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20代のあなたが将来不動産投資を始める為に必要な準備とは?

はじめての不動産投資
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少子高齢化や終身雇用の崩壊、新型コロナウィルスの影響による派遣切りなど将来に不安を感じる方も少なくないかと思います。そこで20代のうちから将来に備えて不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。新型コロナウィルスの影響で金融市場は大きな打撃を受けましたが、現物資産の強さというものを改めて認識する機会となっているからです。

今回の記事では、将来に備えて20代から不動産投資を始めるために必要な基本的知識や準備についてご紹介します。老後の生活資金を確保する手段や、長期の資産運用などに興味のある方はぜひ参考にしてみてください。

 

仕事の合間に不動産投資をする人が増えている理由

不動産投資は、株式投資や投資信託と比べてお金がかかることから、敷居の高い投資ジャンルと思われることもありますが、実はサラリーマンにも人気のある投資方法の一つです。その理由は様々ですが、中でも「本業の負担にならない」というのが大きなポイントとして挙げられます。

本業の負担にならない

働き方改革の普及によって副業を解禁する会社は増えていますが、それでも本業に集中して欲しいなどの理由で副業やダブルワークを禁止する会社は少なくありません。

不動産投資は、物件選びの段階でリサーチなどに時間を費やしますが、一旦運用が始まれば、煩わしい管理業務は管理会社にすべて任せることができます。

管理会社とは、入居者募集や物件の清掃、設備の修繕、退去時のクリーニングといった物件の適切な維持管理業務を請け負う会社であり、不動産会社が兼ねている場合もあります。

もちろん委託費用はかかりますが、管理会社に任せればあとは自動的に家賃収入が入ってくるので、不労所得になります。

株式投資なども不動産投資と同じように不労所得になり得ますが、基本的には市場の動向を常に分析しなければならず、また銘柄の組み換えなど相応の手間がかかります。

このような労力を必要としない点で、不動産投資は本業の負担にはならないので、忙しいサラリーマンの方でも無理なく兼業できる投資ジャンルとなっています。

現物資産を持つ強みがある

新型コロナウィルスの影響を受けて、株式投資をしている人のなかには大きな損失を出したというケースもあるでしょう。世界的に有名な投資家であるウォーレン・バフェット氏が運営する投資会社バークシャー・ハサウェイも2020年1〜3月期の決算は497億ドルの赤字を計上しています。

一方、現物資産である不動産は、このような状況下でも強みを持っています。金融商品であるREIT(不動産投資信託)などは価格を下落させましたが、不動産自体の需要が急減したわけではないため、コロナによる現物不動産への影響はほとんどないと言われています。

※参考:「あなたの資産運用は?「投資信託」「J-REIT」「不動産小口化商品」の比較」

※参考:「なぜアパート・マンション経営はコロナ不況に強いと言われるのか?」

もちろんリモート業務へ移行する中でオフィス需要が減少することは考えられます。しかし、住宅需要が急速に減少することは考えにくく、アパートやマンションによる不動産投資は安全資産として人気があります。

現在の日本は超高齢化社会ですが、東京、神奈川、埼玉、千葉など人口が増加している地域もあり、住宅需要も安定しています。賃貸需要があるという点では、特に都市部における不動産投資は人気を集め続けるでしょう。

融資を受けることができる

金融商品に投資するためには、ある程度の資金が必要です。株式投資やFXをするために銀行からお金を借りることはできませんが、不動産投資はアパートローンやマンションローンなどの融資を受けることができます。

融資を受けられる額は、申請する人の属性(年齢、年収、職業)によって異なりますが、その返済は家賃収入で賄えます。20代で借り入れできれば定年退職までに全額返済することも可能でしょう。

老後の備えに役立つ

現物資産である不動産投資は、老後への備えとしても役立ちます。ローン返済を終えてしまえば、あとは家賃がそのまま収入源になるからです。

老後の生活費のために2,000万円の蓄えが必要といった報道が話題になった通り、年金だけでは老後の生活費を賄えないというケースも想定されます。定年退職まで元気に働き続けられれば良いですが、病気や事故で仕事ができなくなる可能性もゼロではありません。そこで、不動産投資などの安定収入を別途確保しておけば、老後の生活資金不足の対策にもなるでしょう。

なお、少子高齢化が進む中で物件選びの重要性は特に増しています。賃貸需要の少ないエリアで物件を取得しても十分な収益は見込めません。そのため不動産投資を始める前には、物件の選び方や運用についてしっかりと勉強することも必要です。

 

20代から不動産投資を始める3つのメリット

20代から将来に備えて不動産投資をすることに、どのようなメリットがあるのかを説明します。

自由に使えるお金が多い

結婚し子どもが生まれると、教育費や家族で住む住居の費用などがかさみ、投資に使えるお金も次第に少なくなります。一方、20代はまだ十分な貯蓄がない反面、自由に使えるお金が比較的多くあるのが特徴です。

ただし、不動産のローンを組む場合、20代は収入や勤続年数といった条件面で審査が通りにくい傾向があります。不動産投資のために購入する物件は、事業用ローンを利用するので、ローン審査では申し込む人の「属性」(収入や勤続年数など)のほか、物件の「収益性」が重視されます。

そのため、借り入れ額を増やすには、属性を上げて社会的信用力を増やしたり、収益性の優れた物件を見極める力を付けることも大切です。

長期にわたりインカムゲインが得られる

20代のうちに不動産投資を始めておけば、長期にわたって家賃収入などのインカムゲインが得られます。

個人投資家による不動産投資は、一般的にローンを組んで物件を購入し、家賃収入でその返済をします。毎月の収入は家賃からローン返済分などを差し引いた額となるので、投資物件が少ないうちは、手元に残る現金(=キャッシュ)もそれほど期待できません。

しかし、20代で不動産投資を始めておけば、定年退職までにローンの完済も期待できるので、家賃収入をそのまま生活資金に充てることができます。あるいは別の物件を購入するなど投資先を分散させることで、さらなるリスク軽減につながります。

物件を増やしやすい

ローンの残債があるうちは実質的な収入も少なめですが、複数の物件を所有すれば収入も大きくなります。20代のうちから不動産投資を始めておけば、その収益を頭金にして物件を増やすこともできるので、毎月のインカムゲインも増やすことができます。

例えば、区分所有のマンションを1室のみ所有していても、賃借人がつかなければ収入はゼロです。しかし複数の物件を所有していれば、他の物件からの収益を賃借人がつかない物件のローン返済に充てることができるなど、空室リスク対策にもなります。

住宅であれば給与などの収入で借入限度額が決まります。一方、不動産投資は購入する物件の収益性が審査対象になるので、収益性が見込めれば複数物件を購入することも可能です。

 

投資用マンションの不動産投資を始める準備として

20代で不動産投資を始めるメリットを挙げましたが、現実的にはどうでしょうか。

将来、不動産投資を始めるための準備や心がけておきたいポイントを説明します。

本業の仕事を頑張り、自己資金を確保する

投資用マンションや一棟ビルなどの不動産投資において、自己資金が少ないと金融機関が融資に応じない可能性が高くなります。また、融資を受けられたとしても借入金額が大きいと利息の負担も大きくなってしまうことから、最低でも物件価格の5~10%を頭金として入れる必要があります。まずは本業の仕事をしっかりと行い、自己資金を準備することが必要です。

また、融資を受ける際には、自己資金の額だけではなく、勤務先・勤続年数・年収なども考慮されます。本業の仕事を頑張ることで、あなたの属性も高くなり、融資が受けやすくなります。

不動産小口化商品で自己資金の運用

大半の20代は、社会人経験が浅く給料も多くありません。手取りの収入や貯蓄の面から、投資で自己資金を増やそうと思っても、元手(自己資金)の不安からつまずいてしまう人も少なくありません。

そこで、手持ちの資金で買える口数だけ所有して、所有した口数の分だけ賃貸収益を得ることが可能な不動産小口化商品が、新たな不動産投資として少しずつ広がりを見せています。

不動産小口化商品とは、ある不動産に対して複数人でお金を出し合い、得られた利益を出資した割合に応じて分配されるできる金融商品のような不動産投資です。

今の低金利時代、利回りの良い不動産投資は魅力です。しかし金額が大きいので、どうしても金融機関からの融資に頼ることになります。少額から投資できる不動産小口化商品であれば、手持ちの資金に合わせた投資が可能になります。

また、目標の自己資金が貯まるまで、今ある資金を不動産小口化商品で運用しながら、不動産投資のノウハウを習得できます。

よく不動産小口化商品と比較されるREIT(不動産投資信託)などの金融商品では学べない、不動産物件にかかる費用などが運用レポートで確認でき、不動産投資の入門編としておすすめされています。

親や家族の協力・同意を得る

まだ年収や自己資金も少なく不動産投資ができない場合でも、家族の協力があれば、すぐに不動産投資が実現できる可能性もあります。例えば、親が一緒に不動産投資をしてくれるのであれば、金融機関は親の与信や資金力なども含めて属性を判断をしてくれるため、融資が受けやすくなります。

 

初めての不動産投資で失敗しないためのポイント

20代から不動産投資を始めるために必要な知識として、押さえておくべき注意点やリスクをご紹介します。

ある程度の空室率を想定しておく

不動産投資では設定された家賃での利回りをもとに資金計画を立てます。しかし現実には、退去者が出てから次の賃借人が決まるまでしばらく期間が空くケースがあります。つまり、事前にある程度の空室率というものを想定することが大切です。

空室率は事前に厳密な数値を算出できるわけではありません。地域によっても違いますし、物件ごとに差もあります。そのため、現実問題としてどの程度の数値を設定すればよいのかは難しいところです。

そこで賃貸物件を扱う不動産会社に聞いてみるのもひとつの方法です。投資を検討しているエリアの複数業者に尋ねてみれば、ある程度の目安となる空室率を把握できるでしょう。

現実的な資金計画を立てるためにも空室率の調査は大切です。銀行に対して高い収益性を示せれば、ローン審査も通りやすいですが、実際にそのような高い収益性を常に確保できるとは限りません。その点を理解して、現実的な空室率を考慮した実質的な利回りを計算することが重要です。

無理な買い増しはNG

20代から不動産投資を始めると物件を増やしやすいという側面もありますが、無理をしないことが大切です。

買い増しをすれば当然ローン負債も増えることになります。万が一、賃借人がつかずに空室となる期間が長引けば、その負債が重くのしかかります。

実際、新型コロナウィルスの影響を受けて、多くの非正規・派遣社員の方が仕事を失うことになりました。その結果、家賃を払うことができずに退去するというケースも発生しています。あるいは家賃を滞納したまま入居を続けるという可能性もあります。

このような予測不能な事態が発生する可能性もあるので、資金面に関しては無理をせず、買い増しをする場合でも慎重に計画を立てることが大切です。

 

まとめ

何が起こるかわからない将来に備えて、20代から現物資産である不動産投資を検討する価値は大いにあります。老後の生活資金を確保できるほか、不動産という現物の資産形成や万一の時の収入源になるなど、様々なメリットを享受できるのが不動産投資の特徴です。また、早くから始めることも大きなメリットがあります。

ただし、融資を利用すれば毎月の返済が負担になるので、資金計画は慎重に立てる事が重要です。

興味のある方は、資産形成と安定収入の確保のために20代から不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

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