面・トイレが一体となった、ビジネスホテルのような水回りです。

賃貸住宅ではバス・トイレ別が一般的な中で、人気がない間取りの筆頭です。

しかも、郊外立地であることと、老朽化も相まって、家賃を下げても入居者が決まらず、空室に悩まされていた物件です。

このような物件を、工事・入居者募集含めて約2カ月間で、平均約40%家賃をUPして貸すことができました。

ポイントは、建物だけに注目するのではなく、建物が存在する地域を深く検証することです。

そして、この場所に暮らす価値というものを入居者に共感していただくのです。

そのためには、明確なコンセプトと企画力が大切です。

コンセプトを具現化し、入居者募集に反映させることが重要です。

人が暮らす動機は、家賃という条件は重要ですが、安ければ良いという価値基準ではきりがありません。

少なくとも、借入返済、固定資産税などの税金、保険などの必要となる経費を支払うためには、家賃を下げることに限界があります。

人が暮らす地域ならば、その地域に暮らす必要性があるはずです。

また、魅力が隠されている場合も考えられます。

この場所で暮らすことにより手に入れられる価値を見つけ、あるいは生み出すことが重要なのです。

この要素は、建物が新しい・古いという概念ではありません。

暮らすニーズに合わせた建物・部屋にかえることがリノベーションです。

衣類、家具、雑貨、車、時計など、ヴィンテージ物、さらに年代物のアンティークなど、世の中には様々なジャンルで古いものにも価値が認められている商品があり、新品よりも価格が高いものまであります。

建物でも他の商品と同様に、ヴィンテージやアンティークのような価値を創る発想をしてみることも、リノベーションに役立つのではないでしょうか?

物件オーナーが個人で実現するには難しさもありますが、賃貸アパートやマンションのリノベーションを専門に取り扱っている企業もありますので、まずは相談してみることも一考です。

 

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