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郊外物件選びのポイント!不動産投資は駅近・徒歩圏だけじゃない

物件の選び方
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郊外物件は価格が安く、利回りが高いのが特徴ですが、都心と比べた時に賃貸ニーズの低さがしばしば指摘されます。しかし、エリアや物件選びのポイントを絞ることで満室稼働が維持できれば、毎月安定した家賃収入を見込めるのも郊外物件の魅力です。

そこで、今回は不動産投資での郊外物件選びのポイントをご紹介します。都心物件と郊外物件のメリット・デメリットや、有望物件となり得る郊外物件の条件や満室稼働を実現するポイントなどを説明していきます。郊外物件に興味を持っている方、都心物件で失敗している方などはご参考ください。

 

不動産投資での都心と郊外物件の違い

不動産投資における都心物件と郊外物件の特徴の違いをメリット・デメリットの点から確認してみましょう。

都心物件のメリットとデメリット

都心は郊外の地域と比べて人口や流入者が多く、職住近接等での立地の良さなどから安定した物件稼働率を期待できるのがメリットです。都心物件は入居需要が旺盛で、物件の入居率が高くなりやすいため、安定した家賃収入の確保が見込めます。

また、不動産投資では安定した年間収支に加えて、出口となるキャピタルゲイン(売却益)の確保も重要です。都心物件は資産価値が高く、流動性も高いため、手放したい時に比較的高めに売却できるだけでなく、次の投資を行う際の融資を受ける担保としても利用しやすくなります。

一方、物件価格の高さはデメリットにもなります。さらに物件価格に占める家賃収入の割合も低下するので、投資利回りも低くなってしまいます。自然災害など何らかの理由で入居率が少しでも悪化すると、年間収支も赤字に陥る可能性が高くなります。

また、税金が高いのも大きな負担になります。都心物件は資産価値が高いため、不動産取得税、年間の固定資産税や都市計画税などの税金が高くなります。

このように都心物件では安定した収入の確保が期待できる反面、物件取得にかかるコストや運用コストが高くなるため、その分収支が圧迫され、儲けが少なくなることもあります。

郊外物件のメリット・デメリット

郊外物件は都心物件に比べ物件価格が低いのが特徴です。例えば中古マンションの平均価格では、人気の神奈川県横浜市内でも保土ケ谷区(642万円)、金沢区(637万円)、旭区(526万円)などは周辺地区と比べて低くなっています(HOME4Uより)。

郊外なら都心の区分マンション以下の価格で購入できるアパート1棟も多くあり、現金を多めに用意すれば、銀行からの借り入れも少なく済むので手元に残る現金も増えるでしょう。

また、物件価格の安さは利回りにも大きく影響します。価格が安いぶん、購入価格に占める家賃収入の割合が大きくなるので、投資利回りも高めになります。郊外物件では利回り10%以上も珍しくなく、築年数を選ばなければ利回り20〜30%以上の物件も比較的簡単に見つかります。

一方、デメリットとしては人口減少による入居需要への影響が挙げられます。郊外の定義にもよりますが、埼玉・神奈川・千葉などは都心と比べれば人口増加率は低く、人口減少が著しい地域もあります。入居ニーズが低ければ空室率も上昇し、安定した運用が望みにくくなる可能性もあるでしょう。

さらに売却価格が低くなりやすいといった特徴もあります。エリアにもよりますが資産価値の違いから郊外物件の売却価格は都心よりも低めで流動性も高くありません。そのため、投資資金の回収が計画通りに進まず、投資が失敗に終わることも考えられます。また資産価値が低ければそれを担保に金融機関から融資を受けるのも難しいでしょう。

このほか、郊外物件の場合、駅から離れていて最寄駅から都心までのアクセスに時間がかかることもあります。都心への通勤・通学に向かないなど立地条件の悪いことも少なくありません。こうした物件では都心へ通勤・通学する家族を持つ層や単身層の入居が期待しにくくなります。

 

郊外物件でもデメリットに感じさせない条件とは

郊外物件のタイプによっては上で挙げたデメリットが問題にならないケースもあります。郊外物件でも安定した収支が見込める条件は次の通りです。

・稼働率が安定している

・価格下落が回避できる

・郊外の就労先や学校等に近接している

稼働率が安定している

郊外物件の全てが、入居率が悪く稼働率が不安定であるとは限りません。郊外であっても人口が増加傾向にあったり、特定の層の入居者が増加したりするなどの地域も見られます。例えば国内全体が人口減少・高齢化が深刻化する中で、1都3県(埼玉、神奈川、千葉)と愛知、福岡、沖縄は人口が増加しています(総務省統計局より)。

中でも人口増加率が全国で4番目に高い神奈川県では、川崎の増加率が0.82%と最も高く、次いで湘南(0.23%)、横浜(0.21%)、県央(0.10%)と続きます(平成31年1月1日現在)。

一般的に稼働率がよくないと言われる郊外物件の中でも稼働率がよく安定した収益が確保できる場合、利回りも高くなるため投資対象としても魅力的な案件になりえます。

価格下落が回避できる

郊外の中古物件の価格は都心部より一般的に低くなる傾向がありますが、入居需要が比較的安定している地域の場合、物件価格の極端な値下がりも回避できます。そうなれば投資資金の回収の目途を立てやすく、それだけ出口戦略が立てやすくなります。

入居需要の高い物件なら売却相手も一定数見込めるため、いざという時の現金化も通常の郊外物件よりも容易になるでしょう。

郊外の就労先や学校等への近接

郊外の地域に労働場所や学校等があり、そこに通勤・通学できる地域なら物件は都心にある必要がなく、むしろ近場の郊外物件のほうが一定の入居ニーズを期待できる場合もあります。都心までの立地条件の悪い郊外物件でも働く場所や学校が近場にある郊外物件のほうが適していると言えるでしょう。

また、駅に十分な駐車スペースがあったり、最寄駅が都心までの直通電車が停車するようなエリアの物件なら立地面での不便さもあまり感じないため、安定した需要が期待できます。

 

郊外物件を満室稼働させるために必要な3つのコト

郊外物件でも空室を作らなければ、高利回りと安定収入のメリットを最大化することができます。郊外物件投資に欠かせない満室稼働を実現させるための条件には、以下のものが考えられます。

・立地選び

・将来的な入居ニーズの確保

・地元密着の不動産会社等の利用

立地選び

満室稼働の必須条件として一定の入居ニーズの把握が欠かせません。基本となる立地選びは次のものが挙げられます。

・県道や市道などの主要生活道路が近くにあり、車での通勤や買物などが便利である

・近隣に大企業等の事業所や関連企業等があったり、大規模な大学などの教育機関がある

・最寄駅には都心へ直行する電車が停車し、都心まで1時間以内で行ける駅がある。または、その駅に車が安く駐車できる駐車場が用意されているなど駅の利便性が高い

・学校や保育所等、公園や子供の遊び場、コンビニやスーパーマーケット等、医療機関などが近くにある

将来的な入居ニーズの確保

今後の周辺地域の状況の変化によっては流入者等が増え、入居ニーズが旺盛になる可能性のある郊外物件なら検討する価値は高いでしょう。たとえば、対象物件の周辺地域が以下のような環境なら将来的な満室稼働も期待できます。

・駅に近い中心市街地などで大規模な商業施設の誘致や再開発等の計画があり、今後の流入者の増加が期待できる

・大企業の工場やそれらの関連企業などが今後進出する計画があり(あるいは既に進出済み)、転勤者の家族や単身者が暮す住居が必要になってくる

・大規模な大学やその学部が誘致される計画があり、それらに通う学生の住居が必要になってくる

地元密着の不動産会社等の利用が重要

上記の立地や入居ニーズなどに該当する郊外物件を探すには地域に地元密着型の不動産会社等の協力も欠かせません。不動産を購入する際、全国展開している大手の不動産会社に依頼するケースが多くなりますが、郊外物件に関する細かな情報を持っているとは限りません。特に郊外での購入となれば地元に密着している会社の利用も検討してみるといいでしょう。

また、物件管理についても併せて相談してみましょう。地元の会社なら比較的物件のそばに営業所等を設置しているケースも多いため、急なトラブルが発生して直ぐに対処してもらえることもあります。地元密着型の不動産会社は入居者の特性も把握しているので、スムーズな入居者付けも期待できるでしょう。

特に中古物件を購入した場合はその後のメンテナンスが重要となるため、信頼できる管理会社を利用することが求められます。地元で何十年と管理事業を行っているような安心できる会社に任せることも考えてみるといいでしょう。

 

まとめ

郊外ならではの立地条件や入居ニーズ、人口減少といったデメリット面を克服できる物件なら都心物件よりも少ない投資額で高利回りの投資を狙うことも可能です。条件の揃った郊外物件を探し出すのは容易ではないですが、地元で長年かんばっている不動産会社等を利用すれば条件に適う物件に巡り会えるかもしれません。もちろん都心物件は魅力的ですが、初期費用の高さで迷っている方は、郊外物件なども一度は検討してみてください。

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