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都心と地方、不動産投資で選ぶ物件は?都心を選んだあなたは要注意!

 2017/05/15 物件の選び方
この記事は約 11 分で読めます。 603 Views
都心と地方、不動産投資で選ぶ物件は?都心を選んだあなたは要注意!

「不動産投資をするならば、都心物件か?地方物件か?」などと、比較されることが多くあります。

セミナーや業者の広告などを見ると、一般的に「将来の資産価値や家賃の下落・空室リスクを考慮し、利回りが低くても都心物件を買うべき!」と言われています。

実際に不動産投資ブームとも言える状況の中で、都心の投資物件は価格が高騰してしまい利回りが低下し、なかなか収支(キャッシュフロー)があまりよくない物件が多くなってしまいました。

しかし、相続対策等の節税目的で不動産投資をされるニーズもあり、優良物件は価格が高止まりしているのが現状です。

結果、特にフルローンでの物件取得など、キャッシュフロー(収支)が回りにくい物件が多く、安定収入を求める資産形成が目的の方は、安全性が高いと言われていても都内の物件は取得しにくい状況です。

そのため、利回りの良い地方物件にしようかな?と考える方もいるでしょう。

一方で、地方物件は少子高齢化問題から、人口減少による街の衰退に伴い、不動産投資のリスクの大きさが言われており、利回りが良くても物件購入の決断ができないのではないでしょぅか?

では、どうすれば良いのでしょか?

都心か地方かではなく、「都心の近く」をターゲットにしてみることをお勧めします。

 

都心物件と地方物件のメリット・デメリットの比較

なぜ「都心の近く」が良いかの前に、それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

1. 都心物件のメリット・デメリット

一般的に、都心の物件は勤務先・利便性の観点を中心に入居者の人気も高まり、空室率や家賃の下落率は低いと言えます。

家賃設定も高くできるのですが、それ以上に物件価格も高くなるため利回りは低下します。

今後の少子高齢化や人口減少問題などの社会情勢を考慮すると、都心への人口流入が進むと推測されており、将来的にも入居者確保がしやすく、安定した不動産投資になると見込まれています。

建物が少々古くなっても、立地の良さで空室率や家賃の下落幅も抑えられます。

このように、物件価格が高く利回りが低いのですが、入居者の人気があり空室率が低いため、不動産投資による賃貸経営の安定感としては高い(つまり、リスクは低い)と言われているのです。

また、投資した不動産の売却時を考える際、築年数が経過した古い物件でも、ある程度の価格で売買が期待できるなど、売却益(キャピタルゲイン)が得られる可能性もあります。

うまく価格の低い時に購入し、値上がりしたら売却することで、大きな売却益を得ることも期待できます。

しかし、物件価格が高く利回りが低くなりすぎているため、安定的ではあるのでしょうが収益性(キャッシュフロー)が見込めず、一般的なサラリーマンの方には購入しにくい状況となっているのが現実ではないでしょうか?

特に新築物件は取引価格が高くなり、金融機関の担保評価が乖離することがあるため、予定通りの融資額を調達しにくい場合があります。

つまり、自己資金が多く必要になってしまいます。

よって、そのような物件を購入できる方々は、高額所得者か相続対策を考えている資産家の方などに限られてしまうのですが、相続税改正により不動産投資による相続対策や節税ニーズが多くなり、結果として価格が高止まりしており、サラリーマンの方では購入しにくい状況になっているのです。

2. 地方物件のメリット・デメリット

地方の物件は価格が安く、表面利回りが15%以上の物件も多く存在します。

しかし、地方は入居希望者の総量が少ないため、全般的に都会よりも空室率が高く、結果的に利回りが低くなるケースもあります。

表面利回りが高くとも、実際に入居者が入らない空室率の高い物件は、結果として利回りの低い物件と同じと言えます。

将来においても、地方での人口減少は都心よりも加速すると言われているので、賃貸需要が縮小し、家賃が下落する可能性も高くなります。

あまりにも入居者の少ない空室率の高い物件では、売却することも難しい物件となるので、結果として投資物件としての価値は低くなります。

都心と地方物件の比較(まとめ)

以上、一般的に言われている都心と地方物件のメリットとデメリットをまとめると、

都心・地方_比較図

というように、物件の性質は逆になります。

 

一方で、本当にそうか?

一方で、注意すべき点は、都心物件は地方と比較し、物件価格や家賃相場等の変動幅が大きくなる場合もあります。

なぜなら、投資ブームにより価格が市場の相場観よりも高く取引されるケースがあるため、ブームが過ぎ去ると急激に大きく値下がりする可能性があるからです。

バブルの影響をあまり受けなかった地方のエリアは、そもそも価格の上昇も大きくなかったので、バブル崩壊後も急激な下落はありませんでした。

また、どんなに入居者ニーズの高い都心のエリアでも、賃貸需要を超えた物件の供給がなされれば、当然に空室が発生します。

物件毎の競争も高くなり、空室率が高いエリアも発生します。
一方で、地方物件でも入居率の高い物件は存在します。

都心より地方物件はリスクが高いと言われていますが、地方でもエリア次第では十分に賃貸経営が成り立つ場所もあるのです。

空室率を見込んでもなお、都心物件よりも利回りが良い物件があります。

また、収支計画や事業採算性にもよりますが、物件価格が金融機関の担保評価と差が小さいため、希望通りの融資額を確保しやすく、自己資金を抑えた不動産投資を考えたい方には向いていると言えます。

入居者需要に対して物件供給量が少ないエリアであれば競争が激しくないので、ちょっとした工夫で物件の入居率を高めることが可能です。

地方物件と言っても、賃貸ニーズのあるエリアであれば投資価値として十分可能性が潜んでおり、無理して高額な都心物件を選択するよりもメリットが多いと言えます。

 

理解すべき不動産というものの特性

「不動産は唯一無二のもの」であり、この世の中に同じものが一つとしてないことを理解することが重要です。

そして、単体での不動産で価値が決まるのではなく、その物件が存在するエリアや地域・街の要素が大きく影響します。

例えば、建物そのものの価値やグレードが良ければ人気がある建物になるのであれば、システムキッチン・浴室乾燥機・大型洗面化粧台などの住宅設備を充実することや、外観にこだわった俗に言う「デザイナーズマンション」と呼ばれるものであれば、どんな場所でも人気物件になるということになります。

しかし、実際には違います。

確かに入居者が部屋探しをする際にポイントとなる要素ではあるのですが、どんなに住宅設備や外観デザインにこだわったとしても、その場所・その街の魅力を感じることが出来なければ、そもそも入居者はその物件を選ばないのです。

つまり、物件単体ではなくエリアや地域・街のもつ魅力に対して存在する物件であることが重要です。

人が暮らすという事を考えた場合、なぜその場所に暮らすのか?というニーズをつくることが必要です。

そして、その場所に暮らすニーズの中から、選んでもらえる物件としておくことが重要なのです。

不動産とは、単なる「モノ」ではなく利用・活用すべき資産であるということから、エリアや地域・街全体における位置付けとその価値を高める・シナジーを生み出し、入居者の暮らしをつくれることが大切です。

 

お勧めは「都心の近く」の理由

その前に、そもそも都心とはどこなのかを考えてみます。

不動産投資で使われる都心の意味は、一般的に3大都市圏での東京圏(首都圏)・大阪圏・名古屋圏の他、地方圏でも地方中枢都市と言われる札幌・仙台・広島・福岡の中心部とその周辺エリアをイメージされるのではないでしょうか。

東京圏は、一般的に1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)を指しますが、都心と言えば、都内の山手線内と、その周辺くらいのエリアをイメージされているかと思います。

前述しているように、都心物件は価格が高止まりし、利回りが低下しています。

一方で、地方に目を向けると、利回りは良いのですが空室率が高く、将来的にも不安になると感じているでしょう。

そこで、都心の周辺都市、つまり、東京圏で言えば神奈川・千葉・埼玉に目を向けてみると、投資対象としても問題ない地域が見つかる場合があります。

人口が全国2位の神奈川県で言えば、都心に近いエリアは川崎・横浜・相模原でしょうか。

しかし、都心部の価格高騰の影響を受け、同様に価格上昇・利回り低下現象が起きています。

利回りの高い物件も存在するのですが、かなり築年数が経過している物件や郊外すぎる物件などが多いようです。

もう少し県内の周辺地域に目を向けてみると、まだまだ可能性があるエリアがあるのではないでしょうか?

市町村ごとの人口推移をみると、すでに人口減少が始まっているエリアやまだ増えているエリアがあります。

その中で、新駅・高速道路の整備・再開発・施設や企業誘致など、将来の社会インフラ整備などにより、人が集まる、もしくは利便性が高まる予想が成り立つエリアがあります。

このようなエリアにフォーカスすれば、入居者の人気エリアになる要素もあり、また将来人口減少と言われている街でも開発などが実現されれば、エリア人口の維持または増加も想定できます。

つまり、現時点では都心部と比較して価格は低く、利回りの高い物件も存在し、新築でもキャッシュフロー(収支)が維持できる物件も多くあるのです。

また、将来的にも入居者確保のリスク(空室リスク)は都心物件とあまり差がなく、地方物件よりもリスクが小さいと想定できるのです。

以上をまとめると、「都心の近く」は地方と比較すれば価格は高く、利回りが低くなりますが、入居者確保に心配が少なくなり、空室率や家賃の下落率が低いと推測できます。

都心と比べて利回りが良く、価格も低い物件に出会えるという事です。

つまり、都心と地方のメリット・デメリットを補うことができます。

価格も手が届く範囲でキャッシュフロー(収支)が維持でき、将来的にも安定経営の可能性があることが、サラリーマンの方が不動産投資をする物件選びで検討するエリアにお勧めする理由です。

神奈川県に限ったことではなく、各地域でもこのようなまちづくり計画が進んでいるエリアに注目してみると良いでしょう。

 

「都心の近く」の選び方

 エリアによる通勤時間

3大都市圏での東京圏(首都圏)・大阪圏・名古屋圏の他、地方圏の地方中枢都市(札幌・仙台・広島・福岡)を対象エリアの都心として考えた場合、東京圏以外は駅からの距離や通勤時間を考慮する必要があります。

例えば、東京圏の通勤時間と言えば、1時間くらいの方も多くいるのではないでしょうか。

30分圏内だと近いと感じる方もいるでしょう。

よって、東京圏の「都心の近く」とは、電車通勤を想定した場合、東京駅から1時間以内くらいの範囲(JR東海道線では平塚や大磯駅くらいまで、新幹線利用ならば小田原も範囲など)となります。

一方で、東京圏以外の都市では、通勤時間1時間は考えられないという感覚があります。

つまり、エリアによる通勤時間という範囲も考慮し、「都心から近く」という距離感を判断する必要があるということです。

駅近徒歩圏内

通勤時間の感覚は地域やエリアによって差があるため、東京圏以外の物件は、「駅近徒歩圏」を物件選びのポイントに追加しておくこともベストです。

金融機関の支店が多いエリア

都市銀行をはじめとする金融機関の支店が多くあるエリアに注目しましょう。

なぜなら、不動産投資は金融機関による融資を利用することがほとんどですから、物件の存在するエリアに金融機関の融資窓口があることが理想です。

銀行窓口が多くあるという事は、経済的にも資金需要があるということです。

つまり、仕事があるエリアと言えます。

よって、入居者ニーズも少なからずあるのです。

更に、ご自宅から車や電車で長くても1~2時間以内で物件を見に行ける場所の方が良いと言えます。

不動産という大きな資産であることから、物件を見てから購入すべきです。

更に、賃貸経営が始まったら、いくら管理会社にお任せと言っても、適切に管理運営されているのかをオーナーとして確認すべきです。

そのためにも、時々見に行ける距離というのも重要です。

 

都心近くの地方物件の情報入手方法

これらの情報は、地域密着の優良な管理会社に出会えれば入手できる情報です。

優良な地域密着企業があるエリアは、賃貸ニーズがあるからビジネスが成り立っていることの証明でもあり、そのエリアでその業者が勧める物件は郊外でも安定性が十分確保できる物件と言えます。

投資したいエリアには必ずそのような業者は存在するはずです。

 

参考

HOME’S不動産投資

「見える!賃貸経営」は、空室率や想定利回りの他、人口数や人口増減のデータも見ることができます。

http://toushi.homes.co.jp/owner/

人口推移や統計につては、下記のようなサイトから確認できます。

総務省統計局

http://www.stat.go.jp/data/nihon/02.htm

その他

https://vdata.nikkei.com/datadiscovery/04/

http://uub.jp/rnk/

https://ecitizen.jp/

 

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