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100万円で大家さんになれる?

 2017/07/28 小口化商品(不動産特定共同事業)
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100万円で大家さんになれる?

不動産投資について情報を調べていくうちに、あなたの画面には恐らく不動産関係の広告が多く表示されるようになっていると思います。

100万円あれば不動産投資ができるという記事も目にすることがあるでしょう。

書籍なども販売されています。

しかし、一般的に100万円で不動産投資ができると言えば、中古の区分マンションや貸家、地方(田舎)の物件などを対象に、100万円を自己資金として融資が受けられる1,000万円以下程度の物件を意味しているケースが多いようです。

一方で、少額から始めることができる「不動産小口化商品」という言葉を目にする機会が多くなっているのではないでしょうか。

「不動産小口化商品」とは、初めて不動産投資をするので一気に投資するのは怖いという方にはチャレンジしやすい商品となっているので、わかりやすく説明します。

 

資金が少なくても始められる「不動産小口化商品」とは?

不動産小口化商品とは、簡単にいうと不動産の権利を小口化して出資をしてくれる投資家に販売する商品で、アパートやマンションの一棟買いには手が届かない方でも投資することができます。

この商品は、投資家からの出資をもとに不動産投資をして、家賃収入で得た収益を出資者に分配する仕組みとなっています。

例えば、1棟1億円のマンションがあったとします。これを購入するには1億円が必要です。

ローンを組むとしても、現金として最低でも1,000万円~2,000万円は必要でしょう。

でもこの物件を50人で購入すればどうでしょう。

1人200万円負担すれば購入ができます。

これがいわゆる不動産小口化商品です。

もしも、一棟買いをしようとする場合、最低でも1,000万円程度の頭金がないと購入できませんが、不動産小口化商品なら100万円程度から投資ができるものが一般的に販売されています。

中には数万円から投資ができる商品も出てきているのが現状です。

 

好立地で優良な物件も購入できる

多くの人と一緒に物件を購入することができるため、個人ではとても手が届かないような好立地・大型物件などにも少額で投資が可能となります。

例えば、都内一等地の10億円を超えるような物件でも、少額での投資が可能となるのです。

 

自己資金100万円で購入できる物件との比較

中古の区分マンションや貸家、地方(田舎)の物件などは、購入金額が安くても、不動産投資におけるリスクは同じです。

つまり、物件を購入して所有するという事は、しっかりとリスクをコントロールした賃貸経営を行わなければなりません。

都心の好立地物件と比較し、利回りは良いかもしれませんが、空室や家賃下落などのリスクが大きいとも言えます。

また、安い物件は地方に多く、首都圏にお住いの方には物件を確認したりする時間や手間がかかります。

時間的な余裕がある方には十分検討可能な方法ですが、時間的余裕がない副業ではじめる不動産投資としては、厳しいスタイルとも言えます。

一方で、不動産小口化商品の場合には、許認可を得ている会社に管理運営すべてを委託することになり、手間や煩わしさがありません。

特に初めて不動産投資を行うのであれば、まずは「不動産小口化商品」からスタートするのも一考です。

 

不動産小口化商品とJ-REITの違いは?

不動産小口化商品は、J-REITとの違いについて比較されることがありますが、どのような違いがあるのかご存知でしょうか。

J‐REITとは、不動産投資信託のことで、アメリカで生まれたREIT(「Real Estate Investment Trust」)の略にJAPANの「J」をつけ、「J-REIT」と呼ばれ、「投資信託および投資法人に関する法律」に基づく不動産投資商品となります。

J-REITは、上記の法律に基づき、投資家からの資金をもとに不動産などの資産を保有し、運用することを目的とした「不動産投資法人」と呼ばれる会社のような形態をとっています。

株式会社でいうところの株式に当たる、「投資証券」を発行し、投資家はこの投資証券を購入します。

不動産小口化商品とJ-REITは、数十万円程度からの少額で投資でき、運用はプロが行うため、不動産に投資がしやすいという点では同じです。

主な違いは、J-REITは上場しているため、証券取引所を通じて売買されています。

このため、流動性が高く、また、株式と同様に市場にて価格が変動します。

また、J-REITは基本的に複数の物件が組み合わされているため「ポートフォリオ」されており、住居系、オフィス系、商業系、ホテル系、介護施設系など、種類を特定したものもあります。

一方、不動産小口化商品は、「不動産特定共同事業法」で定められている商品で、投資家の保護を目的としています。

流動性が低いため、自由度が低くなりますが、価格は比較的安定しているという特徴があります。

 

不動産小口化商品のメリット・デメリット

具体的に箇条書きで不動産小口化商品のメリット・デメリットをみてみましょう。

1.不動産小口化商品のメリット

・不動産投資を少額でスタートできる

・分散投資することによるリスク分散ができる

・運用はプロにお任せ

・比較的安定している

2.不動産小口化商品のデメリット

・配当や元本割れリスク(但し、配当や元本割れリスクを低減した商品あり)

・流動性が低い

・自由に売買ができない

・商品を取り扱う会社の倒産リスク

その他、不動産の市場の変化や自然災害などのリスクは他の不動産投資と同じようにリスクを伴う商品となるため、それぞれのリスクを十分に理解した上で投資をすることが大切です。

 

不動産小口化商品はどうやって購入できる?

不動産小口化商品を取り扱っている会社や購入の方法についてご紹介します。

販売している会社は?

そもそも不動産小口化商品は、「不動産特定共同事業法」で定められている商品であるため、許認可を得ている会社でないと販売することができません。

その理由として、以前販売されていた不動産小口化商品は、バブル崩壊に伴い事業者が倒産して多くの投資家が被害を受けたため、1995年に投資家保護を目的として「不動産特定共同事業法」が施行されたのです。

許認可制となっている上に、資本金が1億円以上の宅地建物取引業者であること、財務状況が健全であること等の審査を通過しないと販売することができないが、これは投資家の保護を目的としているためです。

この条件をクリアしないと販売ができないため、実際に販売をしている会社が少ないのです。

ところが、2017年に「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律」が施行されて、「小規模不動産特定共同事業」が創設され、取り扱い額の上限や規制があるものの、参入条件が緩和されました。

そのため、中小の不動産業者などでも参入しやすくなり、今後は不動産小口化商品を販売する会社が増えることも期待されています。

なお、許認可を得た会社は国土交通省のHPで確認できます。

国土交通省ホームページ 【不動産特定共同事業法に基づく事業者及び適格特例投資家一覧】 を参照

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000263.html

購入の方法

不動産小口化商品を購入するためには、株や投資信託、J‐REITのような取引の仕組みがありませんので、商品を取り扱う事業者と相対で取引する必要があります。

商品を取り扱う事業者は、まず許認可を得ている必要がありますので、先ほどの国土交通省ホームページで確認できます。

但し、許認可を得た会社が全て商品を販売している訳ではありません。

また、好きなタイミングで商品が購入できるわけではなく、一般的には募集期間が定められています。

販売されている商品が少ないこともあり、募集開始とともにすぐ完売してしまうケースもあります。

まずは、不動産小口化商品を取り扱っている会社に問い合わせすることが必要です。

国土交通省のホームページで公表されている許認可を得た会社に順次問合せする方法もありますが、手っ取り早くwebで「不動産小口化商品」と検索すれば、現在商品を取り扱っている会社が何社か確認できます。

 

まとめ

不動産小口化商品は、少額からはじめられる不動産投資の一つです。

プロが選んだ好立地の優良物件などに、多くの投資家が一緒になって出資するため、個人では手が届かないような物件にも少額から出資することが可能です。

投資の対象物件が特定されており、気に入った物件を選んで投資することができます。

運営もプロに任せるため、はじめて不動産投資を行う方でも取り組みやすい仕組みです。

また、不動産小口化商品にも様々な仕組みがあり、相続税や贈与税の節税効果があるものや、分配金や元本の安全性を高めた商品もあります。

さらに、運用期間・分配回数・分配金・運用期間終了後の売却益のメリット有無など、あなたの投資目的に応じて商品を選ぶことも可能なのです。

まずは不動産小口化商品から不動産投資の世界に入ってみてはいかがでしょうか。

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