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高く売りたい?早く売りたい?あなたに合った不動産の売却方法は?

 2018/06/25 取引業者の選定
この記事は約 8 分で読めます。 120 Views

不動産を売却する際、あなた自身で直接買主を見つけてくるのではなく、不動産仲介業者に依頼することが一般的です。

その際、「媒介契約」と呼ばれる契約を締結することで、不動産仲介業者は買主を探すことになります。

媒介契約書には、価格などの売却条件をはじめ、成約した際に不動産仲介業者へ支払う仲介手数料、契約期間中における不動産仲介業者の義務などが記載されています。

その媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの種類がありますが、あなたが支払う仲介手数料は同じです。

ところが、どの媒介契約を選ぶかで、売却までの時間や価格に差が出る可能性があるため、あなたの売却理由・事情・物件の内容などにより選択する必要があります。

まずは、それぞれメリット・デメリットがありますので、違いを比較します。

 

3つの媒介契約の比較

 

項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産仲介

業者と契約できるか?

×

できない

×

できない

できる(何社でも良い)

あなたが買主を探して

直接売却できるか?

×

できない

できる

できる

不動産仲介業者の

活動報告頻度

1週間に1回以上 2週間に1回以上 なし

(定めなし)

レインズへの登録義務※ あり

(5日以内)

あり

(7日以内)

なし

(定めなし)

※レインズとは、媒介契約を締結すると、不動産仲介業者が「レインズ(指定流通機構)」というサービスに物件情報を登録し、多くの不動産仲介業者に情報公開する仕組みです。

 

専属専任媒介または専任媒介のどちらかを選んだ場合、あなたは2社以上の不動産仲介業者と同時に媒介契約できません。

名前の通り1社専任の媒介契約のため、窓口が1つとなり、不動産仲介業者とのやり取りが楽になります。

また、あなたに対して売却活動の報告義務があるため、催促することなく、不動産仲介業者の販売活動や状況が把握しやすいのも大きなメリットです。

「専属専任媒介」と「専任媒介」の違いは、あなたが直接買主を探して取引出来るか否かです。

専属専任媒介の場合、仮にあなたの知り合いが「物件を購入したい」と言ってきても、依頼した不動産仲介業者を通さなければならず、仲介手数料を支払う必要があります。

よって、知り合いで買ってくれそうな人がいれば「専任媒介」、買ってくれそうな人がいないなら「専属専任媒介」を選べば良いでしょう。

不動産仲介業者の収益は、売却時にあなたから受領する成功報酬「売買価格の3%+6万円」の仲介手数料です。これは法令で定められており、どの不動産業者でも同じです。

「専属専任媒介」や「専任媒介」ならば、他の業者を通じて売却される心配がないので、この仲介手数料は、契約期間内に売却できれば約束されたようなものです。

なかでも、必ず仲介手数料がもらえる「専属専任媒介」が不動産仲介業者にとって一番の媒介契約です。

広告費や営業経費が無駄にならず、売却価格が高く売れるほど仲介手数料も高くなります。

更に、業者自ら買主を見つけることができれば、売主であるあなたから受領する仲介手数料と買主から受領する仲介手数料で収益は2倍になります。

よって、不動産仲介業者は媒介契約の期間内に売却しようと、一生懸命販売活動を行ってくれる可能性があります。

あなたの依頼した売却物件を早く売ってくれる可能性があるのです。

ただし、業者自ら買主を見つけて仲介手数料を2倍にしようと、故意に物件情報を囲い込む不動産仲介業者がいるので注意が必要です。

※「不動産売却時に売主をダマす業者の手口」参照

一方で、「一般媒介」の場合、他の媒介契約との大きな違いは「2社以上の不動産仲介業者に売却を依頼できる」という点です。

複数の不動産仲介業者に売却を依頼できるので、それだけ多くの購入希望者へ情報が届くことにより、一番売れやすそうに思えます。

また、自分で買主を見つけて直接売買契約が可能なので、その際は仲介手数料も発生しません。

複数の会社と媒介契約したとしても、最終的には一番条件の良い買主を見つけてくれた業者を選んで取引すれば良いのです。

このため、「一般媒介」の場合は物件情報を囲い込まれるリスクはありません。

しかし、複数の不動産仲介業者とやり取りが必要となり、意外と面倒になる場合があります。

また、業者には売主への活動報告義務がないため、場合により販売状況などを確認しなければ報告がない可能性があります。定期的に報告がないのは、本当に買主を探してくれているのか?不安になりますよね。

そして、業者は必ずしも自社を通して売却される保証がないので、コストをかけた販売活動は消極的になる可能性があります。

このような違いを踏まえ、どの媒介契約にするのか選択する必要があります。

 

「専任媒介」「専属専任媒介」が有利なケースの例

 

一見、売主にとって「一般媒介」が一番有利なように思われます。

ところが、不動産仲介業者は「一般媒介」ではなく「専属専任媒介」や「専任媒介」の契約を好みます。

なぜなら、仲介手数料が確実に受け取れ、業者自ら買主を見つけてくれば2倍の仲介手数料が手に入るからです。

そのため、特に大手不動産仲介業者は「専属専任媒介」「専任媒介」を契約するために、様々なサービスを用意しています。

例えば、敷地調査サービス・瑕疵保証サービス・住宅設備修理サービスなど、売った後の安心をサポートするものまで、不動産仲介業者によって様々あります。

売却する不動産の種類によっても適用の可否がありますので、複数の不動産仲介業者から話を聞いてサービス内容を比較し、業者選びをするのも一考です。

その他にも、「買取り保証」をつけている場合があります。

これは、一定期間中に物件が売れなかった場合には、一定の価格で不動産仲介業者が買い取ってくれるサービスです。

例えば、「今の家を売らないと次の家が買えない」場合など、期間に制限がある方には便利なサービスと言えます。

但し、「囲い込み」には十分注意が必要です。

※「不動産売却時に売主をダマす業者の手口」参照

 

「一般媒介」が有利なケースの例

 

例えば、あなたの物件が人気のある駅の近くで魅力的な物件の場合などは、一般媒介が有利です。

不動産仲介業者が努力しなくても、購入希望者から問い合わせがあるような人気物件の場合、誰もが取り扱いたい物件となりますので、「一般媒介」でも十分、高く・早く売れる可能性があります。

人気物件は多くの購入希望者が探している物件になりますので、売却は早い者勝ちです。

よって、「一般媒介」であっても、業者は急いで販売活動を行わなければ、他の業者に取り扱いされてしまいます。

更に、人気物件は売れ筋物件でもあることから、「広告の目玉商品」となります。

その物件を媒介することにより、取り扱う業者は多くの購入希望者の問い合わせが期待できます。

人気物件に問い合わせをいただいたお客様に対し、他の物件も紹介することができるため、一般媒介でも積極的に取り扱いをしたいのです。

逆を言えば「条件の悪い物件」の場合には、「専属専任媒介」や「専任媒介」の方が良くなります。

ちなみに、一般媒介の場合には、複数の業者に依頼することをお勧めします。

なぜなら、売主への報告やレインズへの登録義務などがなく、「専属専任媒介」や「専任媒介」よりも規制がゆるいため、業者間で売却の競争が働くようにした方がより高く、より早く売却できるからです。

一般媒介契約のメリットである複数の業者に依頼できることを放棄してしまえば、「囲い込み」が起きる可能性が出てきます。

 

買取り業者への売却

 

不動産を売却する選択肢として、不動産買取り業者に直接売却する方法があります。

不動産買取り業者とは、不動産を購入し、転売することで利益を得る業者のことです。

この買取り業者を利用するメリットは、一般的に現金買取りが多いため、短い時間で売却することができます。

不動産仲介業者が行う広告や販売活動の必要がなく、あなたが物件を売却することが事前に知られる心配がないといったメリットもあります。

また、直接買主に売却することとなり、仲介手数料が不要です。

デメリットは不動産仲介業者に売却を依頼する場合と比較し、売却価格が安くなります。

地域や物件により異なりますが、概ね10~30%程度は安くなると考えておいた方が無難です。

相場より3割も安く売るのであれば、不動産仲介業者を利用してもすぐに売れる可能性があります。

よって、不動産仲介業者を利用のであれば、すぐに現金化したい、売却の情報が広がることを避けたいなどの理由があれば便利な売却方法です。

あなたが物件を売却するという情報をなるべく秘密にすることや、売却にかかる時間や労力を、相場の10~30%の価格で買っていると言い換えることもできます。

 

まとめ

 

不動産の売却は、あなたの大切な資産を手放す行為です。

適切な価格で売却できなければ損することになります。

そのためにも、信頼できる不動産仲介業者の担当者と、適切な媒介契約による売却を行いたいものです。

売却する物件のエリアに強い業者や、力のある業者に頼んで、しっかりと売却活動をしてもらう必要があります。

不動産の売却は、まず不動産仲介業者に価格の査定を依頼することから始まります。

可能ならば、複数の業者に査定を依頼するのがベストですが、信頼できる不動産仲介業者や誠実な担当者を見つけることは大変です。

そのような場合には、一括査定を利用すると便利です。

厳選された優良仲介業者のみが登録されていますから、安心して査定依頼ができます。

その上で、あなたの売却目的や物件の種類・状況などにより、売却の方法を選択して下さい。

信頼できる業者や担当者であれば、あなたの事情を加味して最適な売却方法をご提案してくれるはずです。

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